Вполне возможно, что в ближайшембудущем вступят в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которымвозникнет необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок снедвижимостью. К каким последствиям приведет такое решение правительства? Чемэто обернется для граждан? Как отразится на риэлторском бизнесе и рынкенедвижимости? В этом выпуске журнала «Вариант» мы публикуем продолжениеофициальной позиции Российской гильдии риэлторов по данной острой теме.

Позиция РоссийскойГильдии Риэлторов по вопросу увеличения нотариального участия в процедурахрегистрации прав на недвижимое имущество

Пункты 1, 2, 3, 4 – в журнале «Вариант» №54 от23.07.2012 г.

5. Слом формировавшейся десятилетиями системыкомплексного оказания риэлторских услуг, основанной на психологическом иличностном контакте с клиентом

На протяжении 20-летней практики работы риэлторамибыла сформирована и отлажена практически замкнутая система комплексногооказания услуг в сфере операций с недвижимым имуществом. В частности,применительно к альтернативным сделкам, при которых клиент желает продать своюквартиру и одновременно купить другую жилплощадь или даже несколько жилыхпомещений (при разъезде семьи), работа риэлтора заключается в поискеприобретателя на квартиру клиента, в подборе для клиента устаивающих еговариантов альтернативы, принятии мер по ее бронированию, сборе необходимых для сделкидокументов, проверке юридической чистоты альтернативного варианта (вариантов),а также в оформлении сделки. При этом, на наш взгляд, крайне важно, чтосоставление договора купли-продажи осуществляется риэлторами с учетомсложившегося за время работы с клиентом психологического контакта, пониманияего потребностей, подробного изучения пожеланий своего клиента, учета спецификиобъекта и субъектного состава участников сделки. Ни один нотариус никогда несможет уделить клиенту столько внимания, потратить на клиента столько времени итак хорошо изучить особенности каждой сделки, как это делает риэлтор –специализированный, узконаправленный профессионал рынка недвижимости!

Последствия поверхностного выяснения нотариусами волии истинных пожеланий клиентов, а также отсутствия внимания к деталям сделкиочевидны и, к сожалению, могут быть весьма плачевны – от простого «срыва»сделки до признания ее в дальнейшем недействительной судом.

6. Нарушение свободы выбора

Сегодня у гражданина есть выбор, чьими услугами воспользоватьсяпри подготовке документов к сделке и последующей регистрации: нотариуса,адвоката, юриста, риэлтора или сделать это самому. В случае обязательногоучастия нотариуса в сделке – возможность такого выбора исключается.

7.Недополучение государством налогов и повышение рисков для приобретателейнедвижимости

Взиманиенотариусами тарифа за удостоверение сделки в виде определенного % от стоимостиобъекта недвижимости приведет к занижению участниками сделки цены объектанедвижимости в договоре и, как следствие,- недополучению казной налоговыхсборов, что абсолютно идет вразрез с политикой государства по выявлениюреальных доходов граждан при совершении сделок с недвижимостью и реализуемойгосударством системой мер по обеспечению раскрытия реальной цены совершаемых нарынке сделок.

Ещеодно негативное последствие занижения цены объекта в договоре возникает дляприобретателя недвижимости, лишающегося в случае аннулирования сделки всудебном порядке возможности получения с продавца полной стоимости.

8.Нежелание нотариусов составлять нестандартные договоры или крайняя дороговизнатаких услуг

Необходимотакже учесть, что значительное число сделок с недвижимостью осуществляется ввиде смешанных договоров (например, инвестиционные договоры), содержащих условия,не являющиеся типовыми, привычными для гражданского оборота. В связи спланируемым повышением ответственности нотариуса по удостоверенным им сделкамможно прогнозировать нежелание абсолютного большинства нотариусов удостоверятьподобные нетиповые сделки, что приведет к необоснованным отказам вудостоверении сделок, нарушению принципа свободы договора и судебным искам пообжалованию таких отказов.

Хотелось бы обратить внимание и на тотпечальный факт, что нотариусы в регионах и маленьких городах вообще не обладаютнужными знаниями, например, в сфере корпоративного права, недвижимости и неотслеживают изменения в законодательстве. Бывшие государственные нотариусы,например, отлично разбираются с наследством, но оформление договоракупли-продажи имущественного комплекса для них составляет реальную проблему.Есть немало примеров из практики, когда нотариусы пытались включить в договорусловия, противоречащие закону, или условия из уже устаревшего варианта закона.

9.Нецелесообразное дублирование работы регистрационной палаты

Нотариат находится в системе учреждений юстиции РФ.

