Ипотека как экономическое явление имеет тысячелетнюю историю. В России же ипотечное кредитование зародилась примерно 260 лет назад. И за этот короткий срок пережила свой расцвет, полное забвение и возрождение уже в новом виде, в новых условиях.

До появления ипотеки на Руси бытовал заклад - еще с 13 века существовала практика заклада. Моментом зарождения ипотеки в России принято считать 1754 г. - именно тогда появились так называемые «дворянские банки» - первые государственные кредитно-финансовые институты. Их возникновение стало возможным благодаря П.И. Шувалову, предложившему этот механизм. Основной целью организации этих учреждений была борьба с ростовщичеством и создание благоприятного для дворян-землевладельцев кредитного механизма. Первым таким кредитно-финансовым институтом стал Государственный банк для дворянства, который затем был переименован в Государственный заемный банк (функционировал до середины 19 века). Одновременно с ним была учреждена организация под названием Страховая экспедиция - ее ролью было страхование передаваемых в залог по кредитам строений. Таким образом был дан толчок развитию страхового дела.

Все созданные в то время банки были государственными (казёнными) и занимались, в основном, кредитованием под залог помещичьих имений (с учетом имущества и количества крепостных душ). Сроки кредитования были стандартны: 15 лет, 28 лет или 33 года. Минимальная сумма такого кредита составляла 1 500,00 рублей (примерно половина стоимости среднестатистического помещичьего имения, расположенного в благоприятном для ведения сельского хозяйства районе). Механизм кредитования был простым: заемщик обращался в контору с заявлением, специальная комиссия (предтеча современных служб банка, участвующих в рассмотрении кредитных заявок клиентов) проводила оценку стоимости предлагаемого в залог имущества, после чего выдавалась ссуда (причем всегда целым числом, кратным 10 рублям).

Тем не менее, у заложенного П.И. Шуваловым кредитного механизма был один существенный недостаток; а именно: отсутствовал механизм обеспечения возврата ссуд и контроля за залогом. В частности, широкое распространение среди дворянства имела практика получения ссуд «по заручательству его/её императорского Величества» - по сути, это была необеспеченная ссуда, которую и не предполагалось погашать.

Помимо необеспеченных ссуд широко практиковалось многократное закладывание имения: получив ссуду в банке, дворянин, как правило, не направлял средства на расширение имения и прирост получаемого с него дохода - деньги попросту проматывались в ходе так называемой «светской жизни», после чего имение многократно перезакладывалось у ростовщиков. Таким образом, ситуация, на разрешение которой изначально и был нацелен процесс формирования кредитной системы, с её появлением только усугубилась. По сути, кредитный механизм, созданный в России, использовался дворянством для того, чтобы брать - и не возвращать, и, по сути, получалось, что государство (банки находились в государственной собственности) за свой счет содержало большое число дворян, что не могло не сказаться крайне негативно на состоянии государственной казны: к середине 19 века общая задолженность дворянства (только перед банками) составила почти 500 млн. руб., а общее число заложенных крепостных душ - более 7 млн. человек.

Коренные преобразования в системе ипотечного кредитования были начаты Императором Александром II. Реформы осуществлялись прежде всего в целях обеспечения сохранения казны государства, для чего в 1859 году соответствующим указом было остановлено кредитование под залог недвижимости и тогда же создан Государственный банк России, целью операций которого было финансирование промышленности и торговли, причем исключительно на краткосрочной основе и с тщательным соблюдением принципа обеспечения ликвидности (по срокам и суммам выдаваемые в кредит средства должны соответствовать привлекаемым).

За счет таких преобразований удалось прекратить практику жизни за счет казны среди дворянства (Государственный банк достаточно долго расплачивался по долгам ликвидированных казённых банков), однако растущая потребность именно в долгосрочных заемных средствах (в первую очередь, со стороны растущего бизнеса) дала толчок к развитию частных структур. Для поддержания развития частной собственности в сфере банковского дела по приказу Александра IIбыл разработан проект земских банков в форме взаимно ответственных товариществ (аналог современного общества с ограниченной ответственностью).

Значительный толчок для развития ипотеки был дан с отменой крепостного права в 1861 году: поскольку освобожденные от зависимости крестьяне нуждались в займах на покупку земельных наделов, государство было вынуждено начать практику долгосрочного кредитования (сроком до 49 лет) - при этом для работы на ипотечном рынке начали создаваться организации разных форм собственности.

Крайне важным нововведением в системе ипотечного кредитования явилась практика государственной регистрации сделок с недвижимостью в нотариальных конторах во избежание мошеннических действий. Практика создания кредитных обществ оказала воздействие не только на развитие российского ипотечного кредитования - благодаря деятельности сообществ был дан импульс строительству и приросту стоимости имущества самих заемщиков, а также благоустройству городов.

