Застройщикам придется десять раз крепко подумать, прежде чем приступать к строительству

Начиная с 1 сентября 2015 г., вступили в силу изменения в законодательстве о самовольных постройках. Нормы закона в новой редакции уточняют определение понятия самовольной постройки — из п.1 ст. 222 ГК РФ (базовой статьи, регламентирующей самовольную постройку) убрали привязку самовольной постройки к объекту недвижимости. Кроме того, теперь конкретизированы условия, при соблюдении которых можно узаконить самовольную постройку, а муниципалитетам предоставлено право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. О базовых изменениях законодательства, действующих с 2015 года, — в этой статье.

В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Прежде всего, изменения коснулись круга объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой. Если прежняя редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ позволяла относить к самовольным постройкам такие объекты, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то новая редакция этой нормы уже не делает акцент на том, что самовольная постройка является исключительно недвижимым имуществом. Новая формулировка должна разрешить ряд вопросов, возникших в судебной практике вследствие привязки понятия «самовольная постройка» к понятию «недвижимое имущество» (как было в предыдущей редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Рассмотрим признаки самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка—это постройка, создание которой было сопряжено с определенными пороками. По сравнению с предыдущей редакцией,п. 1 ст. 222 ГК РФ новая норма видоизменила эти пороки и отчасти конкретизировала их.

Первый признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Этот порок владелец самовольной постройки может устранить: для этого достаточно заключить соответствующий договор с собственником земельного участка.

Второй признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Статья 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить в том числе жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа— главы местной администрации с учетом публичных слушаний.

Поскольку устранить этот порок владельцу самовольной постройки будет непросто, постольку велика вероятность того, что легализовать ее не получится вовсе, в том числе и в судебном порядке, по формальным признакам. Тут необходимо учитывать позицию Верховного суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, невозможно. Таким образом, чтобы легализовать постройку в такой ситуации, ее владельцу будет необходимо сначала, как минимум, обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.

Третий признак — создание постройки без получения на это необходимых разрешений. Так же, как и предыдущий, этот порок может сохраняться при обращении заинтересованного лица в суд о признании права собственности на самовольную постройку. При этом владелец самовольной постройки должен представить в суд доказательства, что он принимал меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Четвертым признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил. Если постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения постройки, это является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Суды, как правило, назначают строительно-технические экспертизы, которые определяют наличие или отсутствие нарушений градостроительных норм и правил. Безусловно, речь идет о таких нарушениях, которые являются существенными и ведут в итоге к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц или создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Чего ждать владельцу постройки, признанной самовольной?

Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст.222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота.

Считаем необходимым обратить особое внимание читателя, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено лишь на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозное имущество.

Что касается возможности легализации самовольной постройки и приобретения на нее права собственности, то п. 3 ст. 222 ГК РФ сохраняет такую возможность при одновременном соблюдении предусмотренных статьей условий, о которых речь пойдет ниже.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Однако этот список прав не закрытый. Так, например, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ, является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Речь идет, в том числе, о соответствии постройки другим требованиям, например, градостроительному плану земельного участка.

Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.