Рынок недвижимости и банковское дело – братья, связанные кровными узами, в экономическом пространстве страны. Как влияют процессы, происходящие в недвижимости, на банки? Улучшается ли ситуация с ипотечными кредитами? Стоит ли ждать снижения процентов? На эти и другие вопросы журналу «Вариант» ответил заместитель председателя правления ОАО «Кузнецкбизнесбанк» Сергей Никифоров.

- Как «Кузнецкбизнесбанк» взаимодействует с рынком недвижимости? И так ли необходимо банкам следить за этой сферой бизнеса?

- Недвижимость играет колоссальную роль в банковской системе. Отмечу две причины этого факта. Во-первых, банки сами являются «потребителями» недвижимости, так как для осуществления деятельности и динамичного развития требуется приобретать или арендовать офисные помещения. Особенно это касается тех банков, которые заняты розничным бизнесом. И второй момент: рост требований к заемщику привел к тому, что лучшим обеспечением кредита является недвижимость. Особенно, если кредит достаточно серьезный, к примеру, 3 - 5 миллионов рублей. В таком случае, кроме крепкого финансового положения заемщика, необходим и хороший залог. Как правило, это недвижимость: жилая, нежилая, производственная, земельные участки. Соответственно, каждому банку необходимо очень тщательно анализировать как рынок аренды, так и купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

- Каким образом банк отслеживает процессы, происходящие на рынке недвижимости?

- Мы плотно работаем с профессиональными участниками рынка, агентствами недвижимости, членами профессиональных организаций. Активно используем в своей работе аналитические исследования рынка недвижимости Новокузнецка. Ориентируемся в первую очередь на стоимость квадратного метра в продаже и аренде недвижимости. Кроме того, мы проводим мониторинг комиссий агентств за оформление сделок. Считаю, что чем меньше комиссия, тем цивилизованней рынок. В сфере недвижимости у нас разбирается не только руководство, но и каждый специалист, связанный с кредитными договорами. Все они регулярно посещают корпоративные семинары по недвижимости, разбирают практические вопросы.

- Из вопросов рынка недвижимости, какой для банков является первостепенным?

- Самый важный момент для банка в недвижимости - не допустить переоценки объекта. Многие считают, что если недвижимость находится на определенной улице в центре города, то она должна стоить какие-то сумасшедшие деньги. А на самом деле это может быть не совсем так, так как в вопросе оценки есть много нюансов. Парковка, пешеходные маршруты, автобусные остановки, состояние дома и инженерных сетей, соседи, то, какая управляющая компания обслуживает дом – возникает много вопросов. На наш взгляд, недвижимость в городе немного переоценена. Сейчас мы чувствуем некий бум сделок по купле-продаже с использованием ипотеки на рынке вторичного жилья. И мы видим, что цены реально растут.

- В чем причина наблюдаемого роста цен?

- Одна из причин, на мой взгляд, кроется в том, что в средствах массовой информации активно обсуждаются проблемы в Евросоюзе и США. В результате многие россияне избавляются от долларов и уходят в недвижимость. Люди ищут источники инвестиций, желая вложить деньги так, чтобы их не потерять. На сегодняшний день рублевые депозиты в банках России крайне низкие, они даже не покрывают уровень инфляции. Соответственно, растет желание людей вкладываться в недвижимость. Но, в первую очередь, в коммерческую. Кризис 2008 года охладил – и очень сильно – пыл тех, кто приобретал жилую недвижимость в качестве инвестиций. Мы видим на опыте деятельности нашего банка, что инвестиционное жилье сегодня практически не приобретается. А по коммерческой недвижимости очень активно идут сделки. Этот сегмент рынка сегодня радует.

- Наблюдается ли активизация интереса горожан к ипотеке после кризиса?

- Не просто активизация. После кризисного затишья сегодняшние данные можно назвать просто бумом. К примеру, вот повестка с последнего кредитного комитета банка – 6 ипотек за один день. Это отличный результат! И, в общем, в последнее время за день мы выдаем не менее двух ипотек.

- С чем вы связываете этот всплеск? Только ли с деятельностью банков?

