8 (913) 136-0710
info@variant-nk.ru
Кемеровская обл., г. Новокузнецк, Бардина, 26/710
Новокузнецк

ХОЧУ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Как узнать, сколько она стоит?

Несколько советов тем, кто решил продать жилье, но не знает, сколько за него просить

Среди продавцов квартир встречаются весьма самоуверенные: они заламывают цену, которая им приходит в голову, и даже не думают торговаться. Другие, наоборот, прогорают на продаже, неоправданно занизив стоимость жилья. Как правильно назначить цену, чтобы успешно продать квартиру?

Уметь правильно оценить квартиру на сегодняшний день очень важно. Так как любые рыночные операции, связанные с недвижимостью: покупка, продажа квартиры или дома, вступление в права наследства и т.д., — не обходятся без оценки квартиры. Если заниматься этими вопросами самостоятельно, без привлечения специалистов, нужно вникнуть в процесс, понять его тонкости и действовать пошагово.

Как оценить квартиру?

На рынке всегда есть покупатель, желающий дешевле купить, и продавец, планирующий больше выручить. Есть еще третье лицо, имеющее намерение и возможность заработать на сделке продавца и покупателя. Можно обойтись без третьих лиц и не переплачивать. Но для этого нужно располагать временем и желанием весь путь от понимания:

как правильно оценить квартиру;

как узнать реальную стоимость квартиры;

как определить рыночную стоимость квартиры;

как рассчитать стоимость квартиры для продажи;

какие документы нужны для оценки квартиры;

как подготовить эти документы, — до самой сделки у нотариуса пройти самостоятельно.

Технологии вам в помощь

Это в лихие девяностые было сложно узнать, сколько стоит ваша квартира: у многих не то что Интернета ­ компьютеров тогда еще не было. Сейчас Глобальная сеть доступна всем. В поисковой строке достаточно набрать фразу «как узнать стоимость квартиры», и тут же различные сервисы вам предложат онлайн­калькуляторы. Аналитические сайты также предлагают свои методики расчета, которые основаны на сведениях о продаже, покупке и аренде квартир из баз данных. Чаще всего средняя цена рассчитывается по алгоритму, который учитывает характеристики вашего объекта и схожих с ним, в том числе по расположению.

Чтобы сделать расчет, нужно указать основные параметры квартиры, которые влияют на ее стоимость:

расположение дома, удаленность его от центра города;

площадь квартиры (общая, жилая);

характеристика жилья (требуется или нет ремонт);

тип домостроения (панельный, монолитный или кирпичный);

этаж.

Правда, есть еще несколько нюансов: например, наличие балкона, телефона, раздельного санузла и большой кухни может увеличить стоимость жилья на 1 ­ 3%, а отсутствие этих благ либо совмещенный санузел, напротив, снизить ценник. Обязательно это учтите.

Как узнать стоимость своей квартиры и как правильно оценить квартиру на продажу, поможет знание факторов, влияющих на ее стоимость.

  • район города

Центр — самый дорогой район, чем дальше от центра, тем дешевле будет кв.м. Стоимость квартиры также будет зависеть от расположения дома и от его соседства.

Если первый этаж в доме занимают офисы и вход в них осуществляется через подъезд, цена на квартиру будет ниже, чем в аналогичных домах по соседству.

Правильно оценить квартиру поможет знание и таких внешних обстоятельств: сбивает цену на квартиру и соседство с клубом, ЗАГСом, кладбищем, тюрьмой, вокзалом, аэропортом. Расположение дома рядом с промышленным или перерабатывающим предприятием, свалкой может снизить цену квартиры на треть в сравнении с аналогичными в этом же районе.

Преимуществом же для повышения и стабильной стоимости квартиры будет соседство дома с парком, сквером, лесопарковой зоной, детскими площадками. Такое расположение будет залогом хорошего вида из окна, чистого воздуха и местом прогулки для жильцов любого возраста.

  • отдаленность от транспортной развязки
  • В первую очередь это касается метро в тех городах, где есть данный вид подземного транспорта. Далее рассматриваются маршрутки, трамваи и троллейбусы, отдаленность остановок от дома и временной интервал между рейсами. Логично, что чем ближе транспорт к дому, тем квартира дороже).

  • этажность дома
  • Дома до 2­х этажей, 5­этажки, сталинки, высотные дома (9 ­ 16 этажей), новострои. Рассмотрение этого показателя подразумевает не только этажность дома, но и его возраст, что является немаловажным фактором для формирования цены на квартиры в нем. Чем старше дом (1, 2, 5 этажей), тем старее в нем все коммуникации, более вероятны проблемы с крышей и подъездами, а значит, и цена будет ниже, чем в новострое. На цену квартиры влияет и рабочее состояние лифта для высоток, наличие в них грузового.

