Такая спорная кадастровая оценка…

В декабре прошлого года, на страницах нашего издания мы размещали большой аналитический материал Виктора Храмцова, члена Российского общества оценщиков, генерального директора АН «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», о происходящем в последние годы процессе реформирования имущественных налогов в России, в Кемеровской области и о роли оценщиков, участвующих в этих процессах в Кузбассе. Сегодня мы обратились к Виктору Николаевичу с вопросом, что изменилось за прошедший период?

- Можно напомнить, что в том материале шла речь, в частности, о проводимой в нашей стране «реформе власти» – децентрализации и передачи части полномочий, закрепленных за федеральными органами власти, на региональный уровень (в субъекты федерации и в муниципалитеты). О том, что передача «на места» госуслуг по кадастру недвижимости, это одно из направлений проводимой реформы. И, что вопросы кадастровой оценки и налогообложения недвижимости находятся в этом «пакете госуслуг».

Сейчас можно сказать, что концепция реформирования имущественных налогов в России не изменилась. На сегодняшний день Правительством подготовлен проект изменений Налогового Кодекса в части налогообложения физических лиц налогом на землю и налогом на недвижимое имущество (здания, сооружения, жилые и нежилые помещения).

В Кемеровской области в предшествующие годы была определена база для исчисления налогов на землю и на недвижимое имущество – кадастровая стоимость земельных участков категории земель «земли населенных пунктов» и кадастровая стоимость жилых и нежилых помещений зданий, сооружений. На сегодняшний день в области проводится оценка кадастровой стоимости земли категории «сельхозземель».

Результаты последней переоценки кадастровой стоимости земли носили для большинства землепользователей, в нашей области, фискальный характер, так как при серьёзном увеличении налоговой базы (кадастровой стоимости) не предусматривали изменение ставок налога. О роли оценщиков при исправлении создавшейся ситуации, мы беседовали в прошлый раз.

Следующий этап реформирования, после принятия изменений в Налоговый Кодекс, может исправить некоторые негативные экономические и социальные последствия предыдущего этапа изменений земельного налога в Кузбассе.

Финансовая нагрузка от введения налога на недвижимое имущество для физических лиц (на юридических лиц данный этап реформы не распространяется), будет зависеть от представительных и исполнительных органов муниципальных образований на местах. Они будут наделены правами по установлению дифференцированных налоговых ставок в зависимости от вида кадастровой стоимости объекта недвижимости, а в отношении земельных участков - в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования участка.

В настоящее время в области создана и работает «Межведомственная комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и подготовки к введению налога на недвижимости на территории Кемеровской области». Соответствующие комиссии действуют во всех муниципальных образованиях области. Именно этим комиссиям предстоит на местах выполнить анализ налогового потенциала по поступлению местных налогов в муниципальных образованиях, предложить систему налоговых ставок, льгот и вычетов с учетом платёжеспособности населения. В Новокузнецке, такую комиссию возглавляет председатель Комитета градостроительства и земельных ресурсов Андрей Иванович Морозов.

Роль оценочного сообщества в вопросах связанных с реформированием имущественных налогов в Кузбассе признана на сегодняшний день и федеральной и областной властью.

16 июля в Кемерове состоялось совещание «О результатах кадастровой оценки объектов недвижимости в Кемеровской области». Совещание проходило под председательством главного федерального инспектора аппарата полномочного представителя Президента РФ в Сибирском федеральном округе И.А. Гончарова. По результату совещания, в «областную межведомственную комиссию», был введён Председатель Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков» Скориков Виктор Евгеньевич.

21 августа в Кемерове на площадке Кузбасской ТПП прошёл круглый стол посвященный вопросам кадастровой оценки недвижимости. В выступлении заместителя начальника Главного финансового управления Кемеровской области, Т.П. Медведевой было озвучено, что даже при условии принятия изменений в Налоговый Кодекс до конца текущего года, положения о новом налоге вступят в силу после переходного периода, который может быть установлен в субъектах на срок до двух лет. Это время необходимо для завершения работ по оценке кадастровой стоимости в регионах и для проведения анализа последствий введения новых налогов. Реально, что на территории Кемеровской области введение налогов на недвижимое имущество можно ожидать в 2014-2015 годах.

