На страницах нашего журнала руководитель юридического отдела АН «Вертикаль» Алеся Мичеславна Ловчинская и юрист АН «Вертикаль» Ольга Семеновна Логинова отвечают на вопросы наших читателей, связанных с продажей, приобретением и дарением недвижимости. Вы тоже можете задать свой вопрос, позвонив по телефону редакции: 796-076.

Наша квартира находилась в залоге у банка. Мы погасили ипотечный кредит (документы на руках имеются). Сейчас хотим продать квартиру, чтобы купить большую. Скажите, как снять залог с квартиры? Нужно ли это делать до продажи или можно сделать во время оформления сделки?

Иван Сергеевич, г. Новокузнецк

- Существует несколько вариантов. Это будет зависеть от того, в какой банк Вы обращались. В некоторых из них залог снимают сами сотрудники кредитной организации, другие просят заемщика сделать это самостоятельно. По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В вашем случае, так как Вы уже рассчитались с банком, вывести квартиру из залога лучше до продажи квартиры. Если же Вы будете продавать квартиру, которая находится под залогом у банка, Вам необходимо получить разрешение этой кредитной организации. Для этого нужно подать заявление, указав в нем, что Вы хотите продать квартиру, указав причину такого желания. Если банк посчитает Вашу причину уважительной, то представит вам письменное соглашение-разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка, как правило, считается сложной. Отличие купли-продажи квартиры, которая находится под залогом, от обычной сделки купли-продажи состоит в особом порядке расчетов, который предусматривает контроль банка за движением средств и право использовать средства, прежде всего, для погашения кредитной задолженности.

Могут возникнуть сложности с тем, что вы не сможете продать свою квартиру по рыночной стоимости, так как квартиры, находящиеся в залоге, малопривлекательны для покупателей из-за сложных схем по расчетам.

Моя мама хочет подарить мне квартиру. Я собираюсь выходить замуж. Подскажите, сможет ли муж претендовать на мою квартиру?

Ольга, г. Новокузнецк

- Договор дарения жилого помещения занимает особое место в гражданско-правовых сделках в силу того, что он обладает рядом специфических черт. С одной стороны, он является безвозмездной сделкой, то есть не имеет цены, а с другой - предусматривает переход права собственности от дарителя к одаряемому. Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно. В соответствии со ст.36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. В вашем случае, если мама подарит вам квартиру, то она будет вашей единоличной собственностью, независимо от того, будете Вы находиться во время сделки в браке или нет. В случае развода квартира не подлежит разделу, то есть Ваш муж не сможет претендовать на эту квартиру. Хотя в законе есть одно уточнение. В ст. 37 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Из этого следует, что если мужу удастся доказать в суде, что в период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что ее стоимость значительно увеличилась, то она может считаться совместным имуществом.

АН «Вертикаль»,

пр. Строителей, 42, ул. М. Тореза, 51.
Тел.: (3843) 945-200, 8-951-224-52-00.