Как продать квартиру, обремененную ипотекой?
Продажа залоговой квартиры — нестандартная сделка. Сложность ее связана с тем, что купленная квартира находится в обременении у банка. Подобные сделки происходят за наличный расчет. И это ограничивает круг покупателей, готовых рассматривать такую недвижимость. Даже если покупатель собирается использовать для приобретения квартиры ипотечный кредит, собственных средств у него должно быть достаточно, чтобы выплатить остаток долга прежнего владельца перед банком. На рынке, где предложение и без того велико, привлечь внимание покупателей к такому объекту можно только благодаря сниженной цене. Поэтому, по словам специалистов, залоговые квартиры, как правило, продаются по цене процентов на десять ниже, чем аналогичные по характеристикам необремененные объекты.
Порядок проведения сделки с залоговой квартирой
Нынешний собственник квартиры должен поставить банк в известность о своем намерении ее продать, для этого он пишет заявление о досрочном погашении кредита.
Причем если раньше заявление на досрочное погашение клиент банка мог подать только в определенный день (привязка обычно делалась к дате платежа, для этого в договоре были прописаны определенные ограничения), то сейчас никаких ограничений нет, и написать заявление на досрочное погашение можно в любой момент.
Сама сделка по реализации залогового объекта разбивается на два этапа. На первом этапе покупатель должен погасить остаток задолженности по кредиту нынешнего заемщика, для того чтобы банк мог списать эту сумму и выдать продавцу письмо о том, что тот полностью выполнил свои обязательства перед кредитной организацией. Если кроме суммы долга у нынешнего владельца квартиры накопились штрафы за просрочку платежей, остаток долга увеличивается на их сумму. После того как обременение снято, на втором этапе покупатель выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры.
Между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку. В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.
Особенности продажи обремененной недвижимости
Основная сложность сделки с обремененной квартирой заключается в том, что покупателю необходимо удостовериться, что полученная сумма была использована продавцом для погашения задолженности по кредиту, а не потрачена на какие-то иные цели.
Для того чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до момента списания средств со счета. Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, списание происходит в конце того же дня.
После того как списание остатка долга произошло, банк выдает своему бывшему клиенту закладную, с которой можно обращаться в Управление Росреестра, для того чтобы снять обременение.
Подавать документы на снятие с квартиры обременения банка и регистрацию перехода права собственности на нового владельца специалисты советуют в один день.
Оставшаяся сумма — разница между уже выплаченной покупателем суммой долга перед банком и ценой квартиры — закладывается в ячейку с определенными условиями доступа. Как правило, для ее получения продавцу необходимо предъявить зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на нового владельца, выписку из ЕГРП.
Дополнительные риски
Любые сделки, где есть дополнительные расчеты, большие задатки и рассрочки платежей, по словам специалистов, влекут за собой определенный риск для покупателей.
Буквально пару месяцев назад в Красноярске произошел случай, когда продавец при совершении сделки с обремененной квартирой присвоил деньги покупателя, перечисленные на его счет для погашения долга перед банком. По словам специалистов, на практике такие случаи встречаются нечасто, однако это не означает, что покупатель не должен очень серьезно подойти к проведению сделки с залоговой недвижимостью.
Татьяна Крупко
