Офисная недвижимость достаточно сложно пережила кризисные годы. Общий экономический спад особенно сильно сказался на малом и среднем бизнесе, которому пришлось оптимизировать затраты, в том числе экономя и на аренде офисов. Какова ситуация в данном секторе коммерческой недвижимости сегодня – об этом мы поговорили с директором УК «РентБизнесГрупп» Светланой Матвиюк.

- Светлана, какова специфика рынка коммерческой и в частности офисной недвижимости в Новокузнецке?

- Специфика, конечно, есть. В основном в нашем городе востребованы мелкие офисы. Средняя цена на аренду 500 - 700 рублей за квадратный метр. Естественно, как и везде, предпринимателям выгодно быть в центре – иметь офис в проходимых районах. Чтобы людям удобно было добираться до этого места. Желательно, чтобы была хоть какая-то инфраструктура в бизнес-центре. Но эти требования общие для всех городов. Наша специфика именно в том, что активный спрос наблюдается в основном на мелкие офисы – в 18 - 20 квадратных метров.

- Почему именно 20 квадратов характерны для нашего города?

- В Новокузнецке не так уж много крупных компаний, нуждающихся в больших площадях. Те, что есть, привязаны к своим производствам или базам – у них имеются свои помещения. А для многочисленного мелкого бизнеса иногда достаточно тех самых 20 квадратных метров. И самый оптимальный вариант: вот сидят бухгалтер, директор – и этого достаточно. 30 кв. м – уже более сложный вариант, он рассчитан на 6 - 8 человек и не так популярен.

- БЦ «Сити» позиционировался как центр с большими площадями…

- Да, здесь изначально планировалось делать открытые офисы, так называемые open spice со свободной планировкой – чтобы заходили крупные арендаторы и под себя уже делали отделку. Оценив ситуацию на рынке, в последние годы БЦ «Сити» провел перепланировку четырех тысяч квадратных метров в самый востребованный формат –под офисы в 20 - 22 кв. метра. Два года назад сделали частично четвертый этаж, и буквально в январе закончили перепланировку во второй части. И на сегодня из всех таких малогабаритных офисов осталось свободно для аренды только 20%.

- Несколько лет назад предприниматели стремились приобрести площади исключительно в собственность и не стремились к аренде. Сейчас такие настроения сохранились или долгосрочная аренда стала уже нормой?

- Да, была до кризиса волна, когда люди хотели вложить деньги в офисные площади и их сдавать. Сейчас такого ажиотажа нет. Не наблюдается и яркого желания приобретать офисы в собственность для себя – все-таки кризис сказался. Задумываясь об аренде, как правило, предприниматели не хотят идти в отдельностоящее здание, а желают быть в более цивилизованном месте. Конечно, при наличии сбережений люди приобретают офисную недвижимость как актив – чтобы деньги работали. Но очень многие совершенно спокойно относятся к аренде – благо, сейчас есть достойные предложения.

- В достаточном ли объеме город обеспечен офисными площадями разных типов? Все ли виды офисов представлены в Новокузнецке? Какова их классификация?

- Да, однозначно то, что в городе хватает офисов на любой вкус: от комнат в общежитиях и зданий АБК на окраинах города до бизнес-центров классов В, В+ и А. Учитывая заполняемость бизнес-центров, можно четко сказать, что Новокузнецк на данный момент обеспечен офисной недвижимостью. На сегодняшний день разработана достаточно четкая классификация офисов. Если это тип А, то это обязательно отдельностоящее, построенное по проекту офисное здание. С развитой инфраструктурой, с удачным местоположением, с наличием достаточного количества парковочных мест. Парковки четко просчитываются – по стандартам на 100 квадратов идут 1 - 2 парковочных места. При строительстве БЦ «Сити» это все было заложено. Парковка, коммуникации, пожарная сигнализация, система оповещения, приточно-вытяжная вентиляция, достаточное количество телефонных номеров, ведущие интернет-провайдеры – все условия, которые необходимы для очень комфортной работы. Одно из условий класса А – наличие банка и ряда магазинов сферы услуг.

- Чем отличается класс В?

- Это уже более скромная инфраструктура, но при наличии удобного местоположения. В нашей компании класс В представляет БЦ «Форум». Ему уже 5 лет. Когда построили «Форум», у него была лучшая парковка в городе. Класс В требует отделки офисов в стандартном виде, в надлежащем состоянии места общего пользования. Обязательны прилегающая территория, лифт, тепло, свет, вода. В Новокузнецке класс В представляют еще такие бизнес-центры, как «Меридиан» и «Green House». В «Хоккайдо» нет централизованного управления. Когда-то площади были раскуплены физическими лицами, которые сегодня сдают их каждый на своих условиях.

- Что представляет собой класс С?

- Это реконструированные здания, изначально не являвшиеся офисными. Обычно они находятся не в центре города, а на окраинах. Офисы класса С сдаются не в идеальном состоянии – предполагается, что арендатор будет готов вкладывать средства в ремонт. К примеру, бывший полиграфкомбинат – такого типа офисный центр.

- Достаточен ли сегодня спрос на офисные помещения?

- Если в офисном здании пустуют всего 20% - это очень хороший результат. Сейчас большинство бизнес-центров в городе работает именно с таким показателем. В «Форуме» наполненность составляет 95 - 96%. В БЦ «Сити» - 65%, и сейчас с помощью предложения офисов малой площади мы увеличиваем эту цифру. Изначально этот бизнец-центр был рассчитан на высокий уровень и на компании с большими требованиями. Но время расставило свои акценты, и сейчас предпринимаемое нами деление площадей позволит небольшим компаниям работать в хороших условиях.

- В одном областном обзоре коммерческой недвижимости за 2007 год в связи с бурным строительством офисных центров Новокузнецку прочили будущее бизнес-столицы Кузбасса. Как вы думаете, почему не оправдались надежды?

- Каких бы у нас замечательных офисов не было, по определению центр деловой активности должен быть в областном центре, в Кемерове. В Новокузнецке, если будет развиваться производство, то, естественно, повысится и деловая активность. У нас все тесно взаимосвязано. Наши промышленные гиганты обеспечивают жизнь других, более узких бизнесов. К сожалению, в кризис из-за сокращений на заводах, из-за снижения общего уровня достатка населения некоторые виды бизнеса вынуждены были оптимизировать свои затраты. К примеру, несколько лет назад у нас было много учебных компаний: компьютерные курсы, дизайнерские, секретарские и т.п. В кризис большинству было не до учебы, людям нужно было просто выжить, соответственно, таким образовательным центрам удержаться на плаву было сложно. И офисная недвижимость в этом плане выступает индикатором состояния деловой жизни.

- Чувствуется ли выход из кризиса в этой сфере сегодня и каковы ваши прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости на ближайшие 2 - 3 года?

- Несмотря на то, что какая-то нестабильность еще чувствуется, уже сегодня мы понимаем, что вышли на докризисный уровень. С конца 2010 года рынок коммерческой недвижимости стал наверстывать потери. На сегодня наполняемость офисных площадей повысилась на 35%. И в будущем должно быть все хорошо. Заводы все-таки живут, строительство идет, квартиры покупаются, люди что-то планируют – соответственно, и офисные площади будут востребованы.

Беседовала Наталья Евстигнеева

© 2011 Вариант, журнал