Саморегулирование в ЖКХ: как контролировать УК?

Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ – одна из многих сфер, в которой у государства нет реальных инструментов контроля и регулирования. Сегодня в Новокузнецке более 100 УК, которые конкурируют между собой, в том числе и самыми недобросовестными способами. Чтобы свести на нет недобросовестную конкуренцию и некачественное оказание услуг гражданам, управляющие компании Кемеровской области решили объединиться в саморегулируемую организацию (СРО). В СРО «Объединение управляющих компаний Кемеровской области» вступили 27 кемеровских и 6 новокузнецких организаций. Что дает членство в СРО компаниям и их клиентам, мы спросили у директора новокузнецкого представительства СРО «Объединение управляющих компаний Кемеровской области» Елены Каменевой.

- Елена Николаевна, какими законодательными документами сегодня регулируется отрасль ЖКХ и деятельность управляющих компаний? Ждут ли игроки рынка принятия специализированного закона об управляющих компаниях, который подразумевает обязательное членство в СРО?

- В 2005 году, когда началась реформа жилищно-коммунального хозяйства в России, была издана маленькая брошюра страниц в 70 под названием Жилищный кодекс. Документ был совершенно сырой. Чтобы его фундаментально разработать, нужны были практики, а таковых в сфере управления жилой и нежилой недвижимостью на тот момент было мало. Но тогда сложно было даже прогнозировать, что будет в данной деятельности. Пойдут ли предприниматели в сферу управления жильем? Как это будет? Люди не представляли и не верили в то, что жилищная область может выйти на коммерческий рынок. Она всегда была дотируемой.

В Жилищный кодекс за это время было внесено много поправок и дополнений. Но до сих пор ни один закон не регулирует такую сферу деятельности, как управление жилым фондом. Это серьезный конфликт с законодательством, так как сфера живет без регуляторов.

- Получается, что сегодня можно прийти на этот рынок без специального образования, без подтверждения материально-технической базы, без подтверждения квалификации специалистов и без какой-либо лицензии?

- Да, сейчас еще можно так зайти на рынок, но вскоре это будет очень усложнено. Те перемены, к которым мы сегодня стремимся, не позволят просто «нахрапом» прийти. А пока у нас в городе появляются совершенно не понятные и не прозрачные управляющие компании. У нас в Новоильинский район приходили как минимум четыре УК, которые изначально были с полным нулем и, видимо, хотели сначала набрать жилой фонд, а потом уже все остальное. И такой непрофессионализм надо исключать всеми способами, потому как УК призвана не просто содержать жилье в пригодном виде, а даже помочь капитализировать свою недвижимость собственникам. Наше жилье должно становиться более привлекательным для рынка, ни в коем случае не уменьшать свою стоимость. Квартира для большинства – это самая большая материальная ценность. И если мы доверили свое единственное сокровище непрофессиональной УК, то через 3-4 года при стоимости, к примеру, 1 миллион, цена квартиры может снизиться до 800 тысяч. Если мы заходим в подъезд дома, в котором УК, грубо говоря, обманывает людей, то мы не захотим там покупать недвижимость. Но бывает, только во двор дома зайдешь, где УК качественно выполняет работы, и уже появляется желание жить там. И одним из факторов оценки работы управляющих компаний именно это должно быть.. Такие УК будут привлекательны для собственников.

- Основа саморегулируемых организаций – набор нормативной документации, обеспечивающей движение к общей цели. К какой цели в вашем случае?

- На сегодняшний день цель объединения профессиональных УК – разработать и принять правила игры на рынке. Чтобы исключить недобросовестную конкуренцию. Основа этих правил – договор, в котором предельно учтены требования и жителей, и УК, и закона. В котором соблюден баланс интересов всех сторон. И УК, входящие в состав саморегулируемой организации, обязаны использовать в работе такой договор и придерживаться ряда других нормативных документов СРО. Внутренние документы – основная гарантия того, что мы, члены СРО, работаем в определенном правовом поле, что у нас действуют принятые нами законы.

Стандарты качества оказания услуг – один из основных документов, регулирующих УК в составе СРО. Уже разработан документ, который позволит выстраивать рейтинг УК. На уровне администрации города, в рамках Общественного совета, созданного при Совете народных депутатов, ряд УК вышли с предложением принять формы договора, отчета управляющей компании, единого платежного документа, минимального перечня для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, услуг и работ, порядка их оказания и выполнения, порядка формирования размера оплаты за содержание и ремонт жилья, оценки деятельности УК.

