Сразу следует сказать о том, что идеальной и универсальной схемы ипотечного кредита не существует: есть такое понятие, как эффективность для каждого конкретного заемщика, определяемая исходя из величины кредита, размера процентной ставки и комиссий, срока и уровня инфляции.

Ипотека может выплачиваться двумя способами:

1) аннуитетный метод - расчет осуществляется таким образом, чтобы заемщик ежемесячно оплачивал равные суммы;

2) дифференцированный метод - выплата основного долга (то есть самого кредита) идет равными долями, проценты начисляются на остаток ссудной задолженности.

Аннуитетный метод, имея в качестве главных преимуществ постоянство платежей, дающее определенную уверенность заемщику в своих силах на начальном этапе и облегчающее планирование личных финансов, тем не менее, в итоге обходится дороже.

Рассмотрим в качестве примера ипотечный кредит на 1 400,00 тыс. рублей с оплатой первоначального взноса в размере 20% сроком на 20 лет под 13% годовых. Инфляцию на текущем этапе в расчет брать не будем. В случае использования аннуитетного метода расчета платежей, общая их сумма в итоге составит 3 149 195,51 рублей, при использовании дифференцированного метода – 2 582 066,67 рублей.

Таким образом, использование графика с начислением процентов на остаток суммы в итоге значительно выгоднее аннуитетного графика (разница в примере составляет 567 128,85 рублей, но в то же время имеет основной недостаток: погашение на начальном этапе обходится значительно дороже (размер первого платежа составляет 16 800,00 рублей), а, следовательно, текущее благосостояние заемщика ухудшится (в дальнейшем с уменьшением суммы ежемесячного платежа оно будет улучшаться – в частности, в рассмотренном примере размер последнего платежа составляет 4 717,22 рублей), в случае же использования аннуитетного графика фиксированный размер ежемесячного платежа составит 13 121,65 рублей.

Однако при планировании ипотеки следует учитывать не только размер ежемесячного платежа, а также сумму переплаты по кредиту, но и уровень инфляции. Принимая годовой уровень инфляции, равный 8% (примерно такой ожидается в 2014 году), получаем, что экономия на инфляции при использовании дифференцированного подхода составит 899 733,33 рублей, а при использовании аннуитетного графика – 1 128 350,91 рубль. За вычетом указанной экономии общая сумма платежей по дифференцированному графику составит 1 682 333,34 рублей, по аннуитетному – 2 020 844,6.

При этом, если темп инфляции достигнет уровня процентных платежей (будет равен или превысит процентную ставку) – то, по сути, ситуация будет складываться таким образом, что заемщик будет оплачивать проценты исключительно за счет инфляционного обесценивания национальной валюты.

Однако следует отметить, что подобное возможно только при индексации заработной платы заемщика работодателем, а также при условии отсутствия индексации процентной ставки со стороны банка (эта оговорка должна содержаться в кредитном договоре) – в противном случае ситуация будет складываться так, что клиент банка встанет перед выбором: или оплачивать ипотеку, или обеспечивать финансирование текущих потребностей семьи, или искать дополнительный источник заработка.

Алексей Летов, заместитель заведующего кафедрой менеджмента и маркетинга НФИ КемГУ