Квартиры на первичном рынке недвижимости считаются более привлекательными по ряду причин: это и современные технологии строительства, и отсутствие прежних жильцов и следов эксплуатации квартиры. Однако в покупке квартир в новостройке есть свои нюансы, о которых следует знать.

Квартиры в новостройке можно купить либо еще на этапе строительства, либо после того как дом будет сдан в эксплуатацию. Стоимость такого жилья напрямую зависит от степени его готовности: чем раньше от начала строительства (вплоть до момента рытья котлована) будет оформлен договор купли-продажи, тем дешевле обойдутся квадратные метры. Однако вместе со стоимостью в течение срока строительства меняется и степень риска такой покупки: самой рисковой будет сделка, когда застройщик только приступил к возведению здания.

Кто продает?

В качестве продавца таких квартир могут выступать разные агенты: это и сам застройщик, и соинвесторы, и агентства недвижимости. Договор на покупку жилья также может быть оформлен по-разному:

· Участие в долевом строительстве;

· Паевый взнос;

· Инвестиционный вклад;

· Переуступка прав требования;

· Договор предварительной купли-продажи жилья. В этом случае покупатель полностью оплачивает стоимость квартиры и ждет, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Этот договор выгоден застройщику, так как по сути является не обязательством предоставить покупателю квартиру, а обязательством впоследствии оформить основной договор купли-продажи. В таком случае существует риск, что застройщик по тем или иным причинам не захочет продавать данную квартиру после возведения дома.

Совет:

В принципе, выбор жилья в новостройке подчиняется общему правилу на рынке недвижимости: не стоит гнаться за дешевизной. Чем ниже цена, первоначальный взнос, процент при покупке жилья в рассрочку, тем выше опасность встретиться с мошенниками. Особенно это касается городов с широким кругом застройщиков и посредников, а также там, где покупателю предлагаются альтернативные договору долевого участия формы договоров.

Как оформить право собственности?

Оформить недвижимость в собственность можно тремя способами: самостоятельно, через застройщика или через суд. В первом случае застройщик за определенную сумму собирает весь необходимый пакет документов и сам обращается в регистрационную службу. Здесь нужно обратить внимание на наличие в договоре с застройщиком при оформлении документов отдельного пункта о времени подачи документов и о неустойке в случае затягивания сроков.

Если собственник решил оформлять документы самостоятельно, его ждет следующий путь. После того как дом принят в эксплуатацию госкомиссей, на руки дольщику выдается акт приема-передачи жилья. Затем следует обратиться в организацию, проводящую техническую инвентаризацию зданий (Бюро технической инвентаризации (БТИ), Ростехинвентаризацию), которая сделает поэтажный план дома и экспликацию квартиры. Далее собственник может подать документы на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Чтобы вступить в права собственности на квартиру в новостройке, потребуется представить следующие документы:

• Договор о покупке квартиры + его ксерокопия;
• Акт приемки-передачи жилья;
• Экспликация и поэтажный план из БТИ;
• Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
• Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• Ксерокопия акта о распределении квартир в доме между инвесторами;
• Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
• Квитанция об уплате госпошлины.
  
  В договоре о покупке жилья должны быть указаны: · адрес; · параметры и цена квартиры; · имена участников сделки (организации и покупателя); · время, место и способ исполнения обязательств; · права и обязанности сторон.
  Оформление права собственности через суд – единственная возможность узаконить свое право на жилье для тех, у кого застройщик по тем или иным причинам не может или не хочет оформить регистрацию недвижимости. Законные основания На страже прав дольщиков стоит Федеральный закон № 214, который определяет взаимоотношения физических и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве. Согласно законодательству, застройщик может собирать деньги с дольщиков только в том случае, если он имеет разрешение на строительство жилого объекта, а также зарегистрировал права на земельный участок, где будет возводиться дом. Также закон указывает, каким образом должен быть составлен договор долевого участия, и на что вправе рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика. Важно! Договор долевого участия не означает перехода прав собственности на недвижимости, так как жилья как такового еще не существует.
  Как принять новое жилье? Именно акт приема-передачи квартиры является официальным подтверждением, что покупатель доволен качеством жилья и претензий к застройщику не имеет. Поэтому, прежде чем подписать документ, следует внимательно осмотреть квартиру и убедиться в том качестве, о котором заявляет застройщик. На что смотреть?
  Стены должны быть ровными и расположены под прямым углом относительно пола. Высота потолка должны соответствовать той, что указана в документах на квартиру. На потолке и на полу должны отсутствовать трещины, неровности и резкие перепады. Вентиляция должна работать – лист А4 должен прилипать к вентиляционному отверстию. Если есть возможность, следует проверить напор воды в кранах: он должен быть одинаково ровный и непрерывающийся. Межкомнатные проемы должны быть расположены строго вертикально и иметь форму прямоугольника. Высота проемов – от 2,1 метра и выше. Важно! Прежде чем поставить подпись на акте приемки-передачи жилья, убедитесь, что дом сдан Государственной приемочной комиссией и есть все соответствующие документы. Если дом был возведен согласно Федеральному закону № 214, то в течение пяти лет собственники квартиры имеют право обратиться к застройщику за гарантийным обслуживанием.
  Комментарий специалиста: генеральный директор агентства недвижимости «Стар Город» Андрей Борисович Кузьменко: Главное условие надежной покупки первичного жилья – дом должен быть сдан в эксплуатацию. В таком случае наибольший процент вероятности, что вы сможете вступить в собственность без проблем. Именно поэтому количество тех, кто готов вкладываться в котлован, на сегодняшний день минимально. Здесь существует множество рисков: и переход строительства в статус долгостроя, когда здание десятилетиями не могут возвести, и сооружение дома, который не соответствует назначению земли. К примеру, на земле, предназначенной для индивидуального строительства, возводят многоэтажный дом. В итоге здание определяют под снос, а собственники оказываются и без денег, и без жилья. Как вариант, можно купить первичное жилье у инвестора: того, кто в свое время инвестировал деньги в покупку жилья, и теперь его продает, ни дня не прожив в нем. Он является первым собственником. В таком случае уже есть гарантия, что дом сдан в эксплуатацию и не имеет претензий со стороны надзорных органов. Специфика Новокузнецка в сфере жилищного строительства заключается в очень ограниченном количестве застройщиков. По сути, многоэтажным жилищным строительством в городе занимаются две организации. В основном они и продают свои квартиры. Обращаться в агентства недвижимости в таком случае не имеет смысла. Максимум, что могут сделать агентства – это проверить документы и оформить право собственности на квартиру. В то же время ограничены и места застройки. Если, к примеру, человек привязан к конкретному месту в городе (к примеру, хочет жить рядом с родителями), он не всегда найдет подходящую квартиру на рынке первичного жилья. По своему опыту могу сказать, что не всегда те требования, которые предъявляются к первичному жилью, оказываются соблюдены. Разница в уровне пола может составлять 12 см, а полотенцесушитель проржаветь через несколько лет использования – это всё реальные примеры. Еще один неприятный момент: покупая квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор, допустим, на 40 квадратных метров. Соответственно, и оплачиваете эти 40 кв. метров исходя из расчета столько-то тысяч рублей за квадратный метр. А потом, после проведения технической инвентаризации, оказывается, что площадь вашей реальной квартиры составляет… 37 квадратных метров. Оплаченную стоимость несуществующих трех квадратных метров вам вряд ли кто-то возвратит.