- Да, с деятельностью банков это связано. Конкуренция на рынке банковских услуг очень жесткая – и она всегда идет в пользу потребителей. Сейчас ставки стали более разумные и банки стали кредитовать заемщиков. В первую очередь, потому, что банки города получили некую уверенность в завтрашнем дне. Все сокращения на крупных предприятиях Новокузнецка уже произведены, люди уже не так боятся потерять работу. И это главное: вопрос стабильности в ипотеке первостепенен. Кроме того, всплеск связан с эффектом отложенного спроса. В конце 2008-го, в 2009-м году сделки были единичные. А потребность в недвижимости все эти годы у населения росла. Прибавление в семействе, желание взрослых детей отделиться, необходимость улучшить жилищные условия – причин для покупки недвижимости всегда много, а вот возможности в те годы были не у всех. Сейчас как раз активизировались те, кто долго раздумывал.

Еще один фактор – материнский капитал. В этом плане стоит сделать комплимент в адрес федеральных властей. За по-следние годы программа материнского капитала – одно из лучших нововведений в стране, которое серьезно повлияло на оживление сделок на рынке недвижимости. На сегодняшний день в нашем банке примерно 20% ипотечных договоров оформляется с использованием материнского капитала.

- Легко ли в «Кузнецкбизнесбанке» получить одобрение на ипотечный кредит?

- У нас все достаточно доступно. С нами работает много агентств. Честно скажу, что самый лучший заемщик для нас – семья из 2-3 человек, где муж и жена рабочих профессий. Это самые добросовестные заемщики. К сожалению, опыт показывает, что менеджеры, работающие в обществах с ограниченной ответственностью, у нас одни из самых плохих заемщиков. Мы предпочитаем кредитовать людей не моложе 25 лет. Если возраст меньше – то с участием родителей как созаемщиков.

- Как вы оцениваете слухи о возможном дефолте в конце 2011 года?

- Понимаете, какая ситуация – сейчас «дефолтиться» нечему. Вот в чем дело. Дефолт – это неспособность рассчитаться по обязательствам. У России нет сегодня обязательств, нет большого внешнего долга.

- То есть процессы в мировой экономике не повлияют на нашу страну?

- Нет, все процессы, естественно, будут отражаться на нас, но это будет выражаться в стоимости сырьевых товаров. Но не более того.

- На недвижимость тоже будет влияние?

- Да, конечно. Но я считаю, что сейчас недвижимость уже немного переоценена. Это связано, как я уже говорил, с поиском инвестиций. Особенно это чувствуется в коммерческой недвижимости. По жилой недвижимости тоже идет увеличение цен. К примеру, сегодня у нас уже одобренная ипотека сорвалась, потому что продавец клиента повысил цену на объект.

- Как будет в будущем развиваться рынок ипотечного кредитования?

- Сложно давать прогнозы. Это дело неблагодарное. Но я думаю, что как минимум календарный год все будет так же. Ставки зафиксированы – они не будут ни расти, ни снижаться. А вот цены на потребительские товары повысятся.

- То есть снижения процентов ждать не стоит? Или через несколько лет ситуация улучшится?

- Это зависит от макроэкономической ситуации, а вовсе не от банков. Хочу подчеркнуть очень важный момент, о котором все забывают или не знают. Влияние процентов на ипотечный кредит минимальное. Самое главное – это стоимость жилья. То есть на количество расходов человека проценты почти не влияют. Мы просчитывали эти вещи – и получается очень интересная картина. Стоимость процентов по сравнению со стоимостью приобретаемого объекта, можно сказать, мизерная. Поэтому советую искать адекватное по цене предложение, а не самые низкие проценты.

- Расскажите секрет, как удается уже более 20 лет «Кузнецкбизнесбанку» держать свои позиции на рынке?

- Мы просто занимаемся своим делом, ведем бизнес честно, порядочно. Кроме того, залог успеха – хороший кадровый состав. Кадры решают все. Мы считаем, что мы банкиры, а не ростовщики. К клиентам относимся лояльно, в случае сложностей даем отсрочки. В результате за все годы работы у нас сложился свой круг клиентов, которых мы очень любим, которыми гордимся и дорожим.

Беседовала Наталья Евстигнеева