Однако российское ипотечное кредитование развивалось не только за счет функционирования кредитных сообществ: уже в 1864 г. в России появились первые акционерные банки – речь идет, прежде всего, о так называемых земельных банках, которые сопровождали выдачу кредита под залог недвижимости эмиссией закладных листов, которые пользовались большим спросом на бирже – этот механизм оказался достаточно эффективным, о чем свидетельствует статистика: в начале 20 века почти 40% оборота ценных бумаг в России приходилось именно на ипотечные ценные бумаги, а на долю эмитировавших их земельных банков приходилась примерно 1/3 часть всего объема ипотечного кредитования. Особенно следует отметить Крестьянский Поземельный Банк: специализированное учреждение, созданное 1882 году. Банк был подотчётен Министерству финансов (руководство банка назначалось Министерством) и был исключительно целевым: ссуды в нем выдавались крестьянам исключительно на приобретение земли. Роль банка в экономике России на тот момент была огромна: по самым скромным оценкам, около 80% всех покупок земли на рубеже 19 – 20 веков было осуществлено при участии этой организации – в том числе в рамках реформ П.А. Столыпина. Помимо поддержки крестьянства, на тот момент существовала и система поддержки дворян: в 1885 году был создан Государственный Дворянский Земельный Банк, который характеризовался исключительной лояльностью по отношению к своим заемщикам: максимальный срок кредитования под залог недвижимого имущества в этом банке составлял 66 лет и 5 месяцев.

В целом, в начале 20 века российская ипотека в России находилась на достаточно высоком уровне развития для того времени.

Октябрьская революция обусловила крах всей системы ипотечного кредитования, сформированной к тому моменту: поскольку частная собственность оказалась под запретом, все организации, занимавшиеся кредитованием под залог недвижимого имущества, оказались или национализированы или под запретом. Завершился развал российской ипотеки того периода выходом Декрета Совета Народных Комиссаров от 17.05.1919 г. «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ».

Свое второе рождение российская ипотека обрела только в конце 20 века – с развалом СССР и образованием Российской Федерации. В течение 7 лет российский ипотечный рынок развивался стихийно по причине отсутствия специализированного законодательства – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ был принят только в 1998 г. – до этого законодательной базой был закон №2872-1 «О залоге». Этот период характеризовался достаточно жесткими условиями для заемщиков (кредит на 3 года под 40% годовых был достаточно распространенной практикой, минимальная же ставка составляла 18%, а минимальный первоначальный взнос – 30% от рыночной стоимости объекта), неустойчивостью экономики страны, достаточно низкими доходами большей части населения. По сути, в тот период ипотека была кредитным продуктом в большей степени привилегированным, нежели рассчитанным на массового потребителя. Тем не менее, благодаря таким драконовским условиям, ипотечных кредитов было выдано сравнительно немного – именно поэтому не зафиксировано массовых личных дефолтов граждан в 1998 г. Тем не менее, именно в 90-е годы в РФ было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (1997 г.) – основной целью создания АИЖК было развитие российской ипотеки и обеспечение банковской ликвидности. Это достигалось путем покупки у коммерческих банков прав требований за счет средств, привлекаемых от эмиссии облигаций.

В настоящее время АИЖК является основным институциональным механизмом реализации государственных программ по обеспечению населения доступным жильем.

Фаза наиболее активного роста российского ипотечного рынка в постдефолтный период наблюдалась с 2005 года, когда более 200 российских банков активно кредитовали население – последовавший экономический кризис 2008 – 2010 гг. достаточно серьезно ударил по российскому ипотечному рынку: многие банки практически на год остановили процесс долгосрочного кредитования: в частности, в считающийся «пиковым» 2008 г. было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд. руб., а уже в 2009 – на 152,5 млрд. руб. Сокращение объемов кредитования сопровождалось ужесточением условий, а также ростом неплатежей со стороны лиц, потерявших работу (именно в 2009 г. была создана дочерняя структура АИЖК: агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – для целей государственной поддержки заемщиков, не имеющих возможности отвечать по обязательствам).

На текущий момент российский ипотечный рынок можно отнести к категории формирующихся: условия предоставления всё ещё остаются достаточно жесткими, и потому ипотека недоступна для части населения (особенно это касается молодых семей – хотя отчасти проблема решается за счет так называемого «материнского капитала»), поэтому требуются совместные усилия Правительства, Банка России и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию для развития этого сектора.

Алексей Михайлович Летов,
заместитель заведующего кафедрой менеджмента и маркетинга
Новокузнецкого института (филиала) ФГБОУ ВПО «Кемеровский государственный университет»