Нотариальное удостоверение сделок: больше минусов, чем плюсов

26 сентября в Общественной палате Российской Федерации состоялись общественные слушания по предлагаемому проектом ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также отдельные нормативные акты РФ» новому правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Российскую гильдию риэлторов на слушаниях представляли Президент РГР Анна ЛУПАШКО и вице-президент РГР Константин АПРЕЛЕВ.

Основное внимание в рамках слушаний было посвящено вопросу обязательного нотариального удостоверения сделок физических лиц с недвижимостью, предусмотренного законопроектом, подготовленным ко второму чтению в Государственной Думе. Участники слушаний подчеркнули, что такие изменения ГК РФ носят концептуальный характер и не могут быть приняты без комплексного рассмотрения данного вопроса, в том числе целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий таких изменений.

Могут ли быть негативные последствия?

Большинство участников мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур при обороте недвижимости должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий.

Предварительный анализ законодательных новаций, направленных на обязательное участие нотариусов в процедурах государственной регистрации прав, выявил следующие положения:

- нотариусы сегодня не несут в полной мере финансовой, административной, уголовной ответственности за удостоверение сделок с недвижимостью, признанных впоследствии недействительными;

- фактическая невостребованность нотариальной услуги обществом (в настоящее время лишь около 1% от общего числа сделок удостоверяются нотариально, при этом количество нотариально удостоверенных сделок в период 2005-2012 гг. снизилось примерно в 2 раза;

- введение обязательного участия нотариата приведет к «размыванию» ответственности и усложнению работы системы государственной регистрации прав, которая за 14 лет государственных инвестиций существенно улучшила качество предоставляемых услуг и имеет большой потенциал дальнейшего повышения гарантий зарегистрированных прав;

- на практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки населения при совершении сделок с недвижимостью, а также ограничить оборот недвижимости.

Право выбора

Участники слушаний отмечали, что квалифицированная юридическая помощь нотариусов, юристов, риэлторов может снизить существующие риски утраты прав на недвижимость. Кроме того, такие участники рынка недвижимости могут иметь преференции при оказании гражданам услуг по регистрации прав на недвижимость (например, установление более коротких сроков при регистрации прав в электронной форме). Однако, у гражданина должна быть свобода выбора, какими услугами воспользоваться при подготовке документов к сделке и последующей регистрации: нотариуса, адвоката, юриста, риэлтора или сделать это самому.

Также участники слушаний обращали внимание на тот факт, что сделки с недвижимостью не всегда имеют коммерческий характер и приносят прибыль участникам. В частности, большое количество сделок заключается между родственниками (например, дарение квартиры от матери, отца к дочери, сыну во избежание оформления в будущем наследства). В этих случаях обязательное обращение к нотариусу будет иметь явно выраженный характер избыточного финансового обременения.

Взимание нотариусами тарифа за удостоверение сделки в виде определенного процента от стоимости объекта недвижимости приведет к занижению участниками сделки цены объекта недвижимости в договоре и, как следствие - недополучению налоговых отчислений, что идет вразрез с политикой государства по выявлению реальных доходов граждан при совершении сделок с недвижимостью и реализуемой государством системой мер по обеспечению раскрытия реальной цены совершаемых на рынке сделок.

Еще одно негативное последствие занижения цены объекта в договоре возникает для приобретателя недвижимости, лишающегося в случае аннулирования сделки в судебном порядке возможности получения с продавца полной стоимости объекта недвижимости.

Достаточно титульного страхования

По оценкам Фонда «Институт экономики города» на основании анализа судебных исков за 2011 г. (Москва, Ростовская область) риск утраты гражданами права собственности на жилые помещения по всем основаниям недействительности сделок составляет 0,03%. В качестве понятного, простого и дешевого способа защиты прав граждан в рамках регистрационной системы можно использовать страховой подход. По расчетам экспертов, чтобы обеспечить покрытие до 10 млн руб., взимаемая дополнительная плата при регистрации прав на жилые помещения должна составить 0,036% от стоимости жилья (например, 1800 руб. при цене жилья 5 млн руб.), что в 20 раз меньше, чем то, что предлагают нотариусы, и в 10 раз меньше, чем стоимость титульного страхования. Такая модель, основанная на принципах страхования при регистрации прав на жилые помещения, не только обеспечит наименьшие затраты граждан, но и будет стимулировать регистрационный орган как можно более тщательно проводить правовую экспертизу при регистрации.

Подводя итоги многочасового обсуждения, участники слушаний выразили мнение, что предлагаемая модернизация гражданского законодательства неминуемо приводит к снижению роли государственной регистрации, ее разрушению. Основной вопрос заключается в том, какую систему регистрации мы хотим получить – разрешительную или уведомительную. До сих пор наше законодательство было направлено на формирование полного и достоверного реестра путем разрешительной системы регистрации. Введение обязательного нотариального удостоверения сделок, которое характерно для уведомительной системы регистрации, приведет к разрушению той системы регистрации прав на недвижимое имущество, которая создана, динамично совершенствуется и положительно зарекомендовала себя как система, обеспечивающая устойчивый оборот недвижимости.

По материалам пресс-службы РГР


Наше мнение

Валентина Звягинцева, директор АН «Авангард»:

Я резко против введения обязательного нотариального удостоверения сделок. Такое «нововведение» приведет к разрушению той системы регистрации прав на недвижимое имущество, которая сложилась в последние годы и успешно функционирует. Кроме того, что очень важно заверение сделки у нотариуса увеличит материальные расходы клиентов, что может вызвать общественные волнения по всей стране.

Лариса Адаменко, директор АН «Новый мир»:

Уверена, что в случае введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью клиенты лишатся той оперативности работы, которая есть сегодня. Все мы знаем, что у нотариусов большие очереди. При этом сделка – это такое дело, когда важен индивидуальный подход, разговоры тет-а-тет и повышенное внимание как к продавцу, так и к покупателю. Разве такое возможно у нотариуса? Сегодня нотариусы изолированы от гражданских сделок, и работы у них хватает. Поэтому потребуется значительное увеличение количества нотариусов в регионах. Совершенно не логично просто перечеркивать все то, что наработано и отлажено за последнее десятилетие. Может быть, лучше наложить дополнительную ответственность на агентства недвижимости, сократить их количество, ввести обязательное обучение и подтверждение квалификации – попытаться законодательно отрегулировать данную сферу деятельности. Хорошее решение – страхование каждой сделки, это значительно большая гарантия безопасности, чем нотариальное удостоверение сделки. Сегодня в отношении сделок с недвижимостью функция нотариуса – заверение сделки. То же самое заверение сделки происходит в Росреестре (бывшей Юстиции). Поэтому предлагаемые законодателями действия – это дублирование одних и тех же действий, двойное удостоверение. При этом все финансовое бремя от такого решения будут нести простые граждане, а дискомфорт – очереди, нервы, хождение по инстанциям – увеличится.

К началу страницы