Андрей Морозов, председатель Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации Новокузнецка:

- Я бы назвал то сообщество, которое мы готовы собрать для обсуждения вопроса оценки земли и объектов капитального строительства, экспертным советом. Власть на сегодняшний день созрела к тому, чтобы привлекать профессиональные ассоциации к решению тех или иных вопросов. И экспертный совет по данной проблеме действительно необходим. Во-первых, речь идет об экономике налогообложения. Во-вторых, власть должна создать максимально комфортные условия как для жителей, так и для бизнеса. А проблема оценки земли сегодня – камень преткновения для многих предпринимателей.

Бизнес каждому городу нужен, это залог развития и гарант поступления налогов в бюджет. Налоги в свою очередь необходимы для создания максимально комфортных условий для жителей. Все взаимосвязано, и интересы каждой стороны надо учитывать. Например, мы можем давить на сбор налогов, при этом разоряется бизнес – логики в таком пути не видно. Поэтому мы настаиваем на балансе.

Возникшие вопросы по практике применения кадастровой оценки – в отношении исчисления земельного налога и арендной платы за землю – неслучайны. Мягко говоря, оценка произведена, некорректно. Сейчас наша цель – с помощью профессиональных сообществ понять стратегию применения при исчислении арендной платы рыночной стоимости и – самое важное – спрогнозировать ситуацию. Есть большой бизнес малый, кто-то занимается просто перепродажей, а кто-то производством. В связи с этим есть понятие «длинных» денег и коротких. И во всем этом стоит разобраться, чтобы, взимая налоги, поддержать бизнес, а не разорить из-за высоких коэффициентов. Поэтому нам так важны профессиональные сообщества в роли экспертов.

На сегодняшний день мы готовы подключить к работе Союз предпринимателей и Российское общество оценщиков. Администрации необходимо услышать от профессионалов те моменты, которые важны для бизнеса. Мы со своей стороны готовы быть максимально открытыми. Главное – нам необходимо понять в отношении кого и каким образом мы будем применять расчет рыночной арендной платы. Такое право есть у муниципалитета, но при этом бюджет несет затраты на оценку рыночной стоимости объекта заявителя. С помощью профессионалов нам необходимо будет понять, правильно ли мы определяем такого рода «льготников» и, учитывая мнение специалистов, принять взвешенные, рациональные решения.

Виктор Скориков, председатель Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков»:

- Безусловно, все в жизни должно меняться, цены не стоят на месте, инфляция растет – никто с этим не спорит. Но когда сегодня одни условия, а завтра – совершенно другие, и цифры даже не в десятки, а иногда в сотни раз больше, это уже нонсенс. Есть примеры, когда после проведенной оценки кадастровая стоимость объекта превысила рыночную в 53 раза (!). Мы считаем, что база для налога все-таки должна быть адекватной. Ставка налога тоже должна быть привязана к ценности бизнеса для региона. Если ты производитель – это одна ставка, если это банковские услуги или коммерческие операции – то другая. А сейчас у нас, к примеру, у ОАО «Хлеб» кадастровая стоимость земли примерно та же, что и стоимость земли, находящейся под Сберегательным банком. Справедливо? Безусловно, нет. Об этом мы и говорим, и готовы отстаивать интересы в рамках работы экспертного совета. Ошибки кадастровой оценки важно учесть на будущее, чтобы в 2015 году была не такая плачевная ситуация. А для этого необходимо привлекать местный интеллектуальный ресурс для проведения работ по оценке.

Наше представление о работе экспертного совета полностью совпадает с мнением администрации. Те шаги, которые предпринимаются в Новокузнецке, весьма радуют. Надо сказать, многие другие города в вопросе взаимодействия власти и бизнеса по проблеме оценки земли серьезно от нас отстают. Может быть потому, что мы начали этот процесс более полутора лет назад и сегодня нашли точки соприкосновения с администрацией. В Кемерово, Таштаголе, Междуреченске эта тема тоже остра, но к ней совершенно не готовы ни профессиональные сообщества, ни власть. Хотя на последнем совещании 16 июля в Кемерово было рекомендовано всем главам городов проанализировать ситуацию с возможным введением налога на объекты капитального строительства, попробовать спрогнозировать и сделать выводы. Но редкие руководители начали подобные действия, Новокузнецк в этом плане впереди планеты всей.

Записала Ульяна Добровольская

К началу страницы