Чистовая отделка квартиры в новостройке завершена, и застройщик приглашает получить ключи – это долгожданный момент для каждого дольщика, однако для того, чтобы радость от получения долгожданной квартиры не померкла, ему должны предшествовать два этапа:

• проверка отделки квартиры;

• подписание документов о приемке квартиры.

Необходимо более подробно ознакомиться с тонкостями приемки квартиры для того, чтобы впоследствии не пришлось устранять дефекты за свой счет.

Различие между чистовой и черновой отделкой

При покупке жилья в объявлении мы достаточно часто встречаем фразу чистовая отделка. Однако, что такое чистовая отделка квартиры и чем она отличается от черновой, знают не все. На первичном рынке квартира, как правило, продается с черновой отделкой. В этом случае в квартире используются самые простые и дешевые материалы, а сдается она с «голыми» стенами, полом и потолком. Жить в такой квартире, разумеется, нельзя, необходимо делать косметический ремонт.

Квартиры и дома с чистовой отделкой стоят значительно дороже. При чистовой отделке выполнены все штукатурные и шпаклевочные работы, а также другие работы, которые позволят сразу после приемки завезти мебель, заселиться в помещение и эксплуатировать его по назначению.

Однако определение «чистовой» отделки — это всего лишь распространенный в обиходе термин, в то время как юридическую силу имеют только положения, зафиксированные в документах. Поэтому перед приемкой необходимо разобраться, что входит в чистовую отделку квартиры в новостройке. Определенных стандартов, регламентированных законом, определяющих понятие чистовой отделки, в настоящий момент не существует. В данном вопросе стороны, как правило, руководствуются обычаями делового оборота, а также общепринятыми в строительстве понятиями. Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, вправе рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:

• штукатурка стен;

• стяжка полов;

• прокладка системы отопления;

• подводка канализации;

• подведение горячего и холодного водоснабжения;

• разводка электричества без подключения электроприборов;

• подведение телефона, радио и телевизионного кабеля;

• установка окон и входной двери.

Чистовая отделка должна содержать все то, что преду­сматривает черновая отделка, и дополнительно к этому:

• на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, линолеум и др.);

• стены также должны иметь покрытие (обои, плитка или покраска), под покрытием стены должны быть оштукатурены;

• помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;

• кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;

• окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовлены из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;

• если дом многоквартирный, лифт должен функционировать и, соответственно, быть сдан в эксплуатацию.

Учитывая отсутствие нормативных требований относительно перечня работ, которые должна включать в себя чистовая отделка, в данном случае необходимо руководствоваться проектной документацией и договором долевого участия, заключённым между должником и застройщиком, который должен отражать полный перечень всех отделочных работ и материалов. Требовать от застройщика исполнения обязательств можно только в том случае, если они были закреплены договором, устное обещание относительно характеристик бытовых и сантехнических приборов, окон и дверей и отделочных работ приниматься во внимание не могут.

Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет. О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой, рассказывает Закон № 214 ФЗ. Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:

Оповещение

Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.

Совет дольщику! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.

Осмотр квартиры

Перед началом осмотра ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:

• застройщик;

• управляющая компания;

• дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист).

Совет дольщику! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.

Фиксация дефектов строительства

Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира, должно содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:

• осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;

• проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;

• проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;

• оценить качество оклейки обоев, покрытия полов;

• проверить работу сантехники и электрических приборов;

• сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.

Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.

Устранение дефектов

Если дефекты были обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:

• устранить дефекты в течение разумных сроков;

• уменьшить цену договора на сумму, необходимую для их устранения;

• требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;

Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.

Повторный осмотр квартиры

После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.

Подписание акта приемки квартиры

Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика, можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.

Документ, в котором отражаются недостатки принимаемой квартиры, называется смотровой лист, или дефектная ведомость – подобную бумагу обязан выдать застройщик при приемке квартиры. Чем подробнее будет составлен этот документ, тем больше шансов будет у дольщика в случае возникновения конфликтной ситуации отстоять свои права в суде. В дефектном акте следует указать:

• порядковый номер записи;

• пункт договора, предусматривающий требования к состоянию квартиры на момент сдачи;

• подробное описание допущенного строительного дефекта.

Акт составляется в присутствии всех участников осмотра и подписывается ими. В случае отказа по каким­-либо причинам одной из сторон от подписи, это фиксируется в акте, после чего он направляется стороне почтовым отправлением с уведомлением.

Важно! Не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех обнаруженных недостатков – это право дольщика. Если застройщик не устраняет их в оговоренные сроки, он будет обязан уменьшить стоимость квартиры на сумму, в которую обойдется предстоящий ремонт.

