В нашей стране рынок недвижимости начал формироваться в 1991 году, когда был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». За двадцать лет многое менялось, в том числе правила регулирования рынка. И для специалистов, которые на нём работают, давно очевидна необходимость принятия закона о риэлторской деятельности.

Особую актуальность этот вопрос получил в феврале 2002 года, когда было отменено федеральное лицензирование риэлторской деятельности. В результате система курсов профессионального обучения риэлторов с последующей их аттестацией стала необязательной. На рынок вновь пришли непрофессиональные участники, и вновь одной из характерных особенностей рынка недвижимости становится криминализация отрасли. Общественные объединения старались помочь участникам рынка работать, следуя букве закона. А в январе 2011 года «Россий-ская Гильдия Риэлторов» предложила проект закона о риэлторской деятельности. Надо сказать, что многие годы РГР выступала инициатором его разработки и принятия. Целью закона должна стать защита прав и интересов субъектов риэлторской деятельности, потребителей риэлторских услуг; обеспечение единой государственной политики в области регулирования риэлтор-ской деятельности. Данный законопроект предусматривает регулирование риэлторской деятельности в соответствии с нормами и принципами саморегулирования. То есть, когда государство оставляет за собой функции по выработке государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере профессиональной риэлторской деятельности и осуществляет контроль над деятельностью Национального объединения саморегулируемых организаций. В свою очередь Национальное объединение саморегулируемых организаций риэлторов состоит из СРО, образованных по территориальному принципу (по месту постановки на налоговый учет субъекта риэлторской деятельности). Особенностью данного законопроекта является и то, что субъектами риэлторской деятельности являются не физические лица, как, например, у оценщиков, а юридические лица и индивидуальные предприниматели. То есть ответственность за работу специалистов организации лежит на самой компании. Для обеспечения этой ответственности предусмотрена процедура её обязательного страхования на сумму не менее двух миллионов рублей. Обсуждение проекта закона организовано на сайте РГР. Мы тоже решили узнать, как представители одного из основных профессиональных сообществ Кузбасского рынка недвижимости оценивают данный законопроект, и попросили их ответить на вопросы:

1. Как вы оцениваете проект закона о риэлторской деятельности?

2. Есть ли моменты, которые, по вашему мнению, нужно изменить или добавить в закон?

3. Какими могут быть перспективы риэлторских компаний в связи с принятием закона?

Игорь Викторович Глущенко, председатель НП «Лига риэлтеров Кузбасса», генеральный директор АН «Мегаполис».

1. Пока это только проект закона, наверняка он будет дорабатываться. Например, для меня спорным моментом являются правила вступления в СРО. Принцип территориальности, который авторы закона пытаются отразить, недостаточно четко продуман. А что касается принятия самого закона, я думаю, что многие уже готовы к тому, что на рынке будет регулирование; что профессия «риэлтор» будет официально включена в список профессий РФ. Риэлторам пора задуматься, что работать по-прежнему осталось недолго. Многое скоро может измениться. Грядет время перемен. Положительный момент – то, что с принятием закона риэлторы получат доступ к документам БТИ, УВД, ФНС, которые им необходимы для работы.

2. Пожалуй, главное, чтобы закон приняли. Риэлторы почувствуют поддержку со стороны государства, да и потребители по-другому будут оценивать их работу.

3. Если будут жёстко установленные правила, то всем участникам рынка придётся им следовать. А значит, либо вступать в СРО и работать по закону (работать по договорам, иметь своё помещение либо в собственность, либо в аренде, обучать специалистов, страховать свою деятельность) либо уходить с рынка. Возможно, даже после принятия закона часть черных маклеров останется, но их работа будет квалифицироваться, как незаконная предпринимательская деятельность. И у людей, потребителей наших услуг, появится выбор, с кем работать.

Виктор Николаевич Храмцов, руководитель органа по сертификации НП «Лига риэлтеров Кузбасса», генеральный директор АН «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».

