Актуальные вопросы, с которыми обращаются новокузнечане на телефон Общественной приемной СРО «НП «Лига риэлторов Кузбасса» (601-556).

Что такое аванс?

Собираемся покупать квартиру, агентство недвижимости просит внести аванс. Скажите, что это такое? В каком размере вносится аванс и можно ли его вернуть, если вдруг сделка не состоится?

Елена Петровна, г. Новокузнецк

На вопрос отвечает директор агентства недвижимости, член саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Лига риэлторов Кузбасса» Ирина Дмитриевна Милющенко:

- Просьба внести аванс обусловлена тем, что продавец не должен сомневаться в серьезности намерений покупателя, а покупатель, в свою очередь, должен быть уверен, что выбранная им недвижимость достанется именно ему. Вносимая заранее сумма обычно имеет два варианта и названия – это задаток или аванс.

По своей сути, аванс является лишь своеобразным манифестом о намерении купить квартиру. Человек изъявляет желание купить недвижимость. А задаток – это уже конкретные шаги по покупке квартиры. Соглашение о внесении аванса заключается между покупателем и агентством, и деньги хранятся в агентстве, а о внесении задатка – между продавцом и покупателем, и деньги передаются продавцу.

Аванс не накладывает строгих обязательств на обе стороны сделки: как продавец может отказаться продавать недвижимость, так и покупатель может отказаться приобретать. Аванс предполагает лишь, что агентство перестает предлагать квартиру другим людям. Сам по себе аванс невелик. В Новокузнецке средний размер аванса составляет 10 000 рублей. И срок действия авансового соглашения – от двух недель до месяца. По истечении этого срока стороны должны заключить сделку либо агентство возвращает аванс покупателю и вновь выставляет квартиру на продажу.

Задаток гарантирует обеим сторонам, что, пока они будут разбираться в деталях сделки, никто не передумает. Если же все-таки это произойдет, то нарушивший договор понесет убытки. Если передумает покупатель – задаток ему не вернут. Передумает продавец, возвращать задаток ему придется в двойном размере. При этом задаток больше, чем аванс: от 30 - 50 тысяч рублей и выше. И срок действия предварительного договора дольше, вплоть до полугода. Предварительный договор является идеальным вариантом для внесения задатка за квартиру. В предварительном договоре должны быть указаны все условия сделки, сроки и, самое главное, - цена. Грамотный предварительный договор не позволит продавцу отказаться от данных обещаний и повысить цену квартиры.

Когда должен съехать старый хозяин?

Собираемся покупать квартиру. Хотели бы уточнить, есть установленные законом сроки освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи? Как действовать в случае форс-мажора, если в положенное время бывший хозяин не вывозит свое имущество, не выписывается? Участвует ли агентство недвижимости в урегулировании этих вопросов?

Елена, г. Новокузнецк

На вопрос отвечает Алеся Ловчинская, юрист СРО «НП Лига риэлторов Кузбасса».

Закон не устанавливает срока, в течение которого бывшие хозяева должны вывезти свое имущество. Статья 457 Гражданского кодекса РФ гласит, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь, с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.

Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

В агентствах недвижимости, входящих в саморегулируемую организацию «Некоммерческое партнерство «Лига риэлторов Кузбасса», стараются заранее обговорить и зафиксировать тот срок освобождения квартиры, который устроит обе стороны. В любом случае, человек не останется один на один с этой проблемой.

Банк или агентство?

Собираюсь покупать квартиру, но не хватает всей суммы. Куда обращаться в первую очередь: в банк или агентство недвижимости?

Анна Юрьевна, г. Новокузнецк

На вопрос отвечает Ольга Станиславовна Бубнова, член правления Саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Лига риэлторов Кузбасса».

- Прежде всего, необходимо понять, какое именно агентство недвижимости вы выбрали для работы. Компании, которые много лет работают на рынке, которые состоят в профессиональных сообществах (к примеру, в Лиге риэлторов Кузбасса), как правило, имеют и большой опыт сотрудничества с банковскими организациями. И к ним можно обратиться в первую очередь.

Какую помощь может оказать агентство недвижимости? Во-первых, подготовить весь пакет документов, необходимых для оформления ипотечного кредита. Бывают случаи, когда люди обращаются в банк с просьбой предоставить им ипотеку, но там им отказывают без объяснения причин. Как поступает агентство в такой ситуации? Выясняет причину отказа. Существует три основных причины: плохая кредитная история, судимость и недостаточный уровень дохода. Если с двумя последними все более-менее понятно, то с первой причиной сложнее. Порой человек оформляет потребительский кредит в небольшом банке, исправно его платит, но один-два раза получается так, что очередной взнос приходится или на выходные, или на праздничные дни. Информация о погашении поступает позже положенного срока, и система автоматически вносит человека в Федеральное бюро кредитных историй. Человек даже не подозревает, что его внесли в «черный список». Зато служба безопасности банка откажет при оформлении кредита. Агентства недвижимости не только могут сделать запрос в Бюро кредитных историй, но и в ряде случаев убрать человека из черного списка.

Во-вторых, Лига риэлторов Кузбасса имеет партнерские соглашения с банками. К примеру, со Сбербанком России. Для клиентов агентств недвижимости это означает индивидуальный подход и ряд преференций, вплоть до снижения процентной ставки по ипотечному кредиту.

В-третьих, агентства недвижимости могут через свои кредитные кооперативы выдавать займы на покупку жилья. Речь идет о работе с материнским капиталом.

Хочу подчеркнуть: в профессиональном, серьезном агентстве всегда помогут решить не только квартирный, но и финансовый вопрос.

Платить или не платить?

Хотелось бы понять, кто и за что платит в случае покупки-продажи недвижимости. Если я сам найду квартиру, но она будет продаваться через агентство недвижимости, должен ли я платить этому агентству? Если я уже заключил договор на покупку квартиры с агентством, а подходящий вариант нашли в базе другого агентства, кому я буду оплачивать услуги?

Николай Юрьевич, г. Новокузнецк

На вопрос отвечает председатель комиссии по профессиональной этике СРО «НП «Лига риэлторов Кузбасса» Дмитрий Евгеньевич Комаров:

- В данных случаях применяются договорные отношения. Основной объём гражданских прав и обязанностей возникает из договоров, согласно ст.420 Гражданского кодекса РФ. Если квартира продается через агентство недвижимости и собственник отчуждаемой квартиры заключил договор на ее продажу, то покупатель должен оплатить, согласно договору, услуги агентству. Если вы заключили договор с агентством на покупку квартиры, а подходящий вариант нашли в базе другого агентства, услуги оплачиваются только тому агентству, с которым заключен договор. По сложившейся практике услуги агентства недвижимости составляют 2% от стоимости объекта недвижимости плюс государственная пошлина за регистрацию сделки и переход права собственности. Данные положения должны быть прописаны в договоре.