Цивилизованные риэлторы с Урала
Татьяна Юрьевна Деменок - человек известный большинству членов риэлторского сообщества России. И это не преувеличение. Недаром в настоящее время она является президентом Российской гильдии риэлторов. Не так давно Татьяна Юрьевна побывала и в Кузбассе, будучи еще президентом-элект РГР. Тогда ее выступление перед кузбасскими риэлторами привлекло внимание не только из-за статусности спикера, но и из-за интереса к опыту Уральской палаты недвижимости, которую она также возглавляет.
В этом году в Екатеринбурге проходил Национальный конгресс по недвижимости Российской гильдии риэлторов, а представитель уральских профи недвижимого фронта Татьяна Деменок вступила в должность президента Российской гильдии риэлторов.
– Татьяна Юрьевна, о рынке недвижимости Екатеринбурга в риэлторской среде ходят легенды. Например, о том, что почти все сделки у вас под контролем Уральской палаты недвижимости (УПН), а все клиенты обслуживаются по эксклюзивным договорам. Это правда?
– Почти. По нашим данным, эксклюзивы у нас составляют около 70%. В Екатеринбурге более 500 риэлторских компаний, из которых половина входит в названное объединение. Разумеется, в рамках УПН работа с клиентами ведется в строгом соответствии с прописанными правилами и кодексом этики. Действительно, благодаря такому положению дел наш рынок более прозрачен, чем у коллег в других регионах.
– Вы назвали цифры, которые представители профессиональных сообществ других регионов считают недостижимым идеалом. Есть ли в Екатеринбурге альтернативные профобъединения?
– Они создавались, но не выживали. В настоящий момент, насколько мне известно, таковых нет.
– Расскажите о начале своей карьеры в сфере недвижимости.
– С детства, сколько себя помню, я мечтала стать врачом. По окончании школы поступала в медицинский институт. И даже поступила, правда, не с первого раза, а после медучилища – с красным дипломом. Но поскольку уже была семья и жить на два города не представлялось возможным, мечту пришлось оставить и поступить в юридическую академию. Когда учеба близилась к финалу, меня пригласили работать в комитет по управлению городским имуществом в родном Невьянске. С этого момента моя профессиональная деятельность связана с недвижимостью.
– Можно ли сказать, что сегодня УПН владеет «контрольным пакетом» рынка жилья региона?
– Ну, это очен-ьочень большое преувеличение. Говоря о показателях эксклюзивности, мы подразумеваем только Екатеринбург. Cудите сами: по площади и по численности населения Уральский федеральный округ – это десятая часть России. Свердловская область в два с половиной раза больше Ленинградской и в пять раз – Московской. И уже в городах-спутниках, расположенных в 30 50 км от областного центра, картина иная. А если вы отъедете на полторы сотни километров и захотите, к примеру, приобрести жилье в Нижнем Тагиле (втором по величине городе Свердловской области), то увидите, что здесь рынок недвижимости, прямо скажем, далек от цивилизованного состояния. Агенты скрывают сделки от руководителей, клиенты попадают в руки маклеров, вместо договоров – устные договоренности, одна квартира может выставляться на продажу с разными ценами. Понятное дело, что риск встретить непорядочного контрагента или посредника возрастает многократно.
– К сожалению, такая ситуация знакома жителям многих регионов. Почему же, на ваш взгляд, местные рынки жилья развиваются экстенсивно, по линии наименьшего сопротивления?
– Чиновники на местах, мягко говоря, не способствуют прозрачности – им так удобно. Даже нам в Екатеринбурге, несмотря на давние традиции, о которых мы с вами говорили, не всегда удается наладить понимание. Вот вам свежий пример. Недавно представители антимонопольной службы завели административное дело на УПН и ряд наших компаний. По их мнению, эксклюзивные договоры нарушают права клиентов. Такая позиция госорганов вызывает у нас, профессионалов, недоумение. Мы выступаем за прозрачность, защиту потребителя, платим налоги... А уважаемые чиновники утверждают, что такое положение дел не способствует здоровой рыночной конкуренции... Нам странно такое слышать. Что уж тут говорить о малых городах!
К тому же, что бы мы с вами ни говорили, Российская гильдия риэлторов, которую мне нынче довелось возглавить, это хоть старейшее и значимое объединение, но все-таки в российских масштабах – маленькое.
– И все-таки, когда от вас что-то надо, они ведь к вам обращаются?
– Да, конечно. Риэлторов у нас уважают. Мы представлены в разных общественных советах, к нам приходят за экспертными заключениями...
– Позвольте затронуть еще одну важную тему. На мой взгляд, один из показателей цивилизованности рынка недвижимости – отношение профи к так называемым совместным сделкам, то есть с разделом комиссионного вознаграждения между агентами покупателя и продавца. Насколько такие сделки распространены в Екатеринбурге?
– Разговоры ведутся не первое десятилетие, но реально совместные сделки проводятся только внутри компаний – когда интересы продавца и покупателя представляют сотрудники одного агентства. Компании, практикующие такую форму работы, не в накладе, клиенты – тоже: сделки проходят быстрее. Но мы намерены внедрять и практику межагентских совместных сделок – через нашу мультилистинговую систему. Технически для этого все готово, с моральной готовностью все сложнее.
