На рынке недвижимости нашего города работают более 200 агентств недвижимости. Казалось бы, все предлагают примерно одинаковые услуги, но одни действительно заслуживают звания добросовестного и профессионального агентства, а другие больше похожи на фирмы-однодневки. Как потребителю – продавцу или покупателю квартиры – отличить настоящих специалистов от дилетантов или даже мошенников? Об этом журналу «Вариант» рассказывает специалист-риэлтор агентства недвижимости «Ключ» Вера Шевченко.

На что обращать внимание при выборе агентства?

Раскрыв любую газету по недвижимости, вы увидите множество объявлений об оказании риэлторских услуг. Чтобы не растеряться в этом потоке информации, учитывайте следующее: приступая к покупке или продаже квартиры, попробуйте обзвонить знакомых, которые уже сталкивались с подобным вопросом и обращались к профессионалам. От них Вы можете узнать о негативном опыте общения с риэлторами и тогда точно будете знать, в какие агентства обращаться не стоит. Если Вам никого не порекомендовали, не отчаивайтесь. Просмотрите внимательно газетную рекламу.

Сам текст в объявлениях довольно однообразен – перечень услуг, иногда слоган. Присмотреться стоит к количеству объектов, оно должно увеличиваться или быть стабильным. Важно местоположение офиса: посмотрите, где он находится – ведь вам туда ездить. Бесплатная консультация – прекрасная возможность заочно познакомиться с атмосферой агентства, с людьми, которые там работают, не упустите ее.

Если выбор пал на несколько агентств, обойдите все, обсудите условия работы и стоимость услуг в каждом. Услуги всех агентств стоят примерно одинаково, и если где-то Вам предложат цены дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас как клиента, а в дальнейшем все равно придется заплатить. Например, Вам могут предложить оплатить некие "дополнительные расходы".

Какие документы должно иметь АН?

Также советую изучить учредительные документы – копию свидетельства о регистрации или копию свидетельства о том, что запись об агентстве внесена в государственный реестр, устав, учредительный договор. Заодно обратите внимание на аттестаты и сертификаты.

Обращаться к частным риэлторам, на мой взгляд, без наличия рекомендаций друзей или знакомых, скорее всего, неразумно. Даже если сотрудник риэлторского агентства, работающий с Вами, окажется в затруднительной ситуации, за ним – профессионализм многих других сотрудников. Одиночное же "плавание" исключает возможность подобной "подстраховки".

Если вы уже выбрали агентство и приехали в офис, обратите внимание на образец договора. Если в агентстве вам дали типовой договор на одном листе – лучше его покинуть. Договор должен учитывать множество нюансов, зачастую юристам фирмы его приходится дополнять, перерабатывать в соответствии с каждой ситуацией.

Обратите особое внимание на срок, на который заключается договор - он не должен быть слишком большим. При покупке или продаже квартиры этот срок обычно составляет около двух месяцев, при альтернативной сделке (обмен, размен) – 3 - 4 месяца. Если Вы покупаете квартиру, в приложении к договору обязательно должны быть прописаны основные требования к приобретаемой недвижимости, при продаже - цена, ниже которой квартира не может быть продана (в случае понижения цены Вы должны подписать соответствующее уведомление).

Надо ли сотрудничать с несколькими агентствами?

Мнение о том, что чем больше агентств будут продавать Вашу квартиру, тем быстрее и дороже она будет продана, ошибочно. Представьте ситуацию: Вы обратились сразу в несколько агентств и рассказали о параметрах своей квартиры. Каждое агентство внесло Вашу квартиру в общую для всех риэлторов базу. Что будут делать потенциальные покупатели или их представители, увидев в базе несколько одинаковых объектов? Правильно - начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки. Чтобы избежать подобного развития событий, после обхода агентств–потенциальных партнёров необходимо заключить эксклюзивный договор с одним выбранным, наконец, агентством.

Следующий момент, о котором нельзя забывать: риэлтор с противоположной стороны. Если Ваши интересы представляет профессиональный риэлтор - они будут взаимодействовать самостоятельно без Вашего участия. Если Вы действуете самостоятельно - будьте бдительны, помните, что этот человек представляет только интересы своего клиента. В этом случае нужно получше познакомиться со «встречным» агентством - посмотреть отзывы и информацию в Интернете, проверить контакты, ведь Вам придётся доверять этим людям, а в случае покупки квартиры в этом агентстве - вносить аванс.

Как в агентстве выбрать лучшего специалиста?

