Взгляд эксперта: эксклюзивный и регулируемый рынок недвижимости

В октябре этого года состоялись три риэлторских мероприятия – три ипотечные ярмарки. Две традиционные – «Ипотека, дом, семья», в Кемерове и в Новокузнецке, и одна, организованная ЛРК, в Новокузнецке.

В рамках прошедших ярмарок были проведены семинары, конференции, с привлечением коллег из соседних регионов, прошли круглые столы по обсуждению острых проблем местного рынка недвижимости.

Свою оценку этим мероприятиям и состоянию рынка недвижимости в регионе даёт руководитель компании «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», член Исполнительного совета НП «Лига риэлтеров Кузбасса» Виктор Николаевич Храмцов.

Заканчивается 2012 год, это - четвертый посткризисный год. Уже сейчас можно говорить о текущих итогах этого непростого периода. Собственно, в рамках прошедших в Кузбассе ярмарок таких итогов никто не подводил, но темы, поднимаемые на круглых столах, тон и характер обсуждения этих вопросов, дают основания делать определённые выводы.

Откат в прошлое

За последние три-четыре года рынок недвижимости в России в целом и в регионах стал менее цивилизованным, услуги, оказываемые на рынке, стали менее качественными, потребитель стал менее защищённым. Корни этих явлений лежат в отмене федерального лицензирования в феврале 2002 года и в отсутствии специальной законодательной базы для риэлторского бизнеса. Последняя попытка РГР создать закон о риэлторской деятельности была отвергнута законодателями в 2010 году. Бизнесу был предложен путь регулирования деятельности через создание на базе региональных некоммерческих организаций риэлторов СРО на добровольной основе, затем национального совета этих СРО, а затем принятие закона.

Процесс осложнился «расколом» в риэлторском сообществе, произошедшим в этот период между членами РГР, работающими с 2002 года по разработанным в РГР стандартам, ставшими альтернативой отменённому лицензированию и частью риэлторского сообщества, решившей создавать свои региональные системы сертификации услуг на рынке недвижимости. Причем создание в крупных городах СРО риэлторов на базе РГР и местных организаций - не членов РГР - стало массовым явлением, что, в свою очередь, не способствует консолидации здоровых сил в регионах для решения общих местных проблем рынка.

Вместе с тем, длительный характер кризисных явлений на рынке недвижимости (резкое снижение активности рынка, стоимости недвижимости и стоимости услуг), породили новые негативные явления, принявшие характер эпидемии. Это «фриланс в недвижимости» (чёрные маклеры, не входящие ни в какие организованные структуры) и вытекающие из этого последствия – демпинг, бесконтрольность, низкое качество услуг, мошенничество - разрушающие легальный бизнес. Для полноты картины можно добавить, что после отмены лицензирования в 2002 году региональные и муниципальные власти неохотно идут на какое-либо сближение с организациями риэлторов, тем более, на их поддержку.

Выше перечисленные явления и причины, их породившие, носят в основном системный характер и окончательно будут преодолены с принятием законодательной базы для риэлторского бизнеса. Боюсь, что это произойдет гораздо позже, чем хотелось бы большинству риэлторского сообщества.

Перейдем на эксклюзив?

В октябре на круглых столах был сделан определённый анализ ситуации в риэлторском бизнесе Кузбасса. Мы, к сожалению, по негативным последствиям кризиса на рынке недвижимости мало отличаемся от большинства регионов. Более того, опыт Екатеринбурга и Новосибирска, да и других городов, показывает, как на местных рынках можно своими силами, договорившись, бороться с последствиями фриланса и делать рынок цивилизованным.

Речь идёт о переходе на работу по эксклюзивным договорам. Лично я впервые услышал о такой форме работы с клиентами в далёком 1994 году, когда начинал свой путь на рынке недвижимости, обучаясь оценочной специальности в Петербурге. Риэлторская деятельность, как бизнес, в большой степени, становилась в России на примере Америки и ряда европейских стран, где эта норма существует много лет. К сожалению, работа без какого-либо регулирования на протяжении последних 10 лет мало способствовала внедрению цивилизованных норм на рынке.

За годы кризиса всем руководителям стало очевидно, что поощрение риэлторов к работе без договоров, - прямой путь к порождению чёрных маклеров, к мошенничеству, к разрушению собственного бизнеса. В 2011 году Лига риэлтеров Кузбасса в очередной раз актуализировала типовые договоры с клиентами. Во главу угла был поставлен вопрос работы только на основе эксклюзивного договора, тем более, что в нём предусмотрены нормы, защищающие интересы и заказчика, и исполнителя (на основе работы конфликтной комиссии). Механизмом, позволяющим работать исключительно на основе эксклюзивного договора, является база данных,исключающая возможность многократного размещения одного объекта.

