Сегодня в редакции электронного журнала недвижимости «Вариант-НК» В.Н.Храмцов – профессиональный оценщик с 25-летним стажем, директор ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».

Основываясь на данных аналитики, Виктор Николаевич поделился с нами своим мнением о текущем состоянии рынка недвижимости, оценочной и риэлторской деятельности в Новокузнецке и не только.

- Виктор Николаевич, закончился 2018 год. Риэлторы отмечали на протяжении всего прошлого года рост спроса и стоимости на рынке жилья. Как Вы оцениваете процессы, происходившие на рынке недвижимости в 2018 году, о каких выводах и, может быть, прогнозах можно говорить сегодня?

- В конце января этого года представители ВТБ организовали в Кемерове и Новокузнецке рабочие встречи с риэлторами. В Новокузнецке от риэлторского сообщества, в основном, приняли участие фирмы, входящие в «Кузбасский Союз Риэлторов»; от оценщиков на эту встречу пригласили нашу компанию. На моей памяти это третья подобная встреча специалистов по ипотечному кредитованию ВТБ с компаниями-партнерами. Две предыдущие встречи, как и прошедшая, состоялись в периоды подъема на рынке жилой недвижимости.При подготовке к мероприятию посмотрел аналитику коллег, экспертов, прогнозы на порталах РГР (Российской Гильдии Риэлторов – прим. ред.), «Домофонд» и в МЛС (мультилистинговой системе) «Вариант42», статистику Кемеровостата.

Если говорить о рынке жилья, то, по мнению аналитиков из различных городов и субъектов, с материалами которых можно ознакомиться на сайте РГР, «кризисное дно», наступившее во всех регионах страны с 2015 года, пройдено. Положительная динамика отмечена во многих регионах и связана с повышением активности спроса. По данным портала «Домофонд», после 3-4-летней стагнации средние цены предложения выросли в 77 регионах страны, а снизились только в шести. Наибольший рост зафиксирован в Амурской области (10-13%), а самое значительное снижение — в Республике Ингушетия. По данным экспертов «Домофонда», в IV квартале 2018 года средняя стоимость квадратного метра жилья в России в целом увеличилась на 6% по сравнению с IV кварталом 2017 года и составила 63215 руб. Но, практически все аналитики отмечают, что разговоры об устойчивом восстановлении рынка жилья преждевременны, т.к. причины этого оживления не связаны ни с прорывом в экономике, ни с увеличением платежеспособности покупателей, а с другими факторами. В первой половине года - со снижением ипотечных ставок и с изменением законодательства по долевому строительству; во второй - с ажиотажем на фоне новостей о грядущем росте налогов, цен и с неопределённостью по развитию экономики в ближайшие годы.

Что касается Новокузнецка, то показатели изменения стоимости на рынке жилья по данным «Домофонда», совпадают с данными «Варианта42». Рост стоимости за 2018 год, в среднем по городу, составил 6%, а средняя стоимость 1 квадратного метра квартир на вторичном рынке достигла 36800 рублей.

Максимальный показатель роста стоимости квартир в Кузбассе, по данным «Домофонда», отмечен в г. Березовске – 8% (31512 р. за квадратный метр), на 5% стоимость выросла в городах Белово (32285 р.) и Междуреченск (29049 р.), в Кемерове средняя стоимость увеличилась на 3% (46374 р.), на 1% - в Юрге (33044 р.).

В Ленинске-Кузнецком средняя стоимость метра за год не изменилась (30346 р.), а в Прокопьевске (25878 р.) и в Киселёвске (21253 р.) - снизилась на 1 и 3 процента, соответственно.

Диапазон стоимости квадратного метра вторичных квартир по области составил от 21253 рубля в Киселёвске, до 46374 рублей в Кемерове. Такая, не однозначная картина показателей рынка жилья в одном субъекте объясняется локальными факторами, влияющими на платёжеспособность населения.По приведенным данным о стоимости жилья в городах Кузбасса, можно сделать вывод, что доходы населения на севере области выше.

• Какова ситуация с ипотечным кредитованием в регионе?

- По мнению различных экспертов, высказываемых на Конгрессах РГР в период между кризисами 2008-2015 годов, благоприятный климат для развития ипотеки в регионе совпадает с положительным паритетом средней стоимости квадратного метра жилья и средним уровнем зарплаты в регионе (когда среднемесячная зарплата выше средней стоимости 1 квадратного метра). Учитывая, что, по данным Кемеровостата, среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в декабре 2018 года составила 37 857 рублей, то, например, по Новокузнецку, паритет положительный (з/п 37 857 р. > 36800 р./кв. м), а по Кемерову - отрицательный (37857 р. < 46159 р./кв. м).

Более обоснованным способом расчета возможностей населения по приобретению жилья в ипотеку является методика, принятая в Федеральной целевой программой «Жилище». Она направлена на организацию в регионах строительного процесса, ориентированного на социальное, доступное жильё (http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2008/spros_na_zhilie/).

