В прошлом номере журнала «Вариант» мы начали публиковать серию материалов новокузнецкого юриста Егора Климова, посвященных острому вопросу – кадастровой оценке земли. Сегодня он расскажет о соотношении кадастровой и рыночной стоимости и методике проведения оценки.

Во всем мире для создания справедливой системы налогообложения в той или иной мере используется рыночная стоимость земли. Именно рыночная, а не какая либо иная. При этом могут быть использованы разные технические приемы (у оценщиков - подходы) к определению кадастровой стоимости, которые имеют разную точность, разные сферы применения и т.п., но результат во всех случаях окажется рыночным. И, разумеется, при всех подходах рыночная стоимость не будет точной, иначе говоря, вместо единственно верной рыночной стоимости будет определена «приблизительная рыночная стоимость» допускающая некоторые относительно незначительные отклонения в большую или меньшую сторону. Однако, необходимо учитывать зарубежный опыт, когда во всех демократических государствах, независимо от степени их развитости, действует важнейший принцип: кадастровая стоимость не должна превышать рыночную.

Что есть «кадастровая стоимость»?

Действующее законодательство Российской Федерации до недавнего времени не содержало в целом полного развернутого определения кадастровой стоимости и до сих пор не содержит такого определения на уровне Федеральных законов. Однако с принятием Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4), утвержденного Министерством экономического развития Российской Федерации 22 октября 2010 года эта ситуация изменилась. Так пунктом 3 ФСО раскрывается следующее понятие кадастровой стоимости: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Кроме того, из системного анализа нормативно-правовых актов, определяющих порядок установления кадастровой стоимости можно также прийти к выводу, получившему свое отражение в ФСО № 4. То есть, кадастровая стоимость – это альтернатива рыночной стоимости, когда невозможно произвести справедливую рыночную оценку одновременно по причине большого количества объектов оценки, а также за отсутствием достоверной рыночной информации из-за неразвитости рынка или из-за других объективных причин. Указанный вывод сделан также и из нижеследующего.

Методы массовой оценки, прежде всего, должны основываться на правильной группировке земельных участков в соответствии с их характеристиками, отобранными для производства выборки (значениями факторов стоимости).

К вопросу о методике

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. Они определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно п. 5 указанных правил, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости.

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Работа по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняется с помощью программного обеспечения. Построенные с использованием программного обеспечения модели определяют после сравнения размер кадастровой стоимости. При этом не стоит забывать, что качества работы модели происходит на выборках, содержащих информацию о рыночной стоимости, т.е. подставляя значения факторов стоимости в модель, оценщик должен получить величину, адекватную тем ценам, которые он имеет в собранном материале о рыночных ценах.

Одним из требований, по которому проверяется качество модели, является именно объяснимость полученных результатов кадастровой стоимости от выбранных для проведения оценки факторов стоимости.

А можно и по рыночной…

Кроме того, указанные технические рекомендации содержат перечень случаев, когда производится рыночная оценка земельных участков.

Во-первых, рыночная оценка стоимости земельных участков производится, когда невозможно собрать достаточную и достоверную рыночную информацию об участках данной группы, если перегруппировка нецелесообразна. В этом случае оцененные таким образом участки используются для составления обучающей и контрольной выборок для дальнейшего составления математической модели. На основании этой модели выясняется кадастровая стоимость остальных земельных участков (п. 3.2.5.2., п. 3.2.6.3.).

Во-вторых, имеются категории земельных участков, для которых построение математической модели не предусмотрено, а возможно только определение рыночной стоимости. Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11. - 1.2.12. Методических указаний («Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов» и «земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте») определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В-третьих, при использовании некоторых видов информации о рыночной стоимости, в частности – сведений о стоимости арендной платы за единые объекты недвижимости (т.е. застроенные земельные участки, когда стоимость аренды включает в себя плату за пользование как зданием, так и участком), когда невозможно стразу определить стоимость участка, также необходимо проводить рыночную оценку (см. п. 3.2.5.2.).

Если сделать предположение, что рыночная и кадастровая стоимости – величины заведомо неравные и существующие вне зависимости друг от друга только по тому, что законодатель не принял акт, который установил бы четкое легальное понятие кадастровой стоимости и ее пусть даже определенное в процентах соотношение с рыночной, а также заведомо игнорировать намеренно или по недомыслию на нормативном уровне прописанный порядок установления кадастровой стоимости, то в заведомо неравном положении оказываются землепользователи, для которых стоимость участков была рассчитана методом рыночной оценки, и землепользователи, для которых стоимость участков была рассчитана «иными методами массовой оценки».

Анализ вышеприведенных положений в совокупности с положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определяющего, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. (п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) определенно показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость.

Климов Егор Валерьевич, юрист

Юридическое бюро Климова Е. В. (г. Новокузнецк)

e-mail- attorney@klimov.us

тел. +7 (903) 940-30-97