– Что мешает?
– Взаимное недоверие. Надо уметь договариваться. Делать это придется, если мы хотим, чтобы представителей нашей профессии уважали. В 1990е годы мы, в Екатеринбурге, смогли договориться об эксклюзивности, тогда это был вопрос выживаемости. Результат: интересы каждого клиента представляет свой риэлтор – это прописывается в договоре. Но каждая жалоба клиента – это сигнал, который становится предметом разбирательств на заседаниях УПН. Сегодня, когда все привыкли работать именно так, уже сложно поменять сознание, правила, подходы.
– Недавно мы беседовали с вашим петербургским коллегой Александром Романенко, который также выступил за внедрение практики совместных сделок. Комментарии к интервью на форуме БН, прямо скажем, озадачили. Как я понял, многие риэлторыпрактики послекризисных волн считают, что раздел комиссионных – это подкуп агента, представляющего интересы другой стороны… У вас есть контраргументы?
– Ну что можно сказать тем, кто белое называет черным? Я безоговорочно поддержу коллегу. Эксклюзивные договоры и совместные сделки – практика цивилизованных риэлторов, работающих в общем информационном поле. Другое дело, что эксклюзивные отношения – это первый шаг, совместные сделки – второй. Первый мы сделали двадцать с лишним лет назад.
Приведу пример из «прошлой» жизни. В середине 1990х годов в райцентре, где я работала, приватизировали магазины. Но большинство торговых точек, получив наконец свободу, быстро деградировали. А один магазин – процветал, и в него всегда было приятно зайти. Мне был интересен секрет, поэтому я решила поговорить с директором. Все оказалось просто: минимальная торговая наценка, прозрачность ценообразования для поставщиков – это быстрая оборачиваемость. Для меня этот контраст на магазинных полках и разница в подходах стали самым наглядным и убедительным примером, когда жадность ведет к бедности и разорению. Так вот, когда один агент зарабатывает только на продавце, а другой на покупателе, появляется цепочка из двух посредников, не всегда преследующих интересы потребителя. Какой же это цивилизованный рынок? Так работать нельзя. Партнерские продажи предполагают комиссионное вознаграждение, которое может быть и меньше, но эффект будет выше, так как сделки совершаются чаще.
Мы должны быть встроены в экономику страны. Но, к сожалению, у нас слишком много людей, которые называют себя риэлторами. Барьеров входа в профессию нет, поэтому в сферу недвижимости зачастую приходят те, кто хочет заработать – быстро, много, с минимальными усилиями. Разумеется, конец всему этому бардаку должен положить закон о риэлторской деятельности. Его пока нет.
– Может ли быть принят за основу проект закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» (подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия». – БН), который вносился в Госдуму 22 июня?
– Я не готова обсуждать этот проект ни сейчас, с вами, ни на профессиональных мероприятиях: мы будем зря тратить время. Он не отражает ни сути риэлторской работы, ни ее правил. Закон, конечно же, нужен. Но он должен соотноситься с платформами других законодательных актов РФ и учитывать сложившуюся практику.
– Какие должны быть инструменты контроля? Лицензирование или сертификация?
– Риэлторов устроит любой вариант. Нужен закон и механизмы контроля – а мы подстроимся. Об этом, кстати, свидетельствует мой опыт работы в сфере кредитования в «доипотечные» времена. Важен еще вот какой момент. Закон должен быть настроен на защиту прав потребителя – государевы люди это, конечно же, понимают. Но и специалисты рынка недвижимости – тоже люди, интересы которых должны быть защищены.
– Вы готовы участвовать в законотворчестве и диалоге с властями?
– Уже участвуем. На сегодняшний день мы в рамках РГР создали рабочую группу, изучаем ситуацию, встречаемся с чиновниками.
– Можете раскрыть карты?
– На площадке УПН мы подготовили профессиональные стандарты, которые в настоящий момент обсуждаем во всех регионах. Это подводная часть законодательного айсберга, но, на мой взгляд, очень важная.
– В конце сентября в Петербурге состоится Всероссийский жилищный конгресс, и вы, конечно же, будете в нем участвовать. Чего вы ждете от данного мероприятия?
– Я реалистка. Не думаю, что мы решим все обозначенные насущные вопросы. Но надеюсь, что к их решению все-таки приблизимся, соберемся с мыслями, обобщим опыт регионов, напишем резолюцию. И это уже будет весомый голос. Разумеется, если не будем тратить времени на бесперспективные обсуждения отвергнутой правительством законодательной инициативы. И вот что важно. Год назад, также на конгрессе в Петербурге, помнится, нами уже принималось обращение в высшие органы государственной власти с просьбой включить в состав экспертной группы по разработке законопроекта рекомендованных нами экспертов. В тот раз обращение цели не достигло, реакции не последовало. На сей раз не хотелось бы наступить на те же грабли. Наш опыт взаимодействия с властями всех уровней показывает, что писать письма недостаточно. Нужно координировать позиции, напоминать о себе постоянно, отслеживать судьбу своих обращений. Поэтому я призываю коллег сконцентрироваться и не расслабляться.
Филипп Урбан