В этом вопросе первое впечатление очень важно и может многое объяснить. Постарайтесь встретиться с агентом один на один, чтобы не отвлекаться на других людей. Что говорит Ваша интуиция? Если с самого начала Вы чувствуете дискомфорт в общении с риэлтором, то и позже Вам будет сложно достичь полного взаимопонимания. Первое впечатление обычно складывается из оценки внешнего вида, речи и жестов. Вас ничего не должно отталкивать или заставлять усомниться в компетентности собеседника.

Прислушайтесь к советам риэлтора. Кажутся ли они Вам разумными, направленными на достижение целей клиента, или больше похожи на попытку извлечь из ситуации сиюминутную выгоду? Не допускайте давления на себя: что бы ни случилось, риэлтор должен действовать в интересах того, кто его нанял. И, конечно же, внимательно читайте текст договора. Выделите непонятные пункты и при следующей встрече обсудите их с агентом.

Договоритесь с риэлтором, чтобы он подробно информировал Вас обо всех этапах подготовки к сделке, чтобы быть в курсе происходящего. В случае, если Вы продаете квартиру, узнайте, как агентство будет рекламировать Вашу квартиру, в каких газетах будет опубликована информация о продаже. Звонить и рассказывать о каждом своём шаге риэлтор, конечно, не должен, но быть всегда в зоне доступа на телефоне - не только хороший тон, но и признак профессионализма.

Как отследить, правильно ли риэлтор ведет сделку?

Агент должен информировать Вас на следующих этапах подготовки к сделке:

- Подбор квартиры. Профессиональный риэлтор обязательно поставит Вас в известность, что приступил к поискам подходящего варианта квартиры. Он должен отобрать все подходящие предложения на рынке и отсеять ненужные, чаще всего, по юридическим аспектам или из-за невозможности иметь дело с недобросовестными коллегами с другой стороны. В среднем из 50 подходящих Вам квартир действительно подходящих оказывается около 10, которые риэлтор и должен предложить Вам для просмотра;

- Просмотр квартир. Чем больше Вы расскажете своему риэлтору о Ваших предпочтениях и пожеланиях к будущей квартире, тем лучше - это сэкономит Вам массу времени и сил. При осмотре документы на квартиру собственники либо их представители показывать Вам не должны, а вот при внесении аванса - обязаны. Кстати, личное присутствие риэлтора на каждом просмотре - это предмет устной договоренности и личных заинтересованностей сторон. Возить Вас по всем объектам он не обязан;

- Аванс. При покупке квартиры аванс, как правило, обязателен. Внесением аванса подтверждается серьезность намерений сторон для совершения сделки купли-продажи квартиры, так как одна сторона вносит "живые" деньги, другая - подписывает договор о внесении частичного платежа, где прописаны определённые обязательства. Аванс обычно вносят наличными. При внесении аванса риэлтор должен присутствовать в обязательном порядке, ведь это один из важнейших моментов сделки. Иногда риэлторы сами вносят авансы друг другу, без присутствия продавца и покупателя, но в таком случае у них на руках должны быть соответствующие доверенности от своих клиентов (не нотариальные, в простой письменной форме, бланки подобных доверенностей, как правило, есть во всех агентствах).

Перед подписанием договора о внесении частичного платежа внимательно с ним ознакомьтесь, проверьте, есть ли у риэлтора с другой стороны доверенность от продавца квартиры на принятие аванса. Не вносите никаких предоплат, пока Вы не ознакомитесь с содержанием правоустанавливающих документов на приобретаемый объект!

- Сбор документов. У риэлтора, хорошо знающего свою работу, при обычной сделке по покупке квартиры на подготовку уходит несколько дней (при условии, что покупаемая квартира находится в чистой продаже). На этом этапе обязательно нужно обсудить детали предстоящей сделки, вплоть до срока передачи ключей после регистрации договора;

- Сделка. Накануне сделки попросите у своего риэлтора ознакомиться с договором купли-продажи, внимательно его изучите, задайте вопросы по поводу непонятных пунктов. Попросите рассказать Вам о процедуре предстоящей сделки – как, где и в какой момент будут происходить расчеты, в какие сроки договор будет зарегистрирован регистрационной палатой, когда Вы получите ключи от квартиры (если вы покупатель) или деньги (если Вы продаёте квартиру в ипотеку) и т.д.;

- День сделки - самый Важный и ответственный момент для Вас. И чтобы ничего не омрачило этот важный момент, подойдите к вопросу о выборе риэлтора ответственно и серьёзно!