1. Первые две главы закона – это фактически стандарты риэлтор-ской деятельности, обязательные сейчас для исполнения членами РГР, и Национальные стандарты «Системы добровольной сертификации». В этих главах обозначены общие понятия, правила и требования при ведении риэлторской деятельности. А третья глава посвящена именно регулированию риэлторской деятельности. Данный законопроект не ограничивает количество СРО в одном регионе. При этом количество членов в одной саморегулируемой организации должно быть не менее 100. Это обстоятельство, на мой взгляд, может привести не к тем целям, ради которых этот законопроект написан. При появлении в одном субъекте Федерации, тем более, в одном городе, нескольких СРО с небольшим количеством членов (около 100) всегда будет вестись борьба за их сохранение. А в этом кроется опасность низкого контроля качества их работы.

2. Сомнения вызывает то, что членами СРО могут стать только юридические лица путём создания СРО по территориальному признаку. Хорошо это или плохо, покажет время, если закон примут. Но, в любом случае, в этом есть свои плюсы и минусы. Еще момент: ответственность риэлтора прописана довольно слабо. Риэлтор несёт ответственность перед потребителем размером своего вознаграждения в соответствии с договором оказания услуг, если иное не установлено решением суда.

3. Я надеюсь, что и нам в Кемеровской области удастся консолидироваться вокруг действующих и зарекомендовавших себя с положительной стороны сил. В Новокузнецке такой организацией является НП «Лига риэлторов Кузбасса», созданная еще в 1999 году и все эти годы способствующая развитию цивилизованного рынка в Кузбассе. Напомню, что именно Лига налаживала деловые связи с органами лицензирования области, в 90-е годы, а в 2002 году, став коллективным членом РГР, перешла на работу в «системе добровольной сертификации услуг», возглавила в регионе процесс обучения и аттестации специалистов, организовала сертификацию Новокузнецких и Кемеровских компаний! Есть такие силы и в Кемерове. Думаю, что если на предстоящем конгрессе РГР, в июне этого года, нам удастся определиться с окончательной редакцией закона о риэлторской деятельности, то всем нам предстоит большая работа и большая ответственность.

Александр Юрьевич Носов, юрист АН «Вертикаль».

1. Закон даст определение риэлторской услуге, а также выведет профессию «риэлтор» на новый уровень. Будут понятны права и обязанности как профессиональных участников рынка, так и потребителя услуги. Уважающий себя риэлтор будет оказывать только качественную услугу, так как нарушение закона повлечет граждан-скую ответственность, это будет грозить отчуждением от профессии и исключением из СРО.

2. Вызывает одобрение часть закона, в которой регламентируются права риэлторов. В частности, право получения информации об объектах недвижимости от органов госрегистрации, органов внутренних дел, жилищно-коммунального хозяйства, социального обеспечения, органов регистрации актов гражданского состояния. То есть риэлторы таким образом могут максимально подготовиться к проведению сделки и обезопасить своих клиентов. С другой стороны, в законе нигде не оговаривается, что перечисленные органы обязаны предоставить запрашиваемую информацию. Но по факту закон не будет регламентировать тонкости риэлторской работы. Есть опыт законодательства о строительстве, арбитражных управляющих и оценщиках, требование – быть членом саморегулируемой организации, которая, уже зная специфику отрасли, будет устанавливать стандарты. Риэлтор обязан выполнять требования федеральных стандартов, утвержденных Национальным объединением СРО и правил риэлторской деятельности, установленных СРО, членом которой он является. Но каким образом эти правила и стандарты будут соотноситься между собой, остаётся вопросом.

3. Что касается работы агентств, то закон позволит повысить качество оказываемых услуг. Обязательное обучение риэлторов, курсы повышения квалификации, несомненно, позитивно отразятся на ситуации в целом. Однако эти же нормы станут причиной ухода с позиций многих компаний, поскольку их работа зачастую строится на сотрудниках, штат которых регулярно обновляется.

Ольга Данилова