Сделки с недвижимостью рождают множество вопросов. Помочь разобраться в каждом из них – задача профессионалов. На вопросы отвечает руководитель филиала агентства недвижимости «АдресЪ» Елена Владимировна Комарова.

Добрый день. Я не состою в браке и в ближайшем будущем собираюсь покупать квартиру. Недавно был удивлен, узнав, что в таком случае при покупке недвижимости может потребоваться нотариально заверенная справка об отсутствии супруги. Зачем?

Такая справка нужна только для тех, кто берет ипотечный кредит, для представления банку. Дело в том, что согласно ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК, если один из супругов совершил сделку без согласия другого, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску супруга, чье право было нарушено. Требуя от Вас справку об отсутствии супруги/супруга, банк тем самым страхует себя и свои риски. Если вдруг впоследствии обнаружится, что покупатель на момент покупки имел супругу или супруга и дело дойдет до суда, гражданин будет сам выплачивать страховые риски.

По сути, речь идет не о справке, а об нотариально заверенном заявлении гражданина. Нотариус в таком случае лишь свидетельствует подпись заявителя, не беря на себя ответственность за изложенный факт. Примерный текст заявления: Я, гражданин ФИО, настоящим заявлением подтверждаю, что на момент заключения кредитного договора в зарегистрированном браке не состою. Мне известно, что в соответствии со статьей 80 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус, свидетельствуя подлинность подписи, не удостоверяет фактов, изложенных в документе, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом.

У нас родился второй ребенок. И мы хотим использовать свое право на материнский семейный капитал, обменяв свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Разницу хотим покрыть сертификатом. Как это сделать? Ребенку еще нет трех лет.

Совершить сделку можно не дожидаясь трехлетия ребенка. Придется прибегнуть к помощи банка, взяв ипотечный кредит либо на сумму, равную МСК, либо на большую сумму. В таком случае речь идет не о сделке мены, а о сделке купли-продажи недвижимости: вы получаете в банке одобрение на получение ипотечного кредита, подбираете подходящий объект недвижимости, затем продаете свою двухкомнатную квартиру и вырученные деньги вносите в виде первоначального взноса по ипотечному кредиту. Оставшуюся часть оплачиваете ипотечным кредитом, который впоследствии гасите материнским капиталом. Добавлю, что сделка мены возможна, лишь когда доплата происходит «живыми деньгами», без участия третьей стороны в виде банка. Вам такой вариант не подходит.

В нашей квартире три собственника: я и двое моих совершеннолетних детей. Сын хочет прописать в квартире своих детей. Брак у него не зарегистрирован. Скажите, повлияет ли прописка на наши доли, смогут ли дети претендовать на квартиру?

В вашем вопросе уже заложен ответ. Квартира уже приватизирована на трех людей, то есть квартира принадлежит трем собственникам и никто не может повлиять на их доли. Кроме, конечно, добровольного согласия на то самих собственников. Если вы пропишете детей, они получат право пользования жилплощадью, но не право собственности. При продаже такой недвижимости потребуется согласие законных представителей детей (родителей, опекунов) на снятие детей с регистрационного учета. Поэтому мой совет: заранее взять у мамы нотариально заверенное согласие на снятие детей с регистрационного учета. Вы можете не воспользоваться этим документом, но, в случае продажи квартиры, он облегчит вам проведение сделки. Зарегистрирован брак вашего сына или не зарегистрирован – в данном случае значения не имеет.

Я ищу квартиру для покупки. Слышал, что лучше покупать недвижимость, которая находится в собственности более трех лет. Так ли это?

На сегодняшний день время владения недвижимостью не имеет особого значения. С точки зрения юридической безопасности можно проследить историю квартиры и заранее выявить возможные риски. Ведь нередко бывает, что родители покупают молодой семье квартиру, через некоторое время у тех появляется маленький ребенок и встает вопрос о расширении жилплощади. Три года еще не прошло, но квартиру уже выставляют на продажу. Бояться таких квартир не стоит.

Определенные нюансы могут возникнуть в случае покупки такой квартиры с помощью ипотечного кредита. К примеру, страховая компания наверняка повысит тариф на титульное страхование объекта. Считается, что в течение первых трех лет владения самые высокие риски утраты права собственности. И, соответственно, на квартиру, которая была во владении менее трех лет, страховая компания выставит больший тариф. Впрочем, как показывает практика, это не является поводом для торгов между покупателем и продавцом. На рынке недвижимости квартиры, которые были в собственности менее трех лет, находятся в равноправном положении со всеми остальными.

В нашей квартире прописана мама и мы с сестрой. Единственным собственником является мама. Но она уже пожилой человек. Можем ли мы сменить собственника и как лучше это сделать?

Лучше всего оформить договор дарения. Так как передача собственности будет происходить между близкими родственниками, это не повлечет уплату дополнительных налогов. Кроме того, договор дарения позволит избежать лишних трат, как в случае с завещанием. Если квартира будет завещана, вам придется вступать в права наследования и оформлять немало документов, требующих денег. В целом, процедура вступления в наследство обойдется вам в пределах 15 - 20 тысяч рублей. Если же вы в семье уже мирно решили вопрос собственности, вам будет лучше оформить договор дарения. По стоимости он обойдется в пределах 2 500 рублей: 1 500 рублей за составление договора в агентстве недвижимости и 1 000 рублей – государственная пошлина за регистрацию договора в Росреестре.

Хочу добавить, что родители могут продать детям свою квартиру, в том числе и по ипотечной сделке. Раньше банки отказывались выдавать ипотечный кредит, если в качестве сторон выступали родители и дети. Но практика показывает, что такие сделки нередки. Родители не обязаны дарить свою недвижимость детям. Порой они продают недвижимость, чтобы переехать в другой город, купить другую квартиру или дом. И дети вполне могут выступить покупателями. Банки стали выдавать кредиты в таких случаях.

Я оформляю налоговый вычет на покупку недвижимости. В числе прочих документов я должна представить гарантийное письмо от продавца, что деньги он получил. Зачем это нужно?

В данном случае речь идет не о гарантийном письме, а о расписке от продавца. О том, что деньги были им получены в полном объеме согласно договору купли-продажи. Факт передачи денег подтверждается распиской. Причем такой документ нужен всем покупателям, вне зависимости от того, собираются ли они оформлять налоговый вычет. Именно расписка будет являться доказательством в суде, что вы полностью расплатились с продавцом и имеете полное право на владение недвижимостью. Составляется расписка примерно следующим образом:

1. Наименование документа;
2. Фамилия, имя, отчество продавца и его паспортные данные, дата рождения;
3. ФИО, дата рождения и паспортные данные покупателя;
4. Сумма, переданная покупателем продавцу (указывается и цифрами, и прописью), и предмет расчета – объект недвижимости (полный физический адрес);
5. Дата, подпись получателя.