Итоги 2012 года: рынок недвижимости вырос, но не восстановился

Итоги отчетных периодов для рынка недвижимости принято анализировать, отталкиваясь от данных по стоимости квадратного метра. Какова была динамика? Показала она рост или падение? Очевидно, что в 2012 году недвижимость, как жилая, так и коммерческая, прибавила в цене. Каковы эти показатели, отображено в аналитических обзорах. Но о чем говорят цифры в сравнении с данными нескольких предыдущих годов, может сказать только опытный аналитик рынка. В Новокузнецке этим сложным делом – анализом рынка недвижимости - много лет подряд занимается ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ». С вопросами по росту цен, по итогам года и прогнозам на будущее мы обратились к директору агентства Виктору Николаевичу Храмцову.

- Завершился 2012 год. Насколько удачен он был для рынка недвижимости? Каковы главные итоги прошедшего года?

- Новокузнецк после кризиса 2008 года продолжает отставать от других крупных сибирских городов по темпам восстановления рынка недвижимости. Год назад, как Вы, наверное, помните, мы говорили о том, что только к середине 2011 года завершился этап стагнации на рынке Новокузнецкого жилья и начался период восстановления. Основными факторами, способствующими восстановлению рынка жилья, в эти годы были общероссийские факторы – активная политика банков и финансовых институтов федерального и регионального уровней, политика Правительства по развитию материнского капитала, расселению аварийного жилья.

Особенностью прошлого года в Новокузнецке можно считать изменение состава ипотечных заёмщиков. Если в первые после кризиса годы основными «получателями» ипотеки были работники крупных промышленных предприятий, то в 2012 году ипотеку больше брали предприниматели из сферы малого и среднего бизнеса.

- За счет чего произошло такое изменение?

- Активный отклик у предпринимателей и работников коммерческих предприятий получили ипотечные программы с «упрощенным порядком оформления» (по двум документам, без обязательного подтверждения дохода справкой из налоговой инспекции). Примером такого ипотечного продукта может являться программа банка «ВТБ 24» - «Победа над формальностями». Несмотря на повышенный первоначальный взнос – от 35 %, существенным для предпринимателей условием стало ускоренное рассмотрение заявки и принятия решения об одобрении сделки! Важным моментом при реализации этой программы является и то, что для банка, данная категория заёмщиков стала считаться наиболее надёжной и платёжеспособной.

- Вы сказали, что по темпам восстановления рынка мы отстаем то других городов. Но при этом стоимость квадратного метра значительно выросла…

- Несмотря на то, что период восстановления рынка жилья продолжался последние полтора года, средняя стоимость квадратного метра жилья в Новокузнецке не достигла докризисных параметров. Этот факт не является самим по себе ни плохим ни хорошим, он лишь отражает динамику падения и восстановления местного рынка. Напомню ещё раз, что рынок жилья в Новокузнецке «падал» и стагнировал с октября 2008 года по июль 2011 года (почти 3 года), а период восстановления, подъёма продолжается с августа 2011 года. Величина снижения средней стоимости квадратного метра жилья за весь период падения рынка составила порядка 31,5%, с 38 000 рублей в третьем квартале 2008 года до 26 000 – 26 700 рублей в период с октября 2009 года по октябрь 2011 года! По итогам декабря 2012 года эта величина составила 32 140 рулей за квадратный метр. Общее увеличение средней стоимости квадратного метра вторичного жилья по итогам 2012 года составила 14,75 %.

- Это в общем по городу, а какие показатели по районам?

- По районам города выше среднего удорожание отмечено в Ближнем (19,7%) и в Дальнем Куйбышеве (21,1%). Ниже среднего удорожание жилья отмечено в Центральном районе, в том числе, за счет незначительного снижения стоимости на четырехкомнатные квартиры. По типам квартир в прошедшем году большими темпами дорожали 3-х, 4-х комнатные квартиры (17,4% и 15,5% соответственно). Напомню, что в 2011 году большими темпами роста стоимости были отмечены одно- и двухкомнатные квартиры.

