Вопрос, какое жилье покупать – на вторичном или первичном рынке – каждый решает для себя индивидуально. Эксперты говорят, что в каждом из выборов есть свои плюсы и минусы. Какие? Давайте разбираться.

Что это такое?

Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной».

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма.

Критерии выбора

Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры, при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто.

Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100%-й юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

По материалам realty-ask.ru

Мнения экспертов:

Андрей Бубнов, ведущий эксперт по недвижимости.

Рынок недвижимости Новокузнецка приближается к докризисному уровню. Новые дома активно строятся, квартиры продаются и покупаются. При этом рост цен на жильё составил 10%. Новокузнечане и жители близлежащих городов вкладывают средства в недвижимость. При этом лидирует вторичный рынок, но не на много. 60% - вторичный, 40% - первичный – таково разделение сделок по покупке недвижимости.

Изначально покупатели хотят купить что-то побольше, подешевле, на среднем этаже и с ремонтом, но когда они начинают заниматься вопросом покупки квартиры, приходится выбирать и снижать заданную планку. На данный момент стоимость доходит до 45 тысяч рублей за кв. метр на вторичном рынке. Растущие цены вторичного рынка дают толчок для повышения стоимости квартир в новостройках. Ходят слухи, что собираются поднять и ставки по ипотеке, но при этом планируют увеличивать срок кредитования. Ипотека свою популярность только набирает – сегодня больше 60% сделок – это именно ипотека. Кроме того, количество спроса на жилье вторичного и первичного рынков недвижимости опровергает слухи о большой миграции населения Новокузнецка.

Олег Некрасов, начальник отдела ипотечного кредитования

Однозначно на этот вопрос ответить нельзя, у каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

Новокузнецк не может похвалиться особым разнообразием новостроек, так как объемы застройки, и особенно количество застройщиков, заметно меньше чем, например, в Кемерове. В половине районов нашего города новостроек нет как таковых, поэтому вторичный рынок Новокузнецка представляет более разнообразные варианты.

Но с инвестиционной точки зрения покупка в новостройке более привлекательна, так как построенные квартиры в новых микрорайонах значительно дорожают со временем застройки и благоустройства этого микрорайона. А если покупать квартиру на стадии строительства, то инвестиционный эффект будет ещё заметней. Ещё один плюс покупки новостройки – существующие специальные льготные условия ипотечного кредитования.

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно встретить разное состояние квартир: от так называемых с евроремонтом до совсем «убитых». Новостройки же делятся на две группы: с отделкой и без. Искать нужное «состояние» на вторичном рынке можно очень долго, поэтому для непритязательных покупателей больше подойдет новостройка с базовой отделкой, в которой есть все необходимое для достаточно комфортной жизни. Покупка в новостройке квартиры без отделки предполагает большие финансовые вложения, зато позволяет создать абсолютно индивидуальную отделку.

Квартиры на вторичном рынке, как правило, обладают более развитой инфраструктурой: детские сады, школы, транспортные остановки, магазины и службы культуры и быта. Для развития инфраструктуры новых микрорайонов потребуется определенное время.

Ещё один очень важный момент при покупке квартиры – юридическая чистота сделки. При покупке квартиры в новостройке сделка проходит под контролем сотрудников отдела продаж строительной компании, что минимизирует риски покупателя. Покупка квартиры на вторичном рынке жилья требует более тщательного и внимательного подхода к документам, здесь может очень пригодиться помощь квалифицированного риэлтора.

Подводя итог, могу сказать: если в районе, который вы выбрали для своего проживания, есть новостройки – этот вариант нужно обязательно рассматривать в сравнении с имеющимися предложениями на вторичном рынке.