Экономист управления кредитных ресурсов ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» Надежда Ивановна Колекционова консультирует читателей журнала по вопросам ипотечного кредитования. Свой вопрос вы можете задать по телефону редакции: 796-076.

Можно ли продать квартиру с ипотечным кредитом, который ещё не погашен, и рассчитаться с банком после продажи недвижимости? Должен ли банк дать разрешение на продажу или имеет право запретить такую сделку?

Прежде чем продавать квартиру, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, необходимо снять с неё обременение в виде залога. Сделать это можно только одним способом – погасив полностью кредит и получив согласие залогодержателя (банка).

В таких случаях клиенты-заемщики совместно с покупателями обращаются в банк, где согласовывают порядок одновременного заключения договора купли-продажи, погашения кредита, снятия залога и регистрации сделки в учреждении юстиции.

Что касается безопасности сделки для покупателей такой квартиры - покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, менее рискованна, чем рядовая покупка квартиры, благодаря тому, что юридическая чистота заложенной недвижимости была проверена банком при выдаче кредита и учреждением юстиции при регистрации перехода права собственности.

Можно ли в судебном порядке разделить ежемесячный платеж по ипотеке на равные доли, а именно: 50% платежа будет уходить на погашение процентов, а оставшаяся половина на погашение непосредственно самого кредита? Сейчас пока большая часть платежа за кредит уходит на погашение процентов.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке при нарушении договора другой стороной или согласно статьи 451 при существенном изменении обстоятельств, которые не были предусмотрены при заключении договора. В вашем случае таких обстоятельств нет. При заключении договора до клиента доводится порядок оплаты кредита и график платежей. Стороны вправе отказаться от заключения договора, если его условия их не устраивают.

Кроме того, вы должны понимать, что проценты начисляются банком (на примере Кузнецкбизнесбанка) по схеме простых процентов:

сумма процентов = (остаток кредита х количество дней в месяце х процентная ставка) / (количество дней в году х 100%).

сумма погашения кредита = общий размер ежемесячного платежа – сумма процентов.

Таким образом, в начале срока действия договора, когда кредит выдается на несколько лет, размер процентов может превышать размер сумм, которые по договору клиент направляет в погашение самой ссуды. Но и наоборот, по прошествии определенного срока, когда часть кредита будет уже погашена, большая часть платежа будет идти на ссуду, а меньшая на оплату процентов.

Мы с супругом оформили ипотечный кредит два года назад. Сейчас я нахожусь в декретном отпуске: скоро родится второй ребенок. Скажите, будем ли мы иметь какие-нибудь льготы при оплате ипотечного кредита?

После рождения второго ребенка вы можете в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" получить материнский сертификат и использовать средства материнского капитала для погашения ипотечного кредита. Для получения сертификата материнского (семейного) капитала вам необходимо обратиться в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ по месту жительства и получить в банке справку о размере ссудной задолженности с указанием реквизитов для перечисления. Срок рассмотрения заявления о выдаче сертификата - не более одного месяца со дня его подачи. После получения положительного ответа средства для частичного погашения основного долга и уплаты процентов перечисляются на счет погашения кредита и процентов в течение 2 месяцев.