Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто. Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРА С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ?

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями. Варианты приобретения:

• покупка квариры на сумму материнского капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);

• использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;

• ипотечная сделка с внесением материнского капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;

• покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики).

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение. Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность, участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её. Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку. При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс продажи или сделать её невозможной.

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

• дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;

• их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;

• площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;

• жилищные условия детей не ухудшатся.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше. Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую вложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

• представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);

• ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;

• подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также представить документы о материале изготовления дома);

• квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки. Чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление на выдачу разрешения, обосновав в нем необходимость продажи, и приложить требуемые документы.

1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);

2. Справка об оценке квартиры;

3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)

4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;

5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;

6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен, и предварительный договор.

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления. Случаи вероятного отказа:

• новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит; в новой квартире имеются обременения;

• собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;

• новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет. Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

КВАРТИРА ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке, вполне реальна и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления. Самые распространенные варианты:

1. Ипотека полностью погашена, детские доли выделены. Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей, порядок продажи будет такой же, как при продаже квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

2. Ипотека не погашена, детские доли выделены. Если новая квартира будет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того, потребуется разрешение банка, так как квартира, вероятнее всего, находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге, и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Чтобы избавиться от залогового статуса, необходимо:

• поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;

• получить в банке справку о том, что банк дает разрешение на снятие;

• подать документы в Регистрационную палату.

Именно там будет фиксироваться снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

Для удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя. При­ обретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости. В последнем случае банк будет проверять его материальное положение и выносить решение о возможности такой формы купли­продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком. В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

Опасность сделок купли­продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов. Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована. Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год. Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет с момента достижения им совершеннолетия. В случае удовлетворения судом требования истца, покупателю:

• придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;

• предоставят возможность получить назад деньги.

На практике выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли­ продажи без какой­либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал, возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких­либо ограничений. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить.

Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты. Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Источник: pravozhil.com/author/kasjanenko