Когда люди задумываются о получении ипотечного кредита, они обнаруживают, что кредитных организаций, выдающих жилищные займы, - великое множество.Как разобраться в этом многообразии и на что обратить внимание, рассказывает юрисконсульт АН «Алмаз» Виктория Викторовна Жилина.

- Кто выдает жилищный заем? Только банки? Или подобный кредит можно оформить в других кредитных организациях?

Жилищный целевой кредит можно получить не только в банке, но и в другой кредитной организации, которая предоставляют кредит на приобретение недвижимого имущества или улучшение жилищных условий. Разница между банком и кредитной организацией состоит в том, что ипотечный кредит, предоставляемый банком, выдается с учетом возраста заемщика, его дохода, семейного положения, наличия иждивенцев и иных критериев, а жилищный кредит, предоставляемый кредитной организацией, выдается без учета вышеназванных критериев. Есть еще разница в размере предоставляемого кредита: максимальный размер ипотечного кредита, предоставляемого банком, составляет до 90% от стоимости квартиры, а максимальный размер ипотечного кредита, предоставляемого кредитной организацией, как правило, составляет до 430 000 т.р., то есть ипотечный кредит равен сумме материнского капитала.

- То есть кредитные организации работают только с держателями сертификата на материнский капитал, а банки – со всеми?

- Да, в основном именно так и происходит.

- Какой банк лучше выбрать: крупный, лидера на рынке ипотечного кредитования, или, наоборот, небольшой, который занимает малый сегмент на рынке? В чем плюсы и минусы каждого из них?

Говоря о размерах банка, здесь однозначного совета никто дать не может: одни предпочитают кредитоваться у крупных игроков рынка, другие – у малых. Но, как правило, самые мягкие требования к заемщику и самые низкие ставки предлагают финансовые учреждения, у которых ипотека является одним из профильных направлений.

Некоторые небольшие банки, чтобы завоевать свою нишу на рынке, также могут предлагать очень выгодные условия. Но менее рискованно всё же сотрудничать с теми банками, чей профессиональный путь составляет не менее трёх лет.

Таким образом, выбор кредитной организации, в которой стоит оформлять ипотечный кредит,– личное дело каждого человека. Но чтобы потом не пожалеть о принятом решении, лучше не лениться и изучить плюсы и минусы банка ещё до подписания кредитного договора.

- Является ли процентная ставка главным критерием выбора? Или стоит обратить внимание и на ряд других параметров? Каких?

В первую очередь при выборе банка взгляд заемщика падает на величину процентной ставки по его ипотечным программам. Это, несомненно, очень важное условие, но более существенным показателем при выборе банка является количество отделений банка, график их работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей.

Процентная ставка – это не главный критерий для выбора банка. Кроме того, при выборе ипотечного кредита необходимо:

1. Определиться с суммой кредита.

С ростом его размера возрастают и риски банка. Чтобы гарантировать возврат займа, банк требует от заемщика залог в виде покупаемой им недвижимости, а иногда – предоставления созаёмщиков или поручителей. Чем выше сумма кредита, тем кредит «дороже» для клиента;

2. Запланировать первоначальный взнос.

Если у вас уже есть накопления для приобретения квартиры, то они могут быть оплачены продавцу в качестве первоначального взноса. Обычно он составляет от 10 до 30% от стоимости недвижимости. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше денег придётся занимать в банке, а значит и переплачивать. Есть банки, которые предлагают ипотеку без первоначального взноса, но цена кредита в таком случае окажется на несколько процентов выше, чем обычно;

3. Выбрать срок кредита.

От длительности погашения займа будет зависеть размер переплат по процентам;

4. Узнать о специальных предложениях.

Для отдельных категорий граждан может быть использована социальная ипотека, которая подразумевает льготы. Наиболее известны программы: ипотека в новостройке; ипотека с участием материнского капитала; стандартный ипотечный кредит;военная ипотека; ипотека с переменной ставкой. Большой популярностью пользуется программа ипотечного кредитования молодых семей.

- Есть ли в Новокузнецке банки, готовые выдавать кредит без первоначального взноса?

- Да, но в этом случае процентная ставка по ипотечному кредиту будет в среднем от 1% до 1,5% выше среднеустановленной. Хотя есть и исключение. В банках Новокузнецка имеется такая программа по ипотечному кредитованию, по которой в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. В данном случае сумма выдаваемого кредита увеличивается на размер материнского капитал или его части.

- Выгодно ли для клиента, когда в структуру банка входят и «сопутствующие» ипотеке компании – страховая организация, оценщики? Или для клиента лучше обратиться за страхованием и оценкой недвижимости в сторонние организации?

- Наличие в структуре банка «сопутствующих» ипотеке компаний иногда не совсем выгодно для заемщика, так как это свидетельствует об обязанности заемщика производить страхование жизни и здоровья и титульное страхование. Соответственно, это приводит заемщика к дополнительным затратам при ипотечном страховании, а также к дополнительным затратам заемщика на протяжении всего периода выплаты кредита, в частности затратам по страхованию жизни и здоровья и титульному страхованию.

На сегодняшний день страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование не являются препятствием для ипотечного кредитования, т.е. заемщик имеет право отказаться от названных видов страхования.

Кроме того, заемщику выгоднее обратиться за услугами по страхованию и оценке недвижимости в те компании, стоимость услуг которых гораздо ниже стоимости услуг «сопутствующих» компаний, входящих в структуру банка.

- В условиях конкурентной борьбы какие «бонусы» готовы сегодня предложить банки своим ипотечным клиентам? Скидки на услуги, снижение ставки или даже сертификаты на товары и услуги от партнеров банка?

При оформлении ипотечного кредита в банке, заемщику можно получить приятные бонусы в виде сниженной ставки или другие специальные условия кредитования.

Во-первых, выгодные ставки.

Первое и главное преимущество – возможность получить кредит по сниженной ставке.

Более низкой ставкой могут воспользоваться:

· клиенты, возраст которых не достиг 35 лет;

· клиенты, получающие заработную плату на счет, открытый в банке;

· клиенты, у которых размер первоначального взноса составляет свыше 15%;

· клиенты, которые кредитуются на более короткий срок;

· клиентам, приобретающим недвижимость у партнеров банка (через агентство недвижимости, являющимся партнером банка).

Во-вторых, удобное погашение.

Для внесения платежей не обязательно каждый месяц наведываться в банк, достаточно открыть счет, на который надо будет ежемесячно размещать необходимое количество денежных средств для погашения кредита. Если же клиент банка является «зарплатным», то можно оформить в банке длительное поручение, по которому банк автоматически будет удерживать часть зарплаты на погашение кредита. Как правило, такая практика удобна тем, что заёмщик освобождается от необходимости все время вспоминать, когда вносить очередной платёж по кредиту. Причём деньги могут быть списаны с любого счёта, открытого клиентом в банке.