- Что ожидает нас в 2013 году?

- Очевидно, что в 2013 году восстановление рынка жилья в Новокузнецке продолжится. Поскольку, дополнительных факторов, способствующих восстановлению рынка, пока не ожидается, темпы изменения стоимости в целом по городу не должны превысить темпов 2012 года. Впрочем, один фактор, влияющий на увеличение стоимости, все-таки есть, и он внес свою долю и в прошедшем году. Это фактор социальный, или социально-психологический: ожидания людей, самих граждан, желание собственников продать «дороже, чем было вчера». Отчасти эти ожидания подпитываются общей экономической и социальной ситуацией в стране, в регионе, объективной реальностью. Люди понимают, что, продав свою квартиру в Новокузнецке, в соседних городах, например, в Кемерове, в Новосибирске, где темпы роста цен несколько выше, на эти деньги «ничего не купишь»!

- Для членов НП "Лига риэлторов Кузбасса" 2012 год прошел под знаком движения к работе по эксклюзивным договорам и созданию эксклюзивной базы данных. Что дает клиентам агентств недвижимости такая принципиальная позиция?

- Эта позиция действительно принципиальная! На страницах «Варианта» мы неоднократно её обсуждали. Подводя итоги года, можно ещё раз отметить, что принципиального произошло на местном рынке недвижимости с точки зрения его развития. Отсутствие специальной законодательной базы в сфере рынка недвижимости привело в последние годы к ряду отрицательных явлений в риэлторском бизнесе. Это и демпинг, и бесконтрольность несистемных (не состоящих ни в каких-либо профессиональных организациях) риэлторов, низкое качество услуг, мошенничество (по данным городского ОБЭП, количество преступлений в сфере недвижимости выросло за 2012 год в 4 (!) раза по сравнению с 2011 годом). Всё это разрушает легальный бизнес, в результате чего потребитель стал менее защищённым! Стандарты работы на рынке недвижимости, разработанные в «Российской гильдии риэлторов», и обязательные для применения компаниями, входящими в НП "Лига риэлторов Кузбасса", направлены на защиту интересов потребителей. А работа на основе эксклюзивных договоров с потребителями и с использованием эксклюзивной базы недвижимости – инструменты этих стандартов!

- Понятно, что обращаться в агентства, состоящем в «Лиге», безопасно, но что делать, если нужная квартира представлена в другом агентстве, о репутации которого ничего не известно?

- Если что-то настораживает, то в первую очередь надо проконсультироваться у независимых юристов-практиков. В 2013 году «Лига риэлторов Кузбасса», которая, к слову, вошла в реестр саморегулируемых организаций, продолжит и активизирует работу по устранению юридической безграмотности населения, что должно снизить криминализацию сферы. Потребитель должен понимать, куда можно идти, а куда – нет. Где дают гарантии и взаимодействие прозрачно, а где «темнят» и «пудрят мозги». У мошенников много способов обмана, они придумывают все новые и новые схемы. И человек, если он вдруг попал в сомнительную или сложную ситуацию, должен знать, куда обратиться – к юристам «Лиги риэлторов Кузбасса», которые всегда готовы дать квалифицированные ответы на все вопросы, посоветовать, как поступить.

- Ваши рекомендации новокузнечанам, которые планируют приобретать в 2013 году недвижимость.

- Основная рекомендация одна: и для продавцов, и для покупателей – работать с компаниями с положительной репутацией на рынке, состоящими в профессиональной ассоциации, которая контролирует деятельность этих организаций.

По данным Управления Росреестра отдела по г. Новокузнецку, в 2012 году было зарегистрировано 17 838 сделок с жилыми помещениями. В 2011-м году эта цифра составила 15 557 сделок, тогда как в 2010- м всего 11 694.

К началу страницы