«У вас ребенок – собственник? О, нет, вашу квартиру мы покупать не будем!» - так часто заканчиваются так и не начавшиеся сделки. Присутствие детей в качестве владельцев недвижимости (пусть просто ее части) или даже в виде прописанных в квартире сразу пугает потенциальных покупателей. Обоснованы ли такие опасения и что необходимо знать, когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, - об рассказала журналу «Вариант» начальник юридического отдела АН «Любимый город» Екатерина Щедрина.

- Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Их проведение имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать? Все зависит от специфики вопроса.

СОБСТВЕННОСТЬ ПОД ОХРАНОЙ

Если ребенок владеет частью или 100% недвижимости, каждое действие с его собственностью придется сверять с органами опеки и поручительства. Главное — доказать, что имущественные права несовершеннолетнего не будут ущемлены. К примеру, показать, что новая квартира будет не меньше старой. Для этого потребуется принести план квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс). Но основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия: продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая — вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье. Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой — чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье. Заметим, что сам ребенок не свободен в своем праве распоряжаться собственностью. Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою недвижимость — это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста. Согласие органа опеки необходимо практически на любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, среди которых дарение, залог недвижимости, сдача в наем или в аренду, обмен, отказ от преимущественной покупки доли, раздел имущества, отказ от наследства, выдел доли и другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

ЕСЛИ РЕБЕНОК ПРОСТО «ПРОПИСАН»...

Право собственности по закону важнее регистрации. Если ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно — за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой. Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно — на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ПОД ОСОБЫМ КОНТРОЛЕМ

По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире. Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру без их «отмашки» не получится. При этом родители зачастую пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно в будущем продать квартиру. В результате ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет. Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено. Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей — они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и не- однозначна. Решения суда бывают диаметрально противоположными.

Чтобы обезопасить покупателя, риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги — так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно, ведь в начале 90-х годов было разрешено не включать в приватизацию детей. В итоге дети выросли — и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций - бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.

Но все же есть реальный способ оградить покупателя от возможных претензий со стороны продавца. Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.

Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

100% СОБСТВЕННОСТЬ - ПАЛКА О ДВУХ КОНЦАХ

Некоторые родители приобретают квартиру для ребенка и оформляют в 100% собственность на несовершеннолетнего. Какие плюсы и минусы такого варианта? Зачастую родители увеличивают долю ребенка в квартире или полностью переводят ее в собственность ребенка по причине того, что закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. В результате, получить имущество ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно. Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей, как вы уже знаете, с ребенком-собственником возникает не меньше.

ИПОТЕКА В ПЕЛЕНКАХ

Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье (представляя его как залоговое) довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на подобные сделки неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру. Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично. Ведь сделать ребенка собственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя. Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант — бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире). Что касается прописки несовершеннолетнего в «ипотечной» квартире, то тут обычно не возникает проблем.

Практические советы

Когда вы продаете квартиру, в которой прописаны дети: если ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно — за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Когда вы продаете квартиру, в которой собственники – дети: не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно — незаконно. Ваша задача заключается в том, чтобы доказать, что имущественные права ребёнка не ущемляются!

Когда вы покупаете квартиру, в которой собственники – дети: необходимо удостовериться в наличии разрешения органов опеки и в том, что все их требования удовлетворены, так как теоретически ребёнок может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.