8 (3843) 796-076
info@variant-nk.ru
Кемеровская обл., г. Новокузнецк, Бардина, 26/709

Квартиры с проблемами: АН «Ключ» найдет решение

Как известно, в мире недвижимости много подводных камней. Мечта любогориэлтора и покупателя – абсолютно «чистая» квартира. Но жизнь показывает, чтоза время существования института собственности в России у каждого объектапоявилась своя собственная история, некоторые моменты которой могутпрепятствовать совершению сделки купли-продажи. О том, на какие особенностиквартиры стоит обратить внимание, рассказывает риэлтор агентства недвижимости «Ключ» Вера Шевченко.


Квартира собременением

В Федеральномзаконе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» понятие «обременения» определено следующим образом: условия, запреты,ограничивающие правообладателя в правах собственности на конкретный объектнедвижимого имущества. Продать квартиру с обременением можно, но найтипокупателя непросто. Как показывает практика, собственникам приходитсязначительно снижать цену — примерно на 40 – 50%. Скрыть же факт наличияобременений невозможно: они, как и право собственности, подлежат обязательнойрегистрации. Запись об этом хранится в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), данная информация носит открытыйхарактер.

По оценкамэкспертов, наиболее распространенными обременениями сегодня являются залог (втом числе ипотека), рента с пожизненным содержанием и арест имущества.Несколько особняком стоят аренда и доверительное управление. Есть такжеограничения при снятии с регистрации некоторых категорий граждан.

Значительнаядоля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи с использованиемипотечных кредитов, когда приобретаемую квартиру передают в залог банку.Ситуация стандартная, поэтому подробно рассматривать ее необязательно. Но надоотметить следующее: если вы задумались о продаже ипотечной квартиры дляпогашения кредита с целью приобретения жилплощади подешевле, необходимополучить согласие банка-залогодержателя, а также выяснить, какая часть кредитауже выплачена и какова сумма задолженности. Далее стороны сделки определяютсясо способом расчетов в трехстороннем порядке — продавец, покупатель и кредитор.

К залогунедвижимости прибегают не только при получении ипотечных кредитов в банковскихорганизациях. К примеру, собственник может наложить данное обременение с цельюминимизации риска потери квартиры, если существует такая возможность. В этомслучае залогодержателем обычно становится доверенное лицо залогодателя,например, один из родителей (если квартира находится в залоге, то продать ееможно лишь с согласия залогодержателя).

Часто бываеттак, что одинокие пожилые люди готовы оставить свою квартиру даже незнакомымлюдям. В настоящее время на рынке жилья существует практика заключениядоговоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также договоровкупли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца. Это такжеявляется обременением.

Пожалуй,наиболее тяжелым обременением для собственников является арест, наложенный наквартиру. Его может произвести как суд, так и должностные лица государственныхорганов, в частности судебные приставы при исполнении судебного акта. Внекоторых случаях достаточно, например, быть ответчиком в деле о взысканииденежных сумм. Снимает арест тот орган, который его наложил, после устраненияобстоятельств, послуживших причиной обременения, и подачи соответствующегозаявления заинтересованного лица. Однако восстановить доброе имя владельцаквартиры и вернуть ему имущество далеко не всегда представляется возможным.Например, суд взыскал с ответчика крупную сумму, а необходимые денежныесредства у должника отсутствуют. В этом случае (после соблюдения достаточносложной и длительной процедуры) возможна продажа принадлежащей ответчикунедвижимости на торгах. Или другая ситуация. Допустим, при рассмотрении спора оправе на квартиру суд ее арестовал. Впоследствии состоялось и вступило взаконную силу решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В этомслучае вопрос о снятии ареста скорее технический, возникновение каких-либопроблем маловероятно.

