Монополия нотариата: позиция Российской гильдии риэлторов

Вполне возможно, что в ближайшем будущем вступят в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым возникнет необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. К каким последствиям приведет такое решение правительства? Чем это обернется для граждан? Как отразится на риэлторском бизнесе и рынке недвижимости? В этом и следующем выпусках журнала «Вариант» мы публикуем официальную позицию Российской гильдии риэлторов по данной острой теме.

Позиция Российской Гильдии Риэлторов по вопросу увеличения нотариального участия в процедурах регистрации прав на недвижимое имущество

Предлагаемое проектом ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ», а также отдельные нормативные акты РФ новое правовое регулирование оборота недвижимого имущества с монопольным участием нотариата по удостоверению сделок с недвижимостью носит концептуальный характер и не может быть принято без комплексного рассмотрения данного вопроса. Необходимо провести анализ целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий указанных новелл.

14 июня 2012 г. в г. Самара, в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, состоялись открытые общественные слушания по вопросу совершенствования законодательного регулирования государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимого имущества. В мероприятии приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права, Федерального БТИ, Общественного совета при Росреестре России, Сбербанка России, Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии, Поволжской гильдии риэлторов, Омского Союза риэлторов, Уральской палаты недвижимости, Московской Ассоциации риэлторов, Союза риэлторов Хабаровского края, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и многие другие. В ходе слушаний поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости.


1. Повышение расходов участников сделок с недвижимостью

Существующее в настоящее время правовое регулирование приводит к значительному завышению фактической оплаты услуг нотариуса. Кроме того, любой тариф, взимаемый нотариусами, будет являться дополнительной платой к ныне существующему тарифу за государственную регистрацию, а так называемая плата «за тех/работы», широко применяемая нотариусами и взимаемая даже в случае предоставления клиентом своего варианта договора, является хорошим подспорьем для получения нотариусом высокой платы за свою услугу даже в условиях наличия фиксированного тарифа за удостоверение сделок. Не так давно Конституционный суд РФ в Определении от 01.03.2011 № 272-О-О фактически указал на недопустимость навязывания нотариусами своих услуг правового и технического характера. Но всем известно, что нотариусы, мягко говоря, злоупотребляют своими полномочиями и нарушают принцип свободы договора.

Особенно тяжело работать с договорами, где есть множественность лиц, несовершеннолетние дети, общая долевая собственность и т.п. В случае выявления описок или ошибок в договоре, составленном в простой письменной форме, можно без проблем (и при этом бесплатно!) все исправить и распечатать текст заново. Если же договоры станут нотариальными и будут составляться на фирменных бланках нотариусов, исправление любого договора станет огромнейшей проблемой для клиентов и в плане очередей, и в плане взимания дополнительной платы.

Никто не учитывает, что сделки с недвижимостью не всегда имеют коммерческий характер и приносят прибыль участникам. В частности, большое количество сделок заключается между родственниками (например, дарение квартиры от матери к дочери во избежание оформления в будущем наследства). Кроме того, по данным статистики, более 50% всех транзакций на рынке недвижимости приходятся на долю так называемых альтернативных сделок, то есть это операции обмена одной квартиры на другую. В этих случаях финансовая обременительность обращения к нотариусу будет иметь явно выраженный характер, это дополнительная финансовая нагрузка на граждан России! Почему за счет граждан страны государство пытается обеспечить гарантии по сути частного института?!

2. Криминализация рынка недвижимости.

Проектом ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная в нотариальной форме, регистрируется в ЕГРП по заявлению любой стороны сделки через нотариуса. Такой подход не соотносится с двухсторонним (многосторонним) характером сделок с недвижимостью, для заключения которых необходимо выражения воли обеих (всех) сторон. Учитывая то важное значение, которое придается процедуре государственной регистрации перехода права на недвижимость от правообладателя к правоприобретателю, а именно – возникновение права напрямую связано с фактом государственной регистрации права в реестре, - представляется крайне необходимым и правильным получить от всех сторон сделки письменно выраженное волеизъявление именно на государственную регистрацию перехода права.

Кроме того, допуская государственную регистрацию прав по сделке в порядке одностороннего волеизъявления, законодатель лишает сторону сделки права на отзыв своего волеизъявления, на отказ от сделки в случае возникновения каких-то серьезных обстоятельств, не позволяющих ее завершить.

Мало того, заслуживает пристального внимания существующий сегодня на рынке недвижимости процент сделок, заключаемых с так называемым пороком воли или вовсе в отсутствие действительного волеизъявления со стороны правообладателя, и при этом, даже в случае нотариального удостоверения таких сделок, нотариус не выступает гарантом их стабильности и законности, поскольку общеизвестно, что стандартная фраза нотариусов «дееспособность проверена» ничем не обеспечена и является пустой декларацией. А в соответствии со сложившейся судебной практикой нотариус отвечает только при наличии вины?!! Это приводит к невозможности для граждан и юридических лиц обеспечения гарантий получения надлежащей компенсации в случаях, когда действия нотариусов были правомерными, однако нотариальный акт является незаконным. Почему государство, устанавливая ответственность органов по регистрации, обходит ответственность нотариусов : в ГК такая ответственность не предусмотрена, хотя вводится нотариальная монополия!

3. Снижение качества обслуживания клиентов

В регистрирующих органах, наконец, решили более или менее вопрос с очередями, ввели электронную систему, благодаря которой есть шанс вполне спокойно попасть на регистрацию, и государственная пошлина к этому вполне приемлемая и разумная.

Неготовность нотариальной инфраструктуры к обслуживанию дополнительного потока клиентов будет иметь следствием серьезный «откат назад» в качестве обслуживания: очереди, нервозность людей и т.п. Существующая инфраструктура обслуживания клиентов нотариальных контор в настоящее время не способна «переварить» всех клиентов рынка недвижимости. Соответственно, обязательность участия нотариуса в технологической «цепочке» сделки с недвижимостью приведет к созданию колоссальных очередей, продаже мест в них, возникновению вокруг нотариусов контор-прилипал, чьи этические принципы невозможно прогнозировать, и за счет этого вытеснению с рынка цивилизованных посредников в лице агентств недвижимости.

4. Конфликт бизнес-интересов

Для решения обозначенных выше проблем нотариусы будут вынуждены набирать себе сотрудников, причем наиболее предпочтительными для них окажутся специалисты из риэлторских компаний, хорошо знающие рынок и технологии совершения сделок. В этом случае неизбежен конфликт бизнес-интересов участников рынка недвижимости, призванных в согласии и сотрудничестве решать проблемы клиентов и обеспечивать формирование цивилизованных отношений в сфере недвижимости.

Мало того, передавая нотариусам правомочия по удостоверению сделок и передаче документов на государственную регистрацию прав, законодатель даже не задумывается о дальнейшей судьбе профессиональных риэлторов, чья история деятельности насчитывает более 20 лет и благодаря усилиям которых рынок недвижимости до сих пор не превратился в криминальный бизнес так называемых «черных маклеров». Фактически государство в принудительном порядке лишает риэлторов части своего бизнеса в виде возможности полного сопровождения сделки в интересах своего клиента – начиная от подбора нужного варианта объекта недвижимости и заканчивая составлением договора купли-продажи и его передачей на государственную регистрацию с последующим получением правоподтверждающих документов.

Анна Ивановна Лупашко, президент Российской гильдии риэлторов

К началу страницы