Публичные слушания проекта «Правил землепользования и застройки города Новокузнецка» на удивление прошли достаточно бурно и оживленно. Общественность нашего города, обычно тяжелая на подъем, в этот раз активно выразила свою позицию. Но, как бы критически не были настроены жители, не принять Правила земелепользования нельзя – они являются логичным продолжением Генерального плана города, утвержденного еще в 2010 году. Жители города могут внести свои предложения и замечания – и на это у всех нас осталась всего 1 неделя.

Во вступительном слове перед началом слушаний председатель Комитета градостроительства и земельных ресурсов Андрей Морозов отметил, что правила землепользования – «чрезвычайной важности документ, основание для дальнейшего развития города». Разобраться не специалисту в них не просто. Строительная и юридическая терминология, научный характер изложения затрудняют обывателю понимание документа. В результате почти за два месяца, в течение которых в филиалах библиотеки им. Гоголя и на сайте администрации были представлены проект правил и карты Генерального плана, в книге отзывов появилась лишь одна запись, да и то – не по основной теме. Видимо, не любят новокузнечане писать, зато желающих устно выразить свои претензии и задать вопросы разработчикам – специалистам Санкт-Петербургского Института урбанистики – нашлось немало.

Здесь можно, здесь нельзя

Генеральный план, разработанный Институтом убранистики в прошлом году, отражает то, каким может быть наш город к 2025 году. Основное понятие плана – функциональные зоны. «Вся территория города, – сообщил в своем докладе в рамках слушаний Александр Черненков, руководитель юридической части РосНИПИ Урабнистики, - делится на определенное количество зон, и для каждой устанавливается своя функция, свое предназначение на определенный срок». В результате наш город был разделен на несколько десятков зон: жилых, общественно-делового и коммерческого назначения, производственных предприятий, инженерно-транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного использования, специального назначения и др. Все они отражены на карте градостроительного зонирования.

Каждая зона предполагает свои виды разрешенного использования (то есть то, что можно строить на этих землях), параметры разрешенного строительства (высота зданий, плотность застройки и т.д.) и ограничения использования земельного участка. Все это в отношении каждой территориальной зоны Новокузнецка подробно описано в Правилах землепользования и застройки. В результате застройщикам и владельцам участков должно быть предельно понятно, что и где можно строить.

Особенность нашего города в том, что на многие земли накладываются ограничения. Связано это, естественно, с обилием промышленных предприятий. В результате разработчикам вместо 1 карты зон с особыми условиями использования пришлось создавать две. Различные ограничения накладываются на водоохранные зоны, зоны затопления, береговые полосы, санитарно-защитные зоны от предприятий, территории горного отвода угледобывающей промышленности, территории памятников природы и др.

Каждому собственнику и арендатору земельного участка, находящегося в черте города, следует знать, к какой функциональной зоне он относится и какие ограничения использования могут быть наложены. Александр Черненко в этом плане дал такую рекомендацию: «Любой владелец участка при желании может определить, в какую территориальную зону попал его участок, какой у этих зон градостроительный регламент: что на них можно строить, в каких параметрах и попадает ли его участок в зону с особыми условиями использования. Если да, то какие в связи с этим накладываются ограничения. Если они есть, то собственник участка должен руководствоваться градостроительным регламентом, то есть видами и параметрами разрешенного использования».

Казалось бы, с появившимися Правилами и Планом города теперь все и всем должно быть понятно, но изменившееся назначение территорий и их ограничения вызвали у некоторых жителей возмущение.

Микрофон доступен всем

Самая острая проблема, которая была затронута участниками слушаний Правил землепользования, - определение многих земель города как подработанных территорий. В результате люди, которые ранее жили в зоне разрешенного строительства, теперь оказались в зоне с особыми условиями использования. И условия эти предполагают, что ни строить, ни даже пристраивать к существующим объектам недвижимости на этой территории нельзя. Позиция администрации и специалистов понятна: нельзя строить там, где есть опасность обвала земли. Ведь внизу – затопленные шахты, и вода, как говорится, может сделать свое дело. Но люди, годами создававшие свое хозяйство, теперь не могут развивать его дальше. Вопрос продажи таких земель и находящихся на них строений можно и не поднимать – кому нужна территория, на которой нельзя строить? Выход один – добиваться от государства компенсации в связи с ограничением прав. А это – история длинная.

Интересовали жителей и другие вопросы. Почему к разработке проекта не привлекли местных специалистов? Носят ли Правила землепользования и застройки характер юридического документа? Как можно вносить в правила изменения? Как соотносятся формулировки Правил с кадастровыми терминами? Почему не учли Ильинский «разлом» при разработке плана? Как оказалось, что санитарно-защитная зона КМК показана очень «скромно»? На все вопросы слушатели получили ответы и, в некоторых случаях, надежду на корректировку Правил.