Данная методика позволяет рассчитать предельную стоимость строительства 1 квадратного метра жилья, которое могла бы приобрести семья в конкретном городе, при следующих условиях:

- состав семьи – 3 человека (двое работающих);

- площадь жилья – 54 квадратных метра;

- уровень дохода – соответствует среднему (37857 р. для Кузбасса);

- срок ипотечного кредита – 15 лет;

- размер первоначального взноса (из собственных денег) – 30%;

- ежемесячный платеж – не более 30% от семейного дохода.

Предельная стоимость метра рассчитывается по следующей формуле:

Где:

Среднедушевой Доход – доход на одного члена семьи (в нашем случае – 37857 р. * 2 чел./3 чел. = 25238 р.),

Размер Ежемесячного Платежа – аннуитет, размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, выплачиваемого равными долями.

Данная методика позволяет определить ценовой порог доступности, который показывает, какая цена за квадратный метр на первичном или на вторичном рынках является доступной для населения со средними доходами.

В соответствии с методикой, предложенной ФЦП «Жилище», приняв в качестве объекта ипотеки двухкомнатную квартиру в Новокузнецке площадью 54 кв.м., стоимостью 2,5 млн. рублей, базовую ставку по ипотеке для первичного и вторичного рынка по программе ВТБ 10,6%, можно рассчитать порог доступности (стоимость 1 квадратного метра) при первоначальном взносе 10, 20, 30 процентов для сроков ипотеки 10, 20, 15 и 30 лет.

Из расчетов следует, что при средней стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке Кузбасса 46430 р., на вторичном рынке Новокузнецка - 36800 р., порог доступности жилья составляет 54057 р. за квадратный метр при сроке кредита 15 лет и первоначальном взносе 30%.

При сроке кредита 10 лет – 44349 р., при кредите 20 и 30 лет – 59785 и 65158 рублей, соответственно. При уменьшении первоначального взноса, при прочих равных условиях, стоимость квадратного метра жилья должна быть ниже, т.е. кредит становится недоступен. Наиболее критичным параметром в данном расчете является уровень зарплаты.

• Какова ситуация в других отраслях недвижимости?

- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости и земельных участков по данным «Аналитического обзора коммерческой недвижимости г. Новокузнецка», проводимого на ежеквартальной основе Н.А.Урбаном, подтверждает выводы аналитиков РГР об отсутствии макроэкономических или региональных экономических факторов, способствующих восстановлению рынков недвижимости.

За последние 6 лет стоимость земельных участков из категории «земли населенных пунктов» в Новокузнецке снизилась в среднем на 35 %. При этом стоимость земли под производственно-складскую застройку снизилась на величину порядка 60%, под торгово-офисную и жилую застройку, не менее чем на 22%. Стоимость торговой недвижимости за тот же период снизилась в Новокузнецке на 36%, офисной - на 19%.

Данное развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости носит общий характер в целом по области и характерно для большинства субъектов РФ. Мы в своей практике наблюдаем этот спад и стагнацию, выполняя работы по оценке коммерческой недвижимости представителям малого и среднего бизнеса и контактируя с сотрудниками банков. Каждый отчет об оценке проходит электронное согласование и проверку экспертами банка, независимыми от подразделений, выдающих кредиты и территориально работающими в других субъектах федерации (Новосибирск, Барнаул, Иркутск, Москва). Серьезное ужесточение требований к выполнению отчетов об оценке наблюдается с 2017 года и только усиливается, что объективно отражает ситуацию с отсутствием у предпринимателей свободных средств, с возвратом кредитов и с реализацией объектов залога в случае дефолтов заемщиков.

• В одном из ваших интервью 15-летней давности на вопрос – что такое оценка вообще и что она для Вас, Вы сказали, что оценка - это анализ, а для Вас - это поиск истины. Сейчас Вы также считаете или что-то изменилось в понимании оценки как деятельности?

- Это интервью было приурочено к 10-летию моей оценочной практики. В этом году исполнилось 25 лет, как я пришел в оценку. Анализ и поиск истины, остаются и как метафоры, и как две концепции в теории оценки. Анализ, как мониторинг рынка сделок, олицетворяет сравнительный подход в оценке, Поиск истины, как экономическая база в оценке, выражается в доходном подходе и отражает стоимость имущества, как приносящего доход объекта. К этому можно добавить понятие оценки, как сферы деятельности и того, какие задачи она должна решать в обществе.

Исходя из развития в мире и в России, оценочная деятельность участвует в обеспечении задач, связанных с гражданским оборотом в обществе. Это подтверждается развитием законодательства в РФ. В 1991 году был принят закон о приватизации в жилищной сфере, началась переоценка основных средств предприятий. Позже она приняла обязательный характер, и в 1993 году начали работу первые оценщики, они создали первую общественную организацию - «Российское общество оценщиков» (РОО). В 1998 году принимается закон «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности», предусматривающий лицензирование. В 2007 году, вместо лицензирования, вводится обязательное саморегулирование.

