Экономист управления кредитных ресурсов ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» Надежда Ивановна Колекционова консультирует читателей журнала по вопросам ипотечного кредитования. Свой вопрос вы можете задать по телефону редакции: 796-076.

Можно ли спустя год после оформления ипотечного кредита поменять созаёмщика?

Ольга Игнатьева, г. Новокузнецк

В ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» при получении ипотечного кредита поручителем (созаемщиком) обязательно выступает супруг (супруга).Это обязательное требование.По Семейному кодексу: «то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом». То есть, квартира, купленная в браке, - это имущество и супруга и супруги, даже если оформлена только на одного из них. Другой супруг, который формально, по документам не является собственником квартиры, может требовать выдела супружеской доли, как во время брака, так и после развода.Вопрос о замене поручителя (созаемщика) может быть рассмотрен банком индивидуально (как исключение) при предоставлении весомых доводов со стороны клиента и подтверждении платежеспособности нового поручителя.

Можно ли продать квартиру с ипотечным кредитом, который ещё не погашен, и рассчитаться с банком после продажи недвижимости? Должен ли банк дать разрешение на продажу или имеет право запретить такую сделку?

Андрей Владимирович, г. Новокузнецк

Прежде чем продавать квартиру, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, необходимо снять с неё обременение в виде залога. Сделать это можно только одним способом – погасив полностью кредит и получив согласие залогодержателя (банка). В таких случаях клиенты-заемщики совместно с покупателями обращаются в банк, где согласовывают порядок одновременного заключения договора купли-продажи, погашения кредита, снятия залога и регистрация сделки в учреждении юстиции. Что касается безопасности сделки для покупателей такой квартиры - покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, менее рискованна, чем рядовая покупка квартиры, благодаря тому, что юридическая чистота заложенной недвижимости была проверена банком при выдаче кредита и учреждением юстиции при регистрации перехода права собственности.

Я оформила ипотеку в 2011 году на 10 лет. Меня, как заемщика, обязали ежегодно оформлять страховку. Страхуется и созаёмщик. Он является далёким родственником и никаких прав на квартиру не имеет. Скажите, на кого ложится бремя оплаты страховки созаёмщика: на меня или на него? Что будет, если он не будет ежегодно оформлять необходимую страховку?

Елена Геннадьевна, г. Новокузнецк

В ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» при ипотечном кредитовании требуется застраховать приобретаемое имущество, жизнь и здоровье только заемщика. Ежегодное продление страховки является условием кредитного договора. И в случае, если заемщик не выполняет предусмотренные договором обязательства, банк вправе требовать досрочного погашения кредита. Ознакомьтесь внимательно с текстом кредитного договора, который заключили вы.

Можно ли в судебном порядке разделить ежемесячный платеж по ипотеке на равные доли, а именно: 50% платежа будет уходить на погашение процентов, а оставшаяся половина на погашение непосредственно самого кредита? Сейчас пока большая часть платежа за кредит уходит на погашение процентов.

Сергей Григорьевич, г. Новокузнецк

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке при нарушении договора другой стороной или согласно статье 451 при существенном изменении обстоятельств, которые не были предусмотрены при заключении договора. В вашем случае таких обстоятельств нет. При заключении договора до клиента доводится порядок оплаты кредита и график платежей. Стороны вправе отказаться от заключения договора, если его условия их не устраивают. Кроме того, вы должны понимать, что проценты начисляются банком (на примере Кузнецкбизнесбанка) по схеме простых процентов: Сумма процентов = (остаток кредита х количество дней в месяце х процентная ставка) / (количество дней в году х 100%). Сумма погашения кредита = общий размер ежемесячного платежа – сумма процентов. Таким образом, в начале срока действия договора, когда кредит выдается на несколько лет, размер процентов может превышать размер сумм, которые по договору клиент направляет в погашение самой ссуды. Но и наоборот, по прошествии определенного срока, когда часть кредита будет уже погашена, большая часть платежа будет идти на ссуду, а меньшая - на оплату процентов.

Мы с супругом оформили ипотечный кредит два года назад. Сейчас я нахожусь в декретном отпуске: скоро родится второй ребенок. Скажите, будем ли мы иметь какие-нибудь льготы при оплате ипотечного кредита?

Галина Иванова, г. Новокузнецк

После рождения второго ребенка вы можете в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" получить материнский сертификат и использовать средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита. Для получения сертификата материнского (семейного) капитала вам необходимо обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ по месту жительства и получить в банке справку о размере ссудной задолженности с указанием реквизитов для перечисления. Срок рассмотрения заявления о выдаче сертификата - не более одного месяца со дня его подачи. После получения положительного ответа средства для частичного погашения основного долга и уплаты процентов перечисляются на счет погашения кредита и процентов в течение 2 месяцев.