Обременениемможно считать и заключенный собственником квартиры договор найма, поскольку припродаже арендуемой недвижимости жильцы-наниматели сохраняют право на проживаниев ней до конца срока действия договора, а новый собственник должен обеспечитьим прежние условия найма. Из этой же категории так называемое доверительноеуправление. По сути говоря, речь идет о той же аренде, только наниматели имеютдело не с собственником квартиры, а с агентством недвижимости, которомуимущество передано в управление на определенный срок.

Сомнительныесобственники

Один из наиболее распространенных рисков покупки навторичном рынке – приобретение квартиры, в которой собственник или когда-тозарегистрированный человек по каким-то причинам отсутствует. К примеру, онможет отбыватьсрок в местах не столь отдаленных или находиться на долгосрочном лечении. Причем продавец может скрыть этот факт от покупателя.В итоге однажды сделка может быть оспорена. Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям?Нужно всеми доступными способами изучить квартиру на предмет имеющихсякаких-либо прав третьих лиц. Для участия в этой работе лучше всего привлечьпрофессионала.

Нужно заранее оговориться, что сегодня проблемаквартир, сделка с которыми может быть оспорена, не так страшна, как ее малюют,на вторичном рынке едва ли три процента сделок оказываются спорными. Тем неменее риск оказаться в числе именно этих трех процентов все-таки существует.

Кроме того, отсутствующие могут оказаться такназываемыми отказниками – лицами, в свое время отказавшимися от приватизации. Затакими гражданами сохраняется пожизненное право пользования жилой площадью.Поэтому, чтобы в один прекрасный день не обнаружить в почтовом ящике повестку всуд по иску внезапно объявившегося владельца купленной им недвижимости,покупателю следует принять все возможные меры предосторожности – проверитьпредстоящую сделку на юридическую чистоту. Как правило, профессиональный подходк совершению сделки при обращении в агентство недвижимости включает полную проверкуистории квартиры, а также исключение возможного оспаривания прав на квартирутретьими лицами.

Выписать всех!

Бывают ли случаи, что квартирыпродаются с прописанными в них людьми? Как этого не допустить? Все зависит от конкретной ситуации. Если, к примеру,предстоит альтернативная сделка и в квартире зарегистрирован ее собственник,который до регистрации перехода права собственности не имеет возможностизарегистрироваться по новому месту жительства, то единственным разумнымвариантом будет прописать в договоре купли-продажи конкретные сроки снятиясобственника с регистрационного учета. При грамотной организации процессасовершения сделки нужно внимательно изучить статус зарегистрированных граждан.

Что касается зарегистрированных граждан, не являющихсясобственниками, то они в сделке с квартирой не участвуют. Единственное, чтонужно потребовать от них, – чтобы они покинули квартиру и снялись срегистрационного учета. Поэтому лучше всего настаивать на том, чтобы онивыписались до сделки. Если по какой-то причине это невозможно, то следует взятьс таких лиц письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационногоучета после купли-продажи в оговоренный срок.
Впрочем, в данной ситуации закон на сторонеприобретателя. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственностина жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращенияправа пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, еслииное не установлено законом.

Если же жилец мог быть зарегистрирован в квартире намомент ее приватизации, но отказаться от участия в ней, тогда с его интересаминельзя не считаться. Или, вполневозможно, он был зарегистрирован в этой квартире уже после регистрации, и, еслиэто бывший член семьи собственника, тогда собственнику нужно обратиться в суд сиском о выселении бывшего члена семьи и снятии его с регистрационного учета. Еслиэтого не сделает собственник (продавец), то проблема выселения будет стоятьперед покупателем.

Еще неплохо (а иногда и обязательно) зафиксировать вписьменной форме сроки физического освобождения квартиры (другими словами,переезда) и передачи ключей, так как данные сроки не оговариваются в законодательстве РФ.

Для большинства из людей совершение сделки с недвижимостью– это самый важный и ответственный момент в жизни. Хотелось бы пожелать всем толькоуспешного взаимовыгодного сотрудничества.

АН «Ключ» приглашает клиентов в новый офис по адресу: ул.Ушинского, 8 (Центральный район).