В ряде стран Европы, в США и Канаде законодательно запрещена даже реклама по продаже собственной недвижимости, таким образом, государство защищает риэлторский бизнес, значит, считает этот бизнес важным и необходимым обществу. На постсоветском пространстве похожие нормы существуют только в Белоруссии, там – если в газете размещено объявление на объект недвижимости без договора с собственником, то это чревато тюремным сроком…

В Новокузнецке, на сегодняшний день, нет эксклюзивной базы. Многочисленные бумажные и особенно электронные мультилистинги, от которых законодательно не защищён риэлторский бизнес, только способствуют вышеперечисленным негативным явлениям. Появление на рынке каждого нового издания, сайта или программы, принимающей рекламу не на основе эксклюзивов, только способствуют разрастанию всеобщей «помойки».

Эксклюзивная база недвижимости

На последнем круглом столе, прошедшем в Новокузнецке, издательство «Вариант» предложило риэлторскому сообществу возможность перехода на эксклюзивную базу. Коммерческим директором издания и техническим руководителем проекта «Вариант42» было озвучено, что на сегодняшний день есть техническая возможность и имеются необходимые условия для создания эксклюзивной базы, как в бумажном, так и в электронном виде.

Коллегам, которые не подключены к программе «Вариант42», напомню, что на сегодняшний день издательство «Вариант» размещает базу недвижимости на бумажном носителе (журнал «Вариант»), на открытом сайте (variant-nk.ru) и на закрытом сайте (variant42.ru). Работа в закрытой базе позволяет каждому риэлтору размещать и обновлять свои объекты в режиме онлайн, первыми видеть все актуальные предложения, пользоваться специальными сервисами программы (аналитика, статистика и др.), руководитель имеет дополнительные возможности по осуществлению контроля и учета по объектам и сотрудникам компании.

Важно отметить, что в России существуют примеры эксклюзивного мультилистинга двух видов. Как в Екатеринбурге и Новосибирске, когда в базе размещаются только эксклюзивы. И пример «базы переходного периода» разработанной в Нижнем Новгороде и внедренной на сегодняшний день более чем в двух десятках городов России и ближнего зарубежья, когда эксклюзивные объекты размещаются в начале общей базы и выделяются цветом (что является стимулирующим фактором для агентств недвижимости переходить на эксклюзивы). По данным разработчиков Нижегородского мультилистинга, с ростом доли эксклюзивных объектов до 30 % начинается постепенное искоренение бездоговорной базы.

В Новокузнецке за последние 13 лет, по инициативе Лиги риэлтеров Кузбасса, многое сделано для развития цивилизованного рынка недвижимости. Последние два года к этому процессу подключилась и НО СРО «АРКО». Сегодня созданы механизмы качественно нового развития рынка, осталось самое важное – договориться участникам этого рынка. Договориться о цивилизованных «правилах игры» на рынке. Специалисты издания «Вариант» предложили нам самим определить вид эксклюзивного мультилистинга и схему подтверждения эксклюзива для его размещения в базе. По опыту других регионов (Екатеринбург, Новосибирск), это может быть организовано на основе работы конфликтных комиссий существующих общественных организаций (в нашем случае Лига риэлтеров Кузбасса и СРО АРКО). В любом случае, агентству, имеющему эксклюзивный договор с клиентом-продавцом, нет оснований опасаться этого момента, необходимо только учесть выполнение требований закона о защите персональных данных! Моё личное мнение таково: учитывая, что в базе «Вариант42» на сегодняшний день 8427 объекта (около 25% из которых дублирующие варианты, за счёт которых и кормятся чёрные маклеры и недобросовестные риэлторы) и что доля агентств ЛРК в ней порядка 37%, а АРКО около 8%, есть все основания сразу переходить на эксклюзивную базу.

Пользуясь случаем, хочу предложить всем коллегам представителям и ЛРК и АКРО высказаться на страницах «Варианта» по поводу перехода на цивилизованную форму работы. Ведь следующим шагом, после перехода на работу по эксклюзивам, должно стать проведение совместных сделок (опыт Новосибирска и … всего цивилизованного мира). И ещё, предлагаю, и на закрытом портале «Вариант42» (позиция риэлторов), и на открытом портале «Вариант-НК» (позиция и риэлторов, и мнения клиентов), организовать голосование «за» переход на эксклюзивную базу недвижимости или на базу «переходного периода». Надеюсь, мнения «против» или «воздержался» не будет.

К началу страницы