Об этом мы спросили у специалистов рынка недвижимости и банковского сектора.

Юрист Дмитрий Максаков:

- Покупку квартиры, которая продается банком на основании судебного решения, можно считать одной из самых безопасных для покупателя. Юридических подвохов в таких сделках нет. Даже если жильцы не хотят выписываться из квартиры, это может сделать залогодержатель, в данном случае банк, вне зависимости, зарегистрированы ли на жилплощади несовершеннолетние дети, и есть ли у заемщиков другое жилье. Единственный нюанс: с момента вынесения судом решения должно пройти более 30 дней – это время, когда другая сторона может подать апелляцию в вышестоящую инстанцию. На что еще следует обратить внимание: как правило, заемщик оказывается должен не только банку, но и коммунальным службам. Поэтому перед покупкой следует выяснить, нет ли у квартиры жилищно-коммунальных долгов.

Технически сделка очень проста: банк готовит необходимый пакет документов и вместе с покупателем подает их на регистрацию перехода прав собственности. Вместе с правоустанавливающими документами банк представляет решение суда.

Стоит отметить, что ипотечный договор построен так, что, не выплачивая кредит, заемщик не сможет сохранить свое право собственности. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев право собственности отходит банку. Поэтому заемщику, находящемуся в трудной финансовой ситуации, хочу повторить главный совет: не тяните время – пытайтесь договориться с банком.

Руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Мегаполис» Ксения Пославская:

- На рынке недвижимости можно встретить квартиры, которые продает сам банк: когда заемщики не смогли расплатиться с кредитом и уже есть решение суда. Второй вариант: заемщики, понимая, что не могут дальше выплачивать взносы, на начальном этапе проблемы обращаются в агентство недвижимости. Они договариваются в банке о какой-либо рассрочке. А мы начинаем заниматься реализацией квартиры. Покупателем такой квартиры может выступить как человек с наличными средствами, так и ипотечный заемщик.

В случае если речь идет о наличных денежных средствах, расчет может происходить в двух вариантах. Первый: составляется договор между продавцом и покупателем, и покупатель вносит по предварительному договору сумму долга. Мы закрываем оставшийся кредит, получаем из банка закладную и можем провести сделку. В таком случае даже нет необходимости брать согласие банка на продажу. В зависимости от того, в каком городе банк хранит свои закладные, их выдача может занять от трех дней до полутора месяца. Либо, когда мы знаем, что сможем быстро снять залог, заключается основной договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь также предполагается двухступенчатая система расчета: сначала сумма, достаточная для гашения кредита. Пока регистрируется договор, мы занимаемся снятием залога (это происходит за сутки). Когда договор доходит до регистратора – залог уже снят. Окончательный расчет происходит после получения нового свидетельства.

Если мы говорим об ипотечных заемщиках, которые планируют приобрести залоговую квартиру, то в пределах одного банка (когда и заемщик, и объект недвижимости относятся к одному банку) удобнее и проще совершить сделку. Либо мы перекредитовываем объект: меняем заемщика, либо оформляем новый кредит.

Добавлю, что ипотечные квартиры не всегда продают из-за финансовых трудностей. Как правило, люди хотят улучшить свои жилищные условия. Но не знают, что можно продать ипотечную квартиру и оформить новый кредит уже на квартиру большей площади. Для агентства недвижимости обременение квартиры в виде ипотеки – это технический момент, где в процессе подготовки квартиры к сделке с банком регулируется ряд вопросов, связанных со снятием данного обременения, а также разрабатывается схема предстоящей сделки.

Начальника отдела ипотечного кредитования Банка «ВТБ24» Ирина Матюшенкова:

Заемщик сам может продать квартиру, которая является предметом залога, с последующим полным погашением ипотечного кредита из средств, которые будут выручены за эту продажу. Цену квартиры определяют продавец и покупатель, то есть стороны сделки.

Важный момент: продажа квартиры из-под залога возможна только в случае, если покупатель будет приобретать ее за счет собственных средств или за счет средств ипотечного кредита, предоставленного Банком «ВТБ24». За счет средств ипотечного кредита, предоставленного сторонним банком, продажа квартиры из-под залога не производится.

Процедура продажи такой квартиры не сложная: решение о возможности продажи предмета ипотеки принимается в течение нескольких дней. Уплачивается комиссия, согласно тарифам Банка, за организацию сделки по продаже объекта недвижимости, являющегося предметом залога по ипотечному кредиту, при контроле со стороны Банка с последующим досрочным погашением кредита. При покупке квартиры за счет кредитных средств Банка «ВТБ24» следка будет проходить под контролем Банка без взимания комиссии.

Посмотреть квартиры, находящиеся в залоге у Банка «ВТБ24» и выставленные на продажу, можно сайте Банка «ВТБ24» www.vtb24.ru в разделе «Витрина залогового имущества». При покупке такого объекта клиент может оформить ипотечный кредит под льготную ставку.

Если в квартире будут зарегистрированы третьи лица, то в договоре купли-продажи указывается обязательство продавца объекта недвижимости в определенный срок сняться с регистрационного учета по адресу объекта недвижимости (в случае его регистрации) и предоставить объект недвижимости свободным от прав и претензий третьих лиц.

Руководитель сектора по работе с проблемными кредитами управления кредитных ресурсов ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» Игорь Захарчук:

- Если квартиру продает сам банк, риски для покупателя в таких сделках отсутствуют, так как банк продает имущество, собственником которого он является на основании решения суда и результатов публичных торгов. Соответственно, все документы оформлены должным образом, выпиской из учреждения юстиции подтверждается, что обременений на имущество не зарегистрировано. Цена на имущество, реализуемое Кузнецкбизнесбанком, как правило, соответствует рыночной стоимости либо продается с небольшим дисконтом.

Оформление сделки стандартное, заключается договор купли-продажи, регистрируется в соответствии с законодательством. ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк» предлагает своим клиентам разные способы заключения договора, возможно через агентство недвижимости (работающему по договору с банком) или напрямую, когда оформлением документов занимается юридический отдел банка. В случае необходимости банк готов предоставить ипотечный кредит на покупку такого имущества, при этом ставка будет ниже базовой.

Однако список квартир у нас небольшой. В сложных ситуациях банк рассматривает возможность реструктуризации задолженности или добровольной реализации имущества, находит с клиентами компромиссные решения, без взыскания залогов, тем более жилой недвижимости. Ознакомиться с перечнем объектов, выставленных на продажу Кузнецкбизнесбанком, можно на официальном сайте www.kbb.ru в разделе «Реализация имущества».

Начальник отдела стандартизации и экспертизы АИЖК Кемеровской области Ирина Потупало:

Сегодня на рынке продается и покупается огромное количество квартир, находящихся в залоге у кредиторов. Ведь зачастую пока долг перед кредитующей организацией не выплачен, необходимость улучшить жилищные условия у семьи назревает вновь. Сейчас в АИЖК Кемеровской области есть специальная программа, которая помогает как покупателям, так и продавцам таких объектов сэкономить время и избежать рисков, связанных с такой покупкой. Вся сделка сдается в один день. Уже проведено более 50 подобных сделок.

Что касается приобретения объектов, находящихся на балансе группы компаний федерального АИЖК в результате обращения взыскания, то их покупка ничем не отличается от обычной сделки. Единственное, что для их приобретения действует специальная программа «Залоговое жильё» со ставкой от 8,7% годовых. Ознакомиться с данными объектами можно на сайте Агентства www.aigk-ko.ru в разделе «Продажа недвижимости».