- Перечисленные документы в итоге нужны для того, чтобы деятельность УК была открытой и прозрачной?

- Правильно, эти основополагающие документы позволят навести порядок на рынке. Рабочие группы заканчивают работу над ними, и скоро в городе будут приняты первые из утвержденных на Общественном совете рекомендаций собственникам и УК. С 1 января в городе будут утверждены порядок формирования оплаты услуг и минимальный перечень услуг. Следующий шаг – типовой договор и оценка качества работы УК. Хочется отметить, что в этом году все обсуждения и слушания проходят очень активно, что лишний раз доказывает их актуальность.

- Сколько в общем по Новокузнецку управляющих компаний?

- Точно не скажу, но уже более 100. И это ни к чему хорошему не приводит. Есть такие дома, которые меняют УК как перчатки, не могут определиться с лучшей. И это тоже до добра не доводит, дом в это время разваливается. Многие ищут самые низкие цены и не понимают, что дело не в этом. Есть дома, в которых стоимость содержания и ремонта должна быть значительно выше средней по городу. Все зависит от состояния дома. Поэтому мы всегда честно говорим, что для того, чтобы дом содержался в хорошем состоянии, нужна такая-то цена. Если в городе средняя цена ремонта 4,8 рубля за кв. метр, то у нас есть дома, где собственники на своих собраниях принимают решения и оплачивают за ремонт по 8 и более рублей с квадратного метра. Люди понимают, что в свое жилье стоит вкладываться, и за 2 - 3 года такие дома становятся как новые.

- Здесь важен момент договоренности между жителями?

- Не только. Важен момент регулирования на рынке и отсутствия демпинга цен. Если УК будут придерживаться стандарта качества оказания услуг, методики расчета, если они попадут в положительный рейтинг УК, то есть рынок будет отрегулирован, возможно, уйдут компании, которые просто вводят людей в заблуждение. И собственники будут готовы доверять и достойно содержать свое жилье.

- Дайте несколько советов, как не ошибиться с выбором УК?

- Например, УК говорит: у меня есть аварийная диспетчерская, есть состав работников, есть транспорт и договоры с подрядными организациями. Надо проверить это на деле –найти точное место дислокации УК и посмотреть своими глазами на все, что заявляется. Особенно увидеть, что есть реально работающие люди. Сегодня на законодательном уровне нет ни одного требования для организаций в этой сфере деятельности предоставлять, заявлять о начале деятельности, кроме как в ГЖИ, там и советую уточнять. А не верить на слово! И уж если к Вам пришла новая организация, потрудитесь разузнать о ней побольше.

Если вам понравились несколько УК, взвесьте, что вы хотите. Либо вы хотите чище жить, либо меньше платить. Понимайте, что ценовой демпинг – это 100% снижение качества услуг. Главное, чтобы перед вами четко открыли все, что необходимо сделать в доме, вместе с вами согласовывали план работы, чтобы был прозрачен ход работы. И, кроме того, не надо забывать про ответственность самих граждан и понимать, что гарантия выполнения работ – это не только добросовестность и профессионализм УК. но и своевременная оплата.

- В теме оплаты услуг сегодня один из острых вопросов – капитальный ремонт. Что нас ждет в 2012 году?

- По капитальному ремонту новый закон еще не вышел. Сегодня понятно, что 185 ФЗ прекращает свое действие, господдержка остается только для ветхого жилья. Но когда этот закон отменят? Далее есть три варианта развития событий. Первый – софинансирование капремонта из федерального, регионального бюджетов и от собственников. Последние должны показать сбор средств от 5 до 10%, остальная сумма делится между бюджетами разного уровня. Такая программа давно действует, и пока её не отменили. Два других варианта рассматриваются в правительстве. Возможно, что с 2014 года платеж от граждан по капитальному ремонту будет обязательным. Сборы будут либо на уровне города на одном расчетном счете с последующим распределением, либо будут индивидуальные счета у каждого дома. В любом случае собственники полностью возьмут на себя содержание и ремонт своего жилья. Вот такие нас ждут перспективы.

Беседовала Наталья Евстигнеева

К началу страницы