Итак, в случае если жилье не отвечает требованиям по качеству, у дольщика есть два выхода:

1. Не подписывать акт приема­-передачи квартиры до устранения застройщиком всех недостатков;

2. Подписать акт, дополнительно составив к нему приложение, свидетельствующее о принятии квартиры с дефектами, в котором отразить подробно все допущенные застройщиком недочеты.

В обоих случаях у дольщика будет право взыскать моральный и материальный ущерб с заказчиком в судебном порядке.

Отразив все недостатки в дефектном акте, следует оставить один экземпляр у себя, а второй вручить застройщику, если он отказывается его принимать под роспись, отправить почтой с уведомлением о вручении. После этого у застройщика будет 45 дней, для того чтобы устранить все указанные в дефектном акте недостатки или компенсировать стоимость устранения в случае, если дольщик устранил их за свой счет.

Если дольщик откажется принимать квартиру и застройщик согласится с таким отказом, то срок возврата денег так же будет составлять 45 дней.

Если строительный дефект оказался скрытым и был обнаружен только в процессе эксплуатации квартиры, после того как был подписан акт, в соответствие с Законом № 214­ФЗ, необходимо до истечения гарантийного срока обращаться к застройщику с письменным уведомлением о выявлении недостатков. Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет или компенсировать затраты дольщику, устранившему их самостоятельно.

Если после вашего обращения застройщик будет бездействовать, смело можно обращаться в суд. Дольщикам, решившимся на такой шаг, можно дать несколько советов:

1. Перед обращением в суд соберите как можно больше доказательств, свидетельствующих о нежелании застройщика исправлять дефекты в работе и, соответственно, должным образом исполнять договор;

2. Все претензии застройщику предъявляйте письменно и сохраняйте переписку;

3. На осмотр квартиры приглашайте экспертов­строителей;

4. Как можно подробнее фиксируйте все дефекты.

Обращаться в суд, не подготовившись предварительно к этому процессу, смысл отсутствует, как показывает судебная практика, чаще всего судья отказывает в иске, если требования истца не подкрепляются убедительной доказательственной базой.

Заключая договор, предусматривающий участие в долевом строительстве, следует знать, что застройщик, принимая на себя исполнение обязательств по осуществлению строительства, несет ответственность в соответствии с законом и договором. В случае нарушения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором, дольщик может использовать по отношению к застройщику такие меры гражданско­-правового воздействия:

• Расторгнуть договор (ст. 9 Закона № 214­ФЗ), в результате чего застройщик будет обязан вернуть дольщику деньги с процентами с учетом ставки рефинансирования Центробанка. Считаться расторгнутым договор будет с момента, когда застройщику отправлено соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

• Взыскать неустойку (ст. 6 Закона № 214­ФЗ). Помимо требований закона, неустойку может предусматривать договор. В этом случае договор может только увеличивать пре­дусмотренную законом неустойку. Если условия договора ее уменьшают, они являются незаконными и могут быть оспорены в суде;

• Взыскать убытки. Такое право дольщику предоставляет сразу несколько нормативно-­правовых актов: Гражданский кодекс (ст. 15), Закон № 214­ФЗ (ст.10), Закон № 2300 ­1 (ст. 28). Под убытками дольщика понимается, к примеру, стоимость аренды жилья на период устранения застройщиком дефектов строительства. Требовать убытки дольщик может одновременно с взысканием неустойки;

• Компенсировать моральный вред (Закон № 2300 ­1 ст. 15). Его размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально. Характер и степень моральных и физических страданий подлежат доказыванию дольщиком;

• Компенсировать судебные расходы (ст. 98 ГПК) Все расходы, понесенные дольщиком в связи с обращением в судебную инстанцию, при условии удовлетворения иска, могут быть взысканы с застройщика.

Помимо этого существует возможность привлечь недобросовестного застройщика к административной и уголовной ответственности. Государственный надзор в сфере долевого строительства уполномочены осуществлять органы Роспотребнадзора, поскольку на данную сферу правоотношений распространяется законодательство о защите потребительских прав, и органы исполнительной власти.

Разобравшись в правилах приемки квартиры и изучив гарантированные законом права, вы однозначно сможете стать владельцем качественного жилья и ничто не омрачит вашу радость от новоселья. А в случае возникновения спора с застройщиком у вас будет возможность в законном порядке требовать возмещения предстоящих материальных затрат, а также причиненного действиями застройщика морального вреда.

Источник: kvartirastudia.ru