Квартиры с проблемами: АН «Ключ» найдет решение

Как известно, в мире недвижимости много подводных камней. Мечта любого риэлтора и покупателя – абсолютно «чистая» квартира. Но жизнь показывает, что за время существования института собственности в России у каждого объекта появилась своя собственная история, некоторые моменты которой могут препятствовать совершению сделки купли-продажи. О том, на какие особенности квартиры стоит обратить внимание, рассказывает риэлтор агентства недвижимости «Ключ» Вера Шевченко.


Квартира с обременением

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понятие «обременения» определено следующим образом: условия, запреты, ограничивающие правообладателя в правах собственности на конкретный объект недвижимого имущества. Продать квартиру с обременением можно, но найти покупателя непросто. Как показывает практика, собственникам приходится значительно снижать цену — примерно на 40 – 50%. Скрыть же факт наличия обременений невозможно: они, как и право собственности, подлежат обязательной регистрации. Запись об этом хранится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), данная информация носит открытый характер.

По оценкам экспертов, наиболее распространенными обременениями сегодня являются залог (в том числе ипотека), рента с пожизненным содержанием и арест имущества. Несколько особняком стоят аренда и доверительное управление. Есть также ограничения при снятии с регистрации некоторых категорий граждан.

Значительная доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи с использованием ипотечных кредитов, когда приобретаемую квартиру передают в залог банку. Ситуация стандартная, поэтому подробно рассматривать ее необязательно. Но надо отметить следующее: если вы задумались о продаже ипотечной квартиры для погашения кредита с целью приобретения жилплощади подешевле, необходимо получить согласие банка-залогодержателя, а также выяснить, какая часть кредита уже выплачена и какова сумма задолженности. Далее стороны сделки определяются со способом расчетов в трехстороннем порядке — продавец, покупатель и кредитор.

К залогу недвижимости прибегают не только при получении ипотечных кредитов в банковских организациях. К примеру, собственник может наложить данное обременение с целью минимизации риска потери квартиры, если существует такая возможность. В этом случае залогодержателем обычно становится доверенное лицо залогодателя, например, один из родителей (если квартира находится в залоге, то продать ее можно лишь с согласия залогодержателя).

Часто бывает так, что одинокие пожилые люди готовы оставить свою квартиру даже незнакомым людям. В настоящее время на рынке жилья существует практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также договоров купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца. Это также является обременением.

Пожалуй, наиболее тяжелым обременением для собственников является арест, наложенный на квартиру. Его может произвести как суд, так и должностные лица государственных органов, в частности судебные приставы при исполнении судебного акта. В некоторых случаях достаточно, например, быть ответчиком в деле о взыскании денежных сумм. Снимает арест тот орган, который его наложил, после устранения обстоятельств, послуживших причиной обременения, и подачи соответствующего заявления заинтересованного лица. Однако восстановить доброе имя владельца квартиры и вернуть ему имущество далеко не всегда представляется возможным. Например, суд взыскал с ответчика крупную сумму, а необходимые денежные средства у должника отсутствуют. В этом случае (после соблюдения достаточно сложной и длительной процедуры) возможна продажа принадлежащей ответчику недвижимости на торгах. Или другая ситуация. Допустим, при рассмотрении спора о праве на квартиру суд ее арестовал. Впоследствии состоялось и вступило в законную силу решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В этом случае вопрос о снятии ареста скорее технический, возникновение каких-либо проблем маловероятно.

Обременением можно считать и заключенный собственником квартиры договор найма, поскольку при продаже арендуемой недвижимости жильцы-наниматели сохраняют право на проживание в ней до конца срока действия договора, а новый собственник должен обеспечить им прежние условия найма. Из этой же категории так называемое доверительное управление. По сути говоря, речь идет о той же аренде, только наниматели имеют дело не с собственником квартиры, а с агентством недвижимости, которому имущество передано в управление на определенный срок.

Сомнительные собственники

Один из наиболее распространенных рисков покупки на вторичном рынке – приобретение квартиры, в которой собственник или когда-то зарегистрированный человек по каким-то причинам отсутствует. К примеру, он может отбывать срок в местах не столь отдаленных или находиться на долгосрочном лечении. Причем продавец может скрыть этот факт от покупателя. В итоге однажды сделка может быть оспорена. Что делать при встрече с подобными объектами потенциальным покупателям? Нужно всеми доступными способами изучить квартиру на предмет имеющихся каких-либо прав третьих лиц. Для участия в этой работе лучше всего привлечь профессионала.

Нужно заранее оговориться, что сегодня проблема квартир, сделка с которыми может быть оспорена, не так страшна, как ее малюют, на вторичном рынке едва ли три процента сделок оказываются спорными. Тем не менее риск оказаться в числе именно этих трех процентов все-таки существует.

Кроме того, отсутствующие могут оказаться так называемыми отказниками – лицами, в свое время отказавшимися от приватизации. За такими гражданами сохраняется пожизненное право пользования жилой площадью. Поэтому, чтобы в один прекрасный день не обнаружить в почтовом ящике повестку в суд по иску внезапно объявившегося владельца купленной им недвижимости, покупателю следует принять все возможные меры предосторожности – проверить предстоящую сделку на юридическую чистоту. Как правило, профессиональный подход к совершению сделки при обращении в агентство недвижимости включает полную проверку истории квартиры, а также исключение возможного оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

Выписать всех!

Бывают ли случаи, что квартиры продаются с прописанными в них людьми? Как этого не допустить? Все зависит от конкретной ситуации. Если, к примеру, предстоит альтернативная сделка и в квартире зарегистрирован ее собственник, который до регистрации перехода права собственности не имеет возможности зарегистрироваться по новому месту жительства, то единственным разумным вариантом будет прописать в договоре купли-продажи конкретные сроки снятия собственника с регистрационного учета. При грамотной организации процесса совершения сделки нужно внимательно изучить статус зарегистрированных граждан.

Что касается зарегистрированных граждан, не являющихся собственниками, то они в сделке с квартирой не участвуют. Единственное, что нужно потребовать от них, – чтобы они покинули квартиру и снялись с регистрационного учета. Поэтому лучше всего настаивать на том, чтобы они выписались до сделки. Если по какой-то причине это невозможно, то следует взять с таких лиц письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи в оговоренный срок.
Впрочем, в данной ситуации закон на стороне приобретателя. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Если же жилец мог быть зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации, но отказаться от участия в ней, тогда с его интересами нельзя не считаться. Или, вполне возможно, он был зарегистрирован в этой квартире уже после регистрации, и, если это бывший член семьи собственника, тогда собственнику нужно обратиться в суд с иском о выселении бывшего члена семьи и снятии его с регистрационного учета. Если этого не сделает собственник (продавец), то проблема выселения будет стоять перед покупателем.

Еще неплохо (а иногда и обязательно) зафиксировать в письменной форме сроки физического освобождения квартиры (другими словами, переезда) и передачи ключей, так как данные сроки не оговариваются в законодательстве РФ.

Для большинства из людей совершение сделки с недвижимостью – это самый важный и ответственный момент в жизни. Хотелось бы пожелать всем только успешного взаимовыгодного сотрудничества.

АН «Ключ» приглашает клиентов в новый офис по адресу: ул. Ушинского, 8 (Центральный район).

К началу страницы