Еще есть шанс

До 23 октября у жителей города еще есть возможность ознакомиться с проектом «Правил землепользования и застройки» и внести свои предложения. Организатор публичных слушаний компания «ИнЭкА-консалтинг» принимает письменные комментарии почтовым отправлением по адресу: 654079, г. Новокузнецк, а/я 2386, электронной почтой: rc@ineca.ru. Лично принести предложения и замечания можно в офис компании: ул. Лазо, 4, тел. 72-05-75. Кроме того, можно оставить запись в специальном журнале в филиалах библиотеки им. Гоголя, где представлены проект «Правил землепользования и застройки города Новокузнецка» и схемы Генерального плана.

Наталья Евстигнеева

Ольга Казакевич, главный архитектор РосНИПИ урбанистики:

Над Генеральным планом и Правилам, землепользования в Новокузнецке мы работаем с 2007 года. Сначала в город приезжала целая команда специалистов, включающая геологов, гидрологов, климатологов, архитекторов, юристов. Разработанные документы – это не просто тексты и картинки, которые будут лежать где-то в архивах. Благодаря электронной версии Плана можно будет эффективно управлять территорией, осуществлять градостроительную деятельность с помощью современных информационных технологий.

Все по плану, все по правилам

В продолжение темы публичных слушаний проекта «Правила землепользования и застройки города Новокузнецка» мы представляем вам интервью с главным архитектором города. Как отразится принятие правил на наших жителях? Только ли застройщиков они касаются? Каковы общее направление развития города и ближайшие планы строительства? На эти и другие вопросы журналу «Вариант» ответил Александр Колтаков.

- Александр Алексеевич, 2010 и 2011 годы для города можно назвать переломными. В 2010 был принят Генеральный план развития Новокузнецка, в 2011 разработаны Правила землепользования. А так ли необходимы Новокузнецку такие документы? Ведь есть же города без таких жестких правил, развивающиеся стихийно…

- Нет, обязательно должен быть план. Можно и дом строить просто так, взять лесину и рубить. А можно все-таки нарисовать проект, в котором будет все учтено. И с городом то же самое. С четким планом можно грамотно рассчитать силы, возможности, средства и последовательно действовать.

- Насколько реальны эти документы? Все ли будет воплощено в жизнь?

- Если генеральный план реализуется на 70% - это уже очень хороший результат. План – это направление развития города, но политика, экономическая ситуация и другие факторы делают свои корректировки. Жизнь, конечно, расставляет все по своим местам. Но главное – что направление развития до 2025 года задано. Правила землепользования тоже закладывают достаточно жесткие правила игры. Здесь четко прописано, что и где можно строить, а что нельзя. Но это не значит, что за 20 лет мы ничего не сможем изменить в том случае, если жизнь заставит. Поэтому в правилах есть прописанная процедура, как можно вносить изменения.

- Как принятие плана и правил отразится на простом жителе? Действительно ли необходимо каждому ознакомиться и осознать, что это серьезная вещь?

- Это серьезные вещи, и это отразится на людях. Уже в прошлом году с утверждением Генерального плана многие почувствовали, что стало жестче. Особенно это сказалось на застройщиках. Теперь есть у города основания для отказа по определенным площадкам, но есть и предложения, куда двигаться. И когда мы утвердим правила землепользования, после слушаний, внесения предложений и необходимых корректировок, все уже будут понимать, что можно, а что нельзя. А наш комитет градостроительства и земельных ресурсов сможет обосновано отвечать, почему.

- Все-таки эти серьезные документы больше касаются застройщиков. Почему тогда они выносятся на публичные слушания и как обычный горожанин может оценить созданные правила?

- План может быть интересен каждому, кто интересуется тем, как будет развиваться город. Хотя бы в самом общем виде: в каких районах будет строительство, основные направления развития. Это интересно всем. А на практике план и правила важны застройщикам, бизнесу и тем, кто желает заняться частным индивидуальным строительством и подыскивает подходящее место.

- Появились ли кардинальные изменения по территориям, разрешенным под индивидуальное строительство?

- Конечно. На плане интересующиеся могут увидеть земли, выделенные желтым цветом. Это земли под индивидуальное жилье. Если желтый цвет, заштрихованный по диагонали, - это зона ограничений, там нельзя будет строить. Это горные отводы, санзоны, зоны затопления. Кстати, в связи со строительством дамб зоны затопления у нас уменьшились. Но в общем на многие территории наложены ограничения. Поэтому сейчас есть некоторое непонимание со стороны жителей, почему раньше было можно, а сейчас нельзя.

- Можно ли на основе Генплана предположить направление общего развития города, не только в строительной сфере?

