Покупая квартиру в новостройке, можно быть уверенным, что в ближайшие годы полы не провалятся, а трубы и проводку менять не нужно. Приобретая жилье «секонд-хенд», нужно оценивать бюджет предстоящего ремонта. Как не упустить из вида самое важное?

Далеко не любой объект, представленный на рынке готового жилья, находится в состоянии «въезжай и живи». В подавляющем большинстве случаев квартире требуется ремонт, как минимум косметический, но часто – капитальный, с выравниванием стен, заменой коммуникаций, полов, оконных и дверных блоков.

Качественная модернизация позволяет добиться кондиции практически новой квартиры – даже если речь об убитой несколькими поколениями предыдущих жильцов «брежневке». Сложность для покупателя заключается в том, что оценивать масштабы вложений приходится на ходу, на стадии просмотра объектов.

Между тем прогнозировать издержки можно с высокой степенью точности. Мы расскажем, как это нужно делать.

ОЦЕНИВАЕМ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА

Состояние предлагаемых к продаже жилищ сильно разнится.

Вариант первый – убитая квартира. Такой объект может встретиться в доме любого периода постройки, даже в почти новом. Как ни странно, этот вариант имеет существенные плюсы. Во­первых, относительно невысокая цена, во­вторых, возможность сделать все по собственному вкусу, и наконец, все проблемы как на ладони. Хотя понятно, что менять нужно будет все: полы, окна и двери, проводку и сантехнику, а потолки и стены очищать до голого бетона. Но только так можно избавиться от «убитости».

Что делать, если вас устраивает местоположение, окружение, сам дом и цена, а потому убитое состояние не испугало? Просим у продавца документ, в котором есть план квартиры, делаем его фото, затем отправляемся домой, чтобы тщательно подсчитать, стоит ли овчинка выделки. Как вести расчеты, подробно расскажем дальше.

Случай второй – частичный (недоделанный) ремонт. Могут быть вариации, например, установлены новые окна, отремонтированы те или иные помещения, заменена проводка. Дальнейшие действия – такие же, что и в случае с убитым объектом. Правда, в данном случае при расчетах мы можем исключить позиции, не требующие модернизации. А это уже существенное снижение издержек.

Третий типичный случай – свежий ремонт по принципу «сойдет и так» с признаками предпродажной подготовки или попытками замаскировать дефекты. Основные признаки, свидетельствующие о «маскировочном» ремонте, – новые напольные покрытия, положенные поверх старых, подвесные или облицованные потолочной плиткой потолки, свежие сантехприборы, подключенные к старым трубам, неистребимые затхлые запахи, исходящие из мокрых зон кухонь и санузлов.

Возможных вариантов модернизации такой квартиры два. Первый – рассматривать ее как убитую. Второй – смириться с вариантом «сойдет и так». Третьего не дано.

Четвертый случай – квартире нужен легкий косметический ремонт. Выглядит это так: на пожелтевших потолках и в углах нитевидные трещины, розетки и выключатели кое­где вываливаются из коробок, обои не соответствуют вашему вкусу, но состояние полов, дверей и инженерных коммуникаций не вызывает беспокойства.

С последнего варианта, двигаясь от простого к сложному, мы, собственно, и начнем рассчитывать бюджет модернизации.

Для начала вам придется сформировать соответствующую сметную таблицу – она может быть электронная (в формате excel) либо, если вам так удобнее, в блокноте или тетради.

ДАВАЙТЕ ПОСЧИТАЕМ: «КОСМЕТИКА» ПЛЮС ОБСТАНОВКА

Если квартире нужна легкая бюджетная «косметика», без переноса сантехприборов, розеток и выключателей, есть простой, надежный и быстрый способ спрогнозировать затраты.

Итак, план объекта у вас перед глазами, а площади помещений известны. Начнем с комнаты, чтобы потренироваться. Заходим на сайт какого­либо крупного строительного гипермаркета, предлагающего товары для ремонта и отделки, и начинаем складывать в корзину необходимые материалы и аксессуары: обои, грунтовки, краску для потолка, штукатурные и шпаклевочные смеси, розетки, выключатели, дверные ручки.