Очередным серьёзным испытанием оценщиков стало введение с апреля 2018 года обязательных квалификационных экзаменов по видам оцениваемого имущества - недвижимое, движимое и бизнес. Такой серьезный контроль оценочной деятельности со стороны государства связан, как сейчас принято говорить, со сверхзадачей, возлагаемой на неё в обществе, «обеспечением стабильности цен», а значит и экономической стабильности общества.

• С какими проблемами приходится сталкиваться оценщикам в современных экономических условиях, какие основные трудности в работе сейчас?

- Во всем мире идет процесс цифровизации, этот процесс захватывает различные сферы деятельности. В оценке цифровизация, направленная на сбор, обработку и передачу данных, используемых оценщиком, только приветствуется.

Отдельной проблемой озвучивается идея замены людей-оценщиков, на роботы-оценщики. Уже сейчас во всем мире сайты-агрегаторы объявлений активно предлагают сервисы, позволяющие определять диапазоны стоимостей, средние показатели цен предложений, ведут мониторинг рынка недвижимости. Но специалисты воспринимают их как программы-помощники для профессионалов, позволяющие экономить время - основной конкурентный фактор во взаимоотношениях оценщиков с заказчиками, банками. Да и законодательно в России оценка закреплена как обязательная процедура по ряду сделок (ипотека, банкротство и др.).

Основная же трудность в оценочной сфере связана с общими экономическими процессами в стране и в регионе. Нашими заказчиками выступают предприятия малого и среднего бизнеса, и, на мой взгляд, именно в конце 2018 года наступил наиболее сложный этап для работы этих предприятий и, соответственно, в нашем бизнесе. Банки ведут довольно активную политику по привлечению клиентов на выдачу и реструктуризацию действующих кредитов на более выгодных условиях. Для обеспечения кредитов требуется оценка и переоценка ранее заложенных активов. Но в условиях постоянного «проседания» рынка коммерческой недвижимости, ужесточения рекомендаций и требований экспертов банков это становится либо невозможным, либо предприниматель вынужден брать меньшие суммы кредита, чем ему требуется. При этом стоимость нового оборудования, машин и т.д., чаще увеличивается, чем снижается, а стоимость строительства, по данным «Центра по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области», за те же шесть лет увеличилась на 36 процентов.

С начала года мы вновь убедились в этой тенденции. Из пяти рассмотренных в этом году коммерческих объектов с трудом дошли до составления отчета об оценке лишь два.

О риэлторской деятельности

- Риэлторская деятельность, в отличие от оценочной, на мой взгляд, - одна из старейших профессий, которая существовала и будет существовать. Например, в нашей стране, она была до советской власти, при ней (подпольно) и легализовалась в первые годы современной России. Многие риэлторы считают, что период с 1996 года по февраль 2002 года (когда существовало специальное государственное регулирование риэлторской деятельности) и заложил её современную основу. Именно федеральное лицензирование и последующее на её основе объединение риэлторов в общественные организации способствовало выработке технологии работы на последующие годы.

После кризиса 2008 года были попытки со стороны общественных объединений продвинуть специальный закон, который должен был закрепить лучшие практики работы в этом бизнесе. Но, на мой взгляд, риэлторов как раз и победили программисты в лице сайтов-агрегаторов. Законодатель отказался от идеи регулирования этого вида деятельности посредством специального закона, в практику работы внедрились технологии, противоречащие стандартам и правилам, разработанным в свое время в рамках общественных организаций, направленные на защиту интересов и риэлторов, и их заказчиков. Я имею в виду, в первую очередь, недостоверную, фейковую, как сейчас модно говорить, рекламу для привлечения заказчиков любым путём, бесконтрольное дублирование объявлений, утверждение принципа работы «можно всё, что не запрещено».

Конечно, в этих условиях для удержания региональных рынков, сохранения бизнеса важно сохранение координации профессионалов в рамках общественных объединений. Причем, это наиболее важно на региональном, городском уровне. По-моему, время общероссийских объединений, их влияния, ушло в прошлое. Скажу больше: сертификация по стандарту РГР, к которой все стремились, перестала быть ценностью, потребителю это не интересно, ему важны цена услуги и минимальное время на все операции с недвижимостью. Я, конечно, не призываю работать без принятых в общественных организациях правил, наоборот, поддерживаю то, что сейчас в «Кузбассом Союзе Риэлторов» они приняты. И это уже другие правила, они соответствуют сегодняшним реалиям.

Другой важной задачей для общественной организации сейчас, как, впрочем, и всегда, является развитие своей электронной площадки и регулирование рынка посредством оптимизации затрат, принятия определенных правил взаимодействия друг с другом и с заказчиками.