Регистрирующий орган (по сделкам снедвижимым имуществом) также является учреждением юстиции, если сказать ещепроще - такой же нотариат, только специализируется исключительно на объектахнедвижимого имущества и государственной регистрации прав на него.

Предложениеоб обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью выхолащивает идеюрегистрации прав на недвижимость и ставит излишниеорганизационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости. Согласно части2 статьи 1 статьи 8 ГК РФ в редакции законопроекта государственная регистрацияправ на имущества основывается на принципе проверки законности основания длярегистрации, т.е. в том числе сделки, если право на имущество основывается наюридическом факте такой сделки.

Зачем, спрашивается, создавать политикудвойных стандартов и проверок?! Зачем регистратору перепроверять за нотариусом?Практика показывает, что когда один и тот же вопрос контролируется двумяинстанциями, то в надежде друг на друга никакая из них реально ничего неконтролирует и ни за что ответственности не несет. Кроме того, любая двойнаяпроверка - это существенные материальные издержки!

Нам предлагают разрушить систему регистрации прав на недвижимое имущество,которая создана, динамично совершенствуется и положительно зарекомендоваласебя, навязывая систему, чуждую по своей истории и правосознанию, которая ктому же является не желаемым обществом возвратом в прошлое…

10. Практика профессиональной риэлторской деятельности,которая, в отличие от нотариальной, два десятилетия осуществлялась безспециального законодательного регулирования, лишь с применением положений ФЗ «Озащите прав потребителей», не знает такого количества «громких» криминальныхдел, которыми сопровождалась эти годы деятельность нотариального сообщества,некоторые члены которого оказались замешаны в преступных группировках,участвовали в подделке документов и незаконном оформлении прав на недвижимость,вследствие чего были лишены своего статуса и привлечены к уголовнойответственности.

Чтокасается многочисленных аргументов нотариального сообщества о том, что и средириэлторов есть множество мошенников, то справедливости ради стоит отметить, чтоданный термин применим лишь к категории так называемых «черных» риэлторов,работающих индивидуально, вне агентств недвижимости, не подчиняющихся никакимстандартам, не обременяющих себя членством в какой-либо общественнойорганизации риэлторов. Используя неправомерные методы и мотивы совершениясделок с недвижимостью, зачастую вступая в сговор с откровенно преступнымиэлементами, скрывая от государства свои реальные доходы, такие крайненежелательные участники рынка недвижимости не имеют ничего общего сриэлторством и, к сожалению, лишь дискредитируют данную профессию.

Деятельноститаких лжериэлторов и доводам сторонников введения нотариальной формы сделок снедвижимостью профессиональное риэлторское сообщество готово противопоставитьчеткую, логичную, грамотно сбалансированную, контролируемую и отработаннуюмноголетней практикой систему организации риэлторской деятельности какорганизационно-посреднической деятельности в сфере недвижимости, осуществляемойна основании договоров возмездного оказания услуг за счет и в интересахпотребителей риэлторских услуг профессиональными риэлторами, прошедшимисоответствующее обучение и аттестацию, работающими по единым стандартамкачества оказания услуг потребителям, являющимися членами профессиональныхриэлторских сообществ, созданных на территории РФ (в частности, Российской гильдиириэлторов, Московской Ассоциации риэлторов), и создаваемых СРО риэлторов.

11. Ксожалению, законодатели, видимо, забыли, что правовая материя должна бытьнеразрывной и преемственной. Считаем недопустимым принятие закона, ограничивающегоправа и свободы граждан и возлагающего на них дополнительное финансовое бремя,без каких-либо гарантий дополнительной защиты и реальной ответственностинотариусов, введения которой нотариусы, без сомнения, никогда и не допустят.

Резюме:прослеживается единственное возможное объяснение реального мотива введения в ГКРФ норм об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимымимуществом – создание в РФ дополнительных должностей нотариусов (максимально –в Москве и Санкт-Петербурге) в целях трудоустройства родственниковвысокопоставленных чиновников и их последующее обогащение, в противовесдальнейшему обнищанию простых граждан, в ближайшей перспективе задавленныхналогами на имущество из расчета его рыночной стоимости и поборами нотариусов,без обращения к которым невозможно будет оформить ни одну сделку!

Социальный эффект игнорирования народного мнениявполне прогнозируем… Что касается экономического эффекта планируемогонововведения, то положительным эффектом он способен стать исключительно длянотариусов, тогда как для всех остальных участников гражданского оборота этонововведение станет антиэффективным и отягощающим.

Анна Ивановна Лупашко,

президент Российской гильдии риэлторов