И вот заказ сформирован, но оплачивать и оформлять доставку материалов сегодня не будем. Итоговая сумма известна? Теперь, если вы имеете опыт в ремонте и намерены делать основную часть работ своими руками, умножаем ее на полтора (ручной инструмент, транспорт, непредвиденные расходы), а если собираетесь руководить процессом и привлекать к тяжелым и требующим навыков операциям подрядчиков – на два. Зафиксируйте все результаты в таблице.

Оценивая вложения в косметический ремонт кухни и санузлов, поступаем аналогично: «покупаем» в достаточном количестве грунтовки, шпаклевки, краски, облицовочную плитку, клей и комплектующие для ее монтажа. Итоговую сумму заносим в таблицу и также умножаем на два.

Далее кладем в корзину все инженерное и сантехническое оборудование, которое требуется устанавливать или заменять: смесители, кухонная плита, ванна, унитаз, электроустановочные изделия и т. п. К полученной сумме добавляем треть – на транспортные расходы, установку.

Важный момент. При выборе материалов и формировании корзины не следует увлекаться ни дорогими материалами, ни теми, что предлагают на распродажах по акционным ценам. Ведь на данном этапе наша цель не дизайн-­проект и не поиск путей экономии (все это будет потом, когда дело действительно дойдет до ремонта), а формирование реалистичного прогноза затрат.

КАК БЫТЬ С «УБИТОЙ» КВАРТИРОЙ

Собственно говоря, методика расчетов та же, только расходы больше. Составлять смету придется с самого сложного и затратного – полов. С ними нужно разбираться в два этапа.

Для начала (если это требуется) оцените объемы материалов для ремонта черного пола и выравнивания (доски и брус для лагов, фанера или шпунтованная ДСП для черного пола, керамзит или минераловатные плиты для заполнения пространства между балками, сухие смеси для выравнивающей стяжки и т. п.). Чтобы не промахнуться, прибавьте к полученным объемам 10%.

Соберите все необходимое для данного этапа ремонта в корзину интернет­магазина и узнайте итоговую стоимость заказа с учетом доставки и подъема на нужный этаж. Теперь также умножьте полученную сумму на два. Так вы получите приблизительную стоимость материала вместе с работами, включающими демонтаж, вывоз мусора и установку нового основания.

Теперь проделаем ту же операцию применительно к финишному покрытию пола. Узнаем на сайтах компаний­поставщиков или строительных магазинов цену квадратного метра ламината, керамической плитки или паркетной доски. Кладем в корзину достаточное количество сопутствующих материалов (плинтусов, подложки, монтажного клея и т. п). Снова прибавляем 10% и умножаем полученную сумму на два.

Со стенами и потолками, требующими только косметики, мы разобрались выше. Но если потолкам все­таки необходим серьезный ремонт, разумным решением могут оказаться подвесные – натяжные или из гипсокартона. Узнайте расценки на работы и материалы в компаниях, предлагающих данный вид услуг, и внесите в смету итоговую сумму.

Следующий этап – новые двери и окна. С ценообразованием в сегменте металлопластиковых окон все более или менее понятно. Чтобы определить стоимость нового окна той или иной конфигурации, можно воспользоваться калькуляторами на сайтах компаний, специализирующихся на производстве и монтаже светопрозрачных конструкций. С дверями примерно то же самое: разные модели дверных полотен и цены на установку имеются на сайтах поставщиков.

Полученные суммы включаем в соответствующие строчки итоговой колонки бюджета (умножать на два не надо – ведь в данном случае стоимость рассчитывается вместе с монтажными услугами). При составлении смет не забывайте о комплектующих и аксессуарах (дверных ручках, петлях, доборных планках, откосах, наличниках и т. п.), транспортных расходах, затратах на демонтаж и вывоз мусора.