29 декабря 2015 года были внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым часть сделок по отчуждению недвижимости будут требовать нотариального оформления.

Так, нотариальному удостоверению подлежат:

• купля-продажа доли в праве собственности постороннему лицу;

• купля-продажа недвижимого имущества, где доля в праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или недееспособному лицу.

При продаже доли в праве собственности постороннему лицу требуется уведомление сособственников об отчуждении доли. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо аналогичное уведомление собственников иных комнат в этой квартире. Следовательно, сделка купли-продажи комнаты постороннему лицу должна также подлежать нотариальному удостоверению.

Изменения были внесены и в Семейный кодекс. Так, согласно ст. 38 СК РФ, общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено . В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Статья 35 СК РФ также претерпела изменения:для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. То есть, если ранее при регистрации аренды согласие не требовалось, то теперь в пакете документов должно быть обязательно согласие супругов как арендодателя, так и арендатора, если они состоят в зарегистрированном браке.

Вышеуказанные изменения вносят свои коррективы на рынке недвижимости.Казалось бы, как хорошо для граждан: пришел к нотариусу, подписал договор и дальше обратился в Росреестр для регистрации права собственности, либо нотариус направляет документы на государственную регистрацию в электронном виде. Однако при этом могут возникать следующие сложности:

Первое: альтернативные сделки. Например, граждане продают свою квартиру и взамен покупают другую, и одна из сделок требует нотариального оформления (продажа жилья несовершеннолетним). Нотариус в данном случае будет оформлять две сделки:как правило, разрешение органов опеки и попечительства составлено с условием «продать квартиру с одновременной покупкой другой квартиры». Соответственно, это влечет удорожание оформления сделок. Кроме того, при таких «цепочках» решаются вопросы о передаче квартиры, оплаты коммунальных платежей, переезде. Такие вопросы нотариус не решает. Стороны должны договариваться сами.Как правило, цепочки состоят из трех-четырех, а иногда и более квартир. Именно риэлтор помогает согласовать все вопросы. Агентство недвижимости имеет возможность контролировать данный процесс, выступая, своего рода,арбитром при решении конфликтных ситуаций.

Второе: возможность согласования условий сделки. При оформлении сделки в простой письменной форме граждане, являющиеся клиентами ООО «Мегаполис», имеют возможность заранее ознакомиться с текстом договора купли-продажи, что дает более спокойную атмосферу на сделке. Граждане знают все условия договора, обсуждены варианты решения сложных вопросов, чаще всего это касается моментов переезда и оплаты коммунальных платежей. При оформлении у нотариуса договор граждане видят в день сделки перед подписанием. Иногда не все граждане могут сразу, прочитав договор, задать необходимые вопросы.Немаловажным моментом является подготовка документов для оформления сделки. Весь пакет документов должен быть представлен нотариусу сторонами. Очень часто стороны стали отказываться от получения выписки из ЕГРП, содержащей информацию о наличии обременений (органичений), арестов, заявленных в судебном порядке правах требования на недвижимое имущество. В ООО «Мегаполис» такая справка при оформлении обязательна, такое же требование есть и у нотариуса. Нотариус запрашивает такую информацию в электронном виде и только после этого, при соблюдении других необходимых условий, удостоверяет договор. Такая Выписка действительна на день выдачи, следовательно, стороны, скорее всего, будут обязаны собраться у нотариуса в назначенный им день.

Третье: расчеты по сделке. Передача денежных средств покупателем продавцу всегда являлось одним из важнейших условий проведения сделки. В большинстве агентств, состоящих в РГР и дорожащих своей репутацией,есть специальное помещение для расчетов, которое находится под видеонаблюдением.Будет ли возможность у покупателя передать денежные средства продавцу в кабинете у нотариуса?

Четвертое: государственная регистрация. После оформления сделки в любой форме процедура государственной регистрации обязательна. Возможны два варианта. Первый:-стороны самостоятельно подают, а затем и получают документы.Второй: нотариус направляет документы в электронном виде. Однако при такой процедуре есть один нюанс: покупатель свидетельство о регистрации права не получает. После получения подтверждения государственной регистрации права покупатель может обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о государственной регистрации права. Без указанного документа регистрация по месту жительства на сегодняшний день невозможна.

Пятое: удорожание оформления. Это затраты, связанные с нотариальный удостоверением. На сегодняшний день помимо нотариальных тарифов, установленных законодательством, существует еще и такое понятие, как «правовая техническая работа». Законом размер платы за проведение правовой работы не установлен. Минимум устанавливается областной нотариальной палатой. Следовательно, нотариус, в зависимости от сложности оформления, самостоятельно оценивает стоимость вышеуказанных работ.

Целью данной статьи является информирование граждан о том, с какими сложностями они могут столкнуться при самостоятельном проведении сделок. Агентство недвижимости «Мегаполис» в своей структуре имеет юридический отдел, в котором можно не только получить консультацию, но также обратиться за оказанием услуг по сопровождению сделки и в нотариальной форме.

Несмотря на введение нотариального удостоверения сделок, рекомендую всем участникам рынка недвижимости обращаться только к проверенным временем и заслужившим настоящий авторитет агентствам. Мы готовы помочь как физическим лицам, так и коллегам-риэлторам.

Татьяна Сахарова

брокерский отдел ООО «Мегаполис»

46-33-19

8-923-478-82-72