О том, как сегодня живет рынок дачной недвижимости, что важно проверить, покупая дачу, а также обзор новокузнецких объявлений – в нашей теме номера. Рассказывает директор центра кадастра и права «Преимущество» Алена Вагнер.

Что происходит с рынком?

Несмотря на то что лето кажется благоприятным временем для покупки дачи, рынок этого сегмента в летние месяцы переживает затишье. Сезон активных продаж - это весна и осень, когда дачные работы только начинаются или уже завершены. Если же весной не удается продать дачу, собственники, как правило, по привычке начинают возделывать огород и хотят осенью собрать плоды своих трудов. Однако летом можно ездить, выбирать. Это очень хорошее время, чтобы оценить сам участок, состояние дома.

Предыдущая весна показала падение активности на рынке – сделок было очень мало. Это естественным образом отразилось на цене дачных участков. Где-то скидка доходила до 40 процентов. Поэтому покупатель сейчас вполне может торговаться.

Что касается земли, то сегодня люди стали более грамотными и знают, как можно получить землю у администрации в аренду с правом последующего выкупа. Поэтому земельные участки на коммерческом рынке менее востребованы.

Что нужно выяснить

1.Какие документы есть на руках у собственников дачи?

Если приватизация жилой городской недвижимости привела более-менее рынок в порядок, то загородная недвижимость, особенно дачные участки, до сих пор переживает период «документальной» неразберихи. Дачная амнистия с ее возможностью зарегистрировать свои права на участок и строение не принесла ожидаемых результатов, о чем и свидетельствует продление «льготного» периода до 1 марта 2018 года. Однако какие-то документы у собственников все же должны быть. В идеале это две бумаги: свидетельство о регистрации прав на землю, и свидетельство о регистрации прав на строение.

Если вам предъявляют садовую книжку – это плохо. В таком случае хозяин, как правило, выдает расписку о том, что он получил некую сумму за участок в садовом обществе. Но, по сути, эта расписка не имеет никакой юридической силы: не будучи собственником, хозяин дачи не может ее продать. В худшем случае, такой владелец может раздать нескольким людям подобные расписки, а уже новые горе-владельцы будут разбираться между собой, кто же все-таки купил несчастную дачу.

Полный пакет документов на дачу должен включать в себя:

1.Правоустанавливающие документы на участок и дом: договор купли-продажи, приватизации и проч;

2.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

3.Свидетельство о государственной регистрации прав пользования земельным участком с указанием вида пользования;

4.Межевой план на земельный участок;

5.Кадастровые паспорта на дом и земельный участок.

На сделке продавец также должен представить выписку из ЕГРП, чтобы удостоверить отсутствие каких-либо обременений, согласие на продажу супруга, заверенное у нотариуса. Не лишним будет выяснить, не числится ли за дачным участком задолженностей в садовом обществе.

2.На основании чего возникло право.

Представленные продавцом документы должны давать ответ на вопрос,откуда возникло право на участок. Если речь идет о нотариальном свидетельстве о праве на наследство, важно выяснить, нет ли других претендентов на наследство, которые по тем или иным причинам не вступили в наследство, но гипотетически могут это сделать.

3.Выяснить, есть ли у садового товарищества соответствующие документы.

Этот пакет очень важен, хотя о нем задумываются в последнюю очередь. Зачем он нужен? Допустим, вы приобретаете дачу, на которую не зарегистрировано право собственности. И собираетесь в дальнейшем узаконить свои владения. Чтобы участок был предоставлен в собственность бесплатно по дачной амнистии, согласно «Федеральному закону о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ, вам потребуется представить следующие документы:
- устав некоммерческого объединения (копию);
- свидетельство о государственной регистрации некоммерческого объединения (копию);
- свидетельство о постановке на налоговый учет некоммерческого объединения (копия),
- протокол об избрании председателя правления (копия);
- выписку из единого государственного реестра юридических лиц в отношении некоммерческого объединения;
- кадастровый паспорт на земельный участок некоммерческого объединения,
- список членов некоммерческого объединения (копия);
- правоустанавливающие документы на садоводческое, огородническое и дачное некоммерческое объединение;
- проект организации и застройки СНТ, согласованный правлением и главным архитектором Новокузнецкого муниципального района.
Если их у садового общества нет, участок вам «не амнистируют».

4.Сделать выведение границ в натуру.
Границы в кадастровом паспорте могут не соответствовать реальности. По документам человек владеет одним участком, а продает совсем другой участок. Особенно опасно это в случае с земельными неогороженными участками, где границы четко не очерчены. Для того чтобы вывести границы в натуру, необходимо вызвать землеустроителя (иначе - геодезиста).

Кстати

Верховный суд упростил оформление права собственности на садоводческий участок, об этом сообщила «Российская газета». В сложившейся практике ряд судов придерживается позиции, что формирование участка в установленном законом порядке с описанием и установлением его границ не является обязательным условием для его приватизации.
Такие суды считают, что важное значение имеют три обстоятельства. Первое: входит ли участок в состав садоводческого товарищества. Второе: если это объединение было создано до вступления в силу Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" N 66, то есть до 23 апреля 1998 года. И, в-третьих, если гражданин хочет получить участок в собственность бесплатно, он должен быть членом этого товарищества и пользоваться участком на законных основаниях. Верховный суд разъясняет, что именно эта позиция судов - правильная.

На конец прошлой недели на сайте variant-nk.ru выставлено на продажу 449 дач от 50 тысяч до 20 миллионов рублей.