Вполневозможно, что в ближайшем будущем вступят в силу поправки в Гражданский кодексРФ, согласно которым возникнет необходимость обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью. К каким последствиям приведет такоерешение правительства? Чем это обернется для граждан? Как отразится нариэлторском бизнесе и рынке недвижимости? В этом и следующем выпусках журнала«Вариант» мы публикуем официальную позицию Российской гильдии риэлторов поданной острой теме.

Позиция РоссийскойГильдии Риэлторов по вопросу увеличения нотариального участия в процедурахрегистрации прав на недвижимое имущество

Предлагаемое проектом ФЗ № 47538-6 «О внесенииизменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ», а также отдельныенормативные акты РФ новое правовое регулирование оборота недвижимого имуществас монопольным участием нотариата по удостоверению сделок с недвижимостью носитконцептуальный характер и не может бытьпринято без комплексного рассмотрения данного вопроса. Необходимо провестианализ целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий указанныхновелл.

14 июня 2012 г. в г. Самара, в рамках Поволжского межрегиональногофорума по недвижимости, состоялись открытыеобщественные слушания по вопросу совершенствования законодательногорегулирования государственной регистрации прав и кадастрового учета объектовнедвижимого имущества. В мероприятии приняли участие представителиМинэкономразвития РФ, Фонда «Институт экономики города», Центра развитияконтинентального права, Федерального БТИ, Общественного совета при РосреестреРоссии, Сбербанка России, Федеральной Службы Государственной регистрации кадастраи картографии, Поволжской гильдии риэлторов, Омского Союза риэлторов, Уральскойпалаты недвижимости, Московской Ассоциации риэлторов, Союза риэлторовХабаровского края, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградскойобласти и многие другие. В ходе слушаний поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальномудостоверении сделок с недвижимостью. Все участники мероприятия единодушноподчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедурдолжно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданскогооборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятныхпоследствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок можетстать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существеннымобразом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничитьоборот недвижимости.

1. Повышениерасходов участников сделок с недвижимостью

Существующеев настоящее время правовое регулирование приводит к значительному завышениюфактической оплаты услуг нотариуса. Кроме того, любой тариф, взимаемыйнотариусами, будет являться дополнительнойплатой к ныне существующему тарифу за государственную регистрацию, а такназываемая плата «за тех/работы», широко применяемая нотариусами и взимаемаядаже в случае предоставления клиентом своего варианта договора, являетсяхорошим подспорьем для получения нотариусом высокой платы за свою услугу даже вусловиях наличия фиксированного тарифа за удостоверение сделок. Не так давно Конституционный суд РФ в Определении от01.03.2011 № 272-О-О фактически указал на недопустимость навязываниянотариусами своих услуг правового и технического характера. Но всем известно,что нотариусы, мягко говоря, злоупотребляют своими полномочиями и нарушают принципсвободы договора.

Особенно тяжело работать с договорами,где есть множественность лиц, несовершеннолетние дети, общая долеваясобственность и т.п. В случае выявления описок или ошибок в договоре,составленном в простой письменной форме, можно без проблем (и при этомбесплатно!) все исправить и распечатать текст заново. Если же договоры станутнотариальными и будут составляться на фирменных бланках нотариусов, исправлениелюбого договора станет огромнейшей проблемой для клиентов и в плане очередей, ив плане взимания дополнительной платы.

Никто не учитывает, что сделки снедвижимостью не всегда имеют коммерческий характер и приносят прибыльучастникам. В частности, большое количество сделок заключается междуродственниками (например, дарение квартиры от матери к дочери во избежаниеоформления в будущем наследства). Кроме того, по данным статистики, более 50%всех транзакций на рынке недвижимости приходятся на долю так называемыхальтернативных сделок, то есть это операции обмена одной квартиры на другую. Вэтих случаях финансовая обременительность обращения к нотариусу будет иметьявно выраженный характер, это дополнительная финансовая нагрузка на гражданРоссии! Почему за счет граждан страны государство пытается обеспечить гарантиипо сути частного института?!

2. Криминализациярынка недвижимости.