  • этаж дома

Нужно понимать, как правильно оценить квартиру, учитывая ее расположение на этаже. Первый и последний этажи в одном доме будут стоить дешевле, чем промежуточные. Для последнего этажа важен еще и технический этаж, в нем есть плюсы и минусы. Его наличие гарантирует защиту от прямых солнечных лучей и мгновенного возможного протекания во время дождя или снегопада.

Некоторые при наличии ключа от техэтажа пытаются использовать его в личных целях: оборудовав его под мастерскую, бильярдную или просто чердачное помещение для хранения вещей. Но зачастую через техэтаж проводятся современные коммуникации для всех квартир в доме — кабельное, Интернет. Это подразумевает движение рабочих по потолку последнего этажа с целью подсоединить новых клиентов к сети или же устранить поломку.

  • количество комнат

1­-2-3-4-­х комнатная квартира. Если речь не идет о свободной планировке. С количеством комнат возрастает и цена на квартиру.

  • общая площадь, планировка

(Учитывая параметры площади и планировки, важно понимать, как правильно оценить квартиру. Площадь зависит от возраста дома. Чем современнее дом, тем больше в нем площадь квартир. Можно рассматривать трехкомнатную квартиру на 70 кв.м в старой высотке, а можно с такой же площадью говорить об «одинарке» в новострое. Планировка в старых домах тоже имеет значение: двух­ или трехкомнатные квартиры могут быть со всеми изолированными комнатами, что явно будет преимуществом для роста цены. А возможен вариант с проходными комнатами, что снизит ее стоимость).

  • состояние квартиры, ремонт

С четким понимаем, как правильно оценить квартиру, нужно подходить и к оценке ремонта в ней:

­ Без ремонта (квартира в новострое ­ стены от застройщика, или же квартира с очень старым ремонтом);

­ Жилое состояние, косметический ремонт;

­ Капитальный ремонт;

­ Возраст капитального ремонта (3 ­ 5 лет и больше).

  • срочность продажи

Если квартира продается без спешки, то этот фактор никак не влияет на ее цену. Если же рассматривается срочная продажа, то стоимость квартиры будет занижена сразу или возможно занижение цены в процессе торга. Она может быть равна или ниже рыночной.

Распознать крючок

Но не стоит на этом останавливаться, займитесь поиском цены самостоятельно. Откройте различные базы данных (например, https://variant­nk.ru) и посмотрите объявления о продаже недвижимости, приценитесь, сравните схожие с вашей недвижимостью варианты. Для этого надо будет также задать параметры поиска (расположение, метраж квартиры и т.д.), и перед вами предстанут десятки, а то и сотни объявлений.

Будьте начеку, часто в объявлениях на сайте может быть выставлена заниженная цена. Так риэлторы и частные маклеры заманивают клиентов.

Это своеобразный крючок для покупателя: люди всегда ищут то, что дешевле, а увидев в объявлении самую низкую стоимость, конечно же, первым делом звонят по указанному телефону. Но подвох в том, что в реальности такой квартиры может не существовать либо она давно продана, и вовсе не по такой низкой цене. Но вы уже позвонили, поэтому специалисты постараются предложить вам пару­тройку других вариантов, но дороже, и если вас все устроит, то риэлторы обретут клиента, а, следовательно, комиссионные.

А вот владельцы квартир, наоборот, могут завышать реальную стоимость недвижимости, поскольку хотят получить максимальную прибыль.

Что же тогда делать? Ориентируйтесь на среднюю стоимость, без перекосов. Условно говоря, если типовая однокомнатная квартира в вашем городе стоит 2 млн рублей, соответственно, объявления о продаже жильяс более низкой стоимостью ­ 1 млн рублей и более высокой ­ 3 млн рублей, должны заставить задуматься. В первом случае это может быть «убитая» квартира, требующая даже не косметического, а капитального ремонта, во втором случае ­ напротив, собственник мог сделать ремонт в стиле «дорого, богато», после чего решил продать свой шедевр по более высокой цене.

Наводим марафет

Остается еще один вариант ­ позвонить в пару-­тройку риэлторских агентств или нанести им визит. Специалисты расспросят вас о характеристиках вашей квартиры, а в ходе беседы вы сможете понять, что является важным или, наоборот, несущественным, насколько престижен и популярен ваш район. Денег за это никто не возьмет, но ценный совет у вас будет в руках ­ сколько запросить у покупателя за свою квартиру и уместен ли будет торг в принципе.

А вот услуги оценщика квартиры будут платными, зато стоимость, которую он назовет, ­ более точной. Процедура следующая. Вы приглашаете специалиста на дом, оценщик приезжает, осматривает квартиру, фотографирует ее, а через пару дней пришлет вам отчет с подробным описанием алгоритма действий, то есть, из каких показателей сформировалась стоимость квартиры.

Разумеется, вам стоит привести жилье в порядок. Специалисты единодушны в том, что быстрее и выгоднее можно продать только чистую и ухоженную квартиру. Как минимум, продавцу придется сделать генеральную уборку, как максимум ­ косметический ремонт.

Яна Ягур