- Конечно, Генплан отражает именно территориальный аспект. В какую сторону будет идти развитие, на какие территории город претендует в плане для изъятия из Новокузнецкого района и включения в состав города. А в общем о будущем города можно сказать следующее. Под развитие промышленности новых глобальных площадок не планируется. Проектировщики предлагают оставить существующие, но их модернизировать. Этот процесс уже идет, мы все видим, что на территории КМК открываются другие производства, более безопасные в экологическом плане. Проектировщики, проанализировав специфичное местоположение города в котловине, учтя большую концентрацию промышленности и плохую экологию, расположили новые районы застройки так, чтобы выйти из этой котловины. Ильинка, Листвяги, Пушкино и частично Абагур – эти районы выходят из поймы реки, хорошо продуваются и в экологическом плане более чистые, там и будет вестись застройка в период до 2025 года. По всей России программа малоэтажного строительства сегодня в приоритете, поэтому на перечисленные территории будут выделены именно под это. Но есть в этом плане своя специфика…

- Проблемы с инженерными сетями?

- Да, на сегодняшний день город ограничен в инженерной инфраструктуре. Все то, что в советские времена было заложено, все запасы, которые были, – уже исчерпаны. Прошедшие 20 лет город не вкладывал в развитие сетей, поэтому сегодня мы в тупике. Имея территории под застройку, мы не имеем возможности их освоить, потому что нет тепла и электричества. Обычно есть только вода. Поэтому, чтобы развитие города шло, надо вести работы по инженерным сетям. А это не одного дня и не одного рубля задачи. К примеру, чтобы начать осваивать 5, 6, 7 микрорайоны на Ильинке, надо вложить порядка двух миллиардов в инженерное обеспечение.

- Какие могут быть варианты решения этой проблемы?

- Обратной дороги нет, городу все равно надо развиваться, поэтому есть надежда на областную и федеральную поддержку. Пример «Лесной Поляны» в Кемерове внушает оптимизм, там были выделены федеральные деньги. В преддверии 400-летия тоже городу может быть оказана помощь. Но для этого необходимо разработать проектную документацию. Планов-то громадье, начиная от инфраструктуры и заканчивая тем же театром кукол, но все дело в финансах. Чтобы сгладить проблему с инженерными сетями, мы планируем смешанную застройку перспективных районов. Почему? Чтобы привлечь наши крупные строительные компании, которые смогут провести дороги и сети для возведения многоэтажных домов. Тогда уже малоэтажным строительством там легче будет заниматься. На частное жилье спрос большой, но площадок нет. С тем же Лучезарным 150 участков отвели года два назад, а строительство не идет – дороги и электричества-то нет. На Верхней Островской то же самое: 60 участков нарисовали, а возможности подключения электричества нет.

- Каковы ближайшие планы строительства в городе?

- На Ильинке МЧС начинает строить федеральный учебный центр, единственный в Западной Сибири. Всего в России еще два таких - в Краснодарском крае и на Дальнем Востоке. Это целый городок, несколько миллиардов федеральных вложений, строительство начнется в ближайшее время. На ту же Ильинку заходит крупнейшая торговая сеть «Лента». Строится на ДОЗе «Тойота-центр». Сквер им. Ермакова в работе, но главная «изюминка» его сейчас под вопросом. На такой большой территории Центрального района, которая отдана под сквер, а это два с лишним гектара, хотелось не просто клумбочки и дорожки организовать, а построить большой фонтан. Но подсчитали и получилось достаточно дорого. Трубы под него закладываем, но сам фонтан под вопросом. В конце сквера будут гостиница и Дворец бракосочетания. Такой «гибрид» существует в Санкт-Петербурге, будет и у нас. Проект застройщики обещали показать в октябре.

По парку Гагарина подготавливаем проект реконструкции: ограждение, система автостоянок, дорожки и входные узлы – со стороны Металлургов, Бардина и Кутузова. Есть идея изменить и перенести въездной знак «Новокузнецк». Существующий уже устарел, и его плохо видно. Есть решение установить его на Костенковской развилке, на проект будет объявлен конкурс. У кафе «Юность» появился новый хозяин, который готов разместить там ресторан, магазин и небольшой развлекательный центр. Кроме того, он облагородит часть парковой зоны и на одном из фасадов здания кафе разместит скалодром. Подготавливается реконструкция вокзала, строится пригородный вокзал и будет облагорожена Привокзальная площадь.

- Похоже, город взял курс на развитие, а не просто пытается выжить?

- Да, год назад было совсем грустно, а сейчас началась активизация. Москва начала с деньгами заходить, и внутри города тоже чувствуется работа. Конечно, многие обещают вторую волну кризиса, но мы надеемся, что будущее у нашего города есть. Потенциал у нас большой, и интерес к Новокузнецку и у центра, и у западных инвесторов есть. И это внушает надежду.

Беседовала Наталья Евстигнеева