Проектом ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершеннаяв нотариальной форме, регистрируется в ЕГРП по заявлению любой сторонысделки через нотариуса. Такой подход не соотносится с двухсторонним(многосторонним) характером сделок с недвижимостью, для заключения которыхнеобходимо выражения воли обеих (всех) сторон. Учитывая то важное значение, которое придается процедурегосударственной регистрации перехода права на недвижимость от правообладателя кправоприобретателю, а именно – возникновение права напрямую связано с фактомгосударственной регистрации права в реестре, - представляется крайненеобходимым и правильным получить от всех сторон сделки письменно выраженноеволеизъявление именно на государственную регистрацию перехода права.

Кроме того, допуская государственную регистрацию правпо сделке в порядке одностороннего волеизъявления, законодатель лишает сторонусделки права на отзыв своего волеизъявления, на отказ от сделки в случаевозникновения каких-то серьезных обстоятельств, не позволяющих еезавершить.

Мало того, заслуживает пристального вниманиясуществующий сегодня на рынке недвижимости процент сделок, заключаемых с так называемым пороком воли или вовсе вотсутствие действительного волеизъявления со стороны правообладателя, и приэтом, даже в случае нотариального удостоверения таких сделок, нотариус невыступает гарантом их стабильности и законности, поскольку общеизвестно, чтостандартная фраза нотариусов «дееспособность проверена» ничем не обеспечена иявляется пустой декларацией. А в соответствии со сложившейся судебной практикойнотариус отвечает только при наличии вины?!! Это приводит к невозможности для граждан июридических лиц обеспечения гарантий получения надлежащей компенсации вслучаях, когда действия нотариусов были правомерными, однако нотариальный актявляется незаконным. Почему государство, устанавливая ответственность органовпо регистрации, обходит ответственность нотариусов : в ГК такая ответственностьне предусмотрена, хотя вводится нотариальная монополия!

3. Снижениекачества обслуживания клиентов

В регистрирующих органах, наконец, решили более или менее вопросс очередями, ввели электронную систему, благодаря которой есть шанс вполнеспокойно попасть на регистрацию, и государственная пошлина к этому вполнеприемлемая и разумная.

Неготовность нотариальной инфраструктуры кобслуживанию дополнительного потока клиентов будет иметь следствием серьезный«откат назад» в качестве обслуживания: очереди, нервозность людей и т.п.Существующая инфраструктура обслуживания клиентов нотариальных контор внастоящее время не способна «переварить» всех клиентов рынка недвижимости. Соответственно, обязательность участиянотариуса в технологической «цепочке» сделки с недвижимостью приведет ксозданию колоссальных очередей, продаже мест в них, возникновению вокругнотариусов контор-прилипал, чьи этические принципы невозможно прогнозировать, иза счет этого вытеснению с рынка цивилизованных посредников в лице агентствнедвижимости.

4. Конфликтбизнес-интересов

Для решения обозначенных выше проблем нотариусы будутвынуждены набирать себе сотрудников, причем наиболее предпочтительными для нихокажутся специалисты из риэлторских компаний, хорошо знающие рынок и технологиисовершения сделок. В этом случае неизбежен конфликт бизнес-интересов участниковрынка недвижимости, призванных в согласии и сотрудничестве решать проблемыклиентов и обеспечивать формирование цивилизованных отношений в сференедвижимости.

Мало того, передавая нотариусам правомочия поудостоверению сделок и передаче документов на государственную регистрацию прав,законодатель даже не задумывается о дальнейшей судьбе профессиональныхриэлторов, чья история деятельности насчитывает более 20 лет и благодаряусилиям которых рынок недвижимости до сих пор не превратился в криминальныйбизнес так называемых «черных маклеров». Фактически государство впринудительном порядке лишает риэлторов части своего бизнеса в виде возможностиполного сопровождения сделки в интересах своего клиента – начиная от подбора нужноговарианта объекта недвижимости и заканчивая составлением договора купли-продажии его передачей на государственную регистрацию с последующим получениемправоподтверждающих документов.

Анна Ивановна Лупашко, президентРоссийской гильдии риэлторов