Рынок недвижимости: осторожность - прежде всего!

Растущий уровень мошенничества на рынке недвижимости не может не вызывать беспокойства. Сегодня потребителю приходится очень сложно: самостоятельно заниматься продажей или покупкой, например, квартиры опасно и хлопотно, в то же многие готовы отказаться от услуг агентств недвижимости, желая сэкономить. Но всегда есть желающие обратиться за помощью к профессионалам. Однако риэлторских фирм расплодилось столько, что клиенты не знают, кому довериться, и справедливо полагают, что среди многочисленных «фирм» и «фирмочек» немало мошенников. Зачастую клиенты даже не понимают, что их обманывают – нечестивые риэлторы выдают свои схемы за принятые на рынке недвижимости «правила игры».

Сегодня директор АН «Любимый город», руководитель Территориального органа по сертификации и руководитель контрольного комитета СРО НП «Лига риэлторов Кузбасса Инна Левченко расскажет читателям о ловушках, которые могут подстерегать вас на рынке недвижимости нашего города.

Аванс, еще раз аванс

Сбор нескольких авансов, стравливание людей, доведение чуть ли не до аукциона перед сделкой – такими методами недобросовестные агентства действовали всегда. Я считаю, что в риэлторской практике это недопустимо. Не попадайтесь на подобные удочки мошенников.

Но мне в настоящей статье хочется рассказать о других, куда более драматических ситуациях. В последние годы в связи с кризисом у риэлторов несколько уменьшилось количество сделок. А, соответственно, снизились доходы. В связи с этим некоторые недобросовестные представители нашей профессии вместо продажи объекта занимаются сбором авансов под него. И существуют на эти обманные деньги, а не на честный процент от продаж. В первую очередь, действуют так: выставляют в рекламу ликвидный объект недвижимости по гораздо заниженной стоимости и приминают у многочисленных потенциальных покупателей авансы. Причем не 5 - 10 тысяч, согласно обычаям делового оборота, принятым на рынке недвижимости нашего города, а предлагают заплатить 50 тысяч рублей, потом говорят, что еще 50 тысяч надо. Обычно покупатели не видят собственников объектов, когда вносят эти деньги, а отдают такие суммы в кассу агентств недвижимости. В дальнейшем сделка затягивается на 2 - 3 месяца (а нередко и гораздо дольше) под разными предлогами: то собственники заболели, то именно сейчас они не могут подойти в агентство, то риэлтор занят, то еще что-то… А люди все ждут и ждут, надеясь на пресловутое: «А вдруг купим?!» Агентством делается все для того, чтобы люди устали, разуверились и были готовы отказаться от сделки. Это чистой воды мошенническая схема, основанная на желании людей приобрести хорошее жилье по нереально низкой цене. Когда пострадавшие приходят с намерением разорвать отношения с такими нечестивыми риэлторами, те показывают в подписанном договоре пункт, согласно которому при отказе покупателя от покупки объекта переданные агентству деньги не возвращаются. Как правило, пострадавшим обязательно позвонит наглый мужской голос с рекомендацией как неудавшемуся покупателю «себя надо вести».

Если вы уже пострадали от похожей ситуации или что-то подобное в настоящий момент происходит с вами, выход только один – ПОЛИЦИЯ!!!

И таких историй очень много!

Осторожно: доверенность!

Оформление генеральной доверенности на отчуждение объекта недвижимости опасно, если это делает недобросовестное агентство недвижимости. Если вы не уверены в своем посреднике, никогда не продавайте и не покупайте по доверенности. Всегда есть риск, что за тот период, пока идет регистрация сделки, доверенность может быть отменена. Кроме того, есть тонкие, но очень серьезные нюансы в самих формулировках, прописанных в договорах купли-продажи по доверенности.

Например, рассмотрим такие варианты формулировок:

Вариант 1: « ФИО Продавца, в лице ФИО человека, действующего по доверенности…» и

Вариант 2: «ФИО человека, действующего по доверенности от имени ФИО Продавца…»

Казалось бы, написано об одном и том же, а разница есть, и очень существенная!

Какую из них выбрать для составления договора купли-продажи по доверенности?

Сразу скажу, нужно выбрать Вариант 2. Не буду объяснять почему, а скажу – для чего.

Для того, чтобы в случае расторжения подобного договора, по любой причине, в том числе отмене или недействительности доверенности, иметь большую вероятность получить назад свои деньги, переданные Покупателем представителю Продавца. Если же все-таки, по роковому стечению обстоятельств, с Вами произойдет подобная ситуация, Вы должны действовать незамедлительно!

Этих нюансов многие не знают, и непрофессиональные риэлторы тоже. Эти знания нарабатываются годами, практикой, работой с юристами. Агентства с серьезной юридической службой, имеют возможности проверить, не отменена ли доверенность на момент сделки, и мы много раз своим клиентам проводили такие проверки. Бывало, что мы и паспорта проверяли на подлинность. Настоятельно советую проявлять осторожность со всеми документами, которые вам предъявляют.

Продадим «бесплатно»!

Реальный пример из практики: АН «Ключ» заключает договор на продажу квартиры, в котором прописывает стоимость объекта 1 750 тысяч рублей. В графе «Стоимость услуг агентства» - прочерк. Продавцу объясняют, что услуги агентства для него бесплатны. В качестве обязательства в договоре прописано, что в случае, если ты не продашь квартиру через это агентство, передумаешь или сложатся препятствующие обстоятельства, то должен будешь оплатить агентству 25 тысяч рублей. Чтобы этот пункт не бросался в глаза, в договоре эти (ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!!!) двадцать пять тысяч рублей прописаны не цифрами, а буквами – и, пробегая взглядом документ, их легко не заметить.

Что делает агентство далее: оно выставляет этот объект в рекламу за 1 850 тысяч рублей. Добросовестные агентства всегда проговаривают клиенту и прописывают в договоре стоимость услуг, не заманивают на бесплатный «сыр», не вводят потребителя в заблуждение. В случаях, подобных описанному, клиенты, увидев в рекламе свою квартиру, перезванивают в агентство, задают вопросы. Их, естественно, волнует такая ситуация. На вопрос, сколько же стоят услуги агентства по продаже, им в агентстве нагло отвечают, что ничего не стоят. А почему же вы тогда продаете за 1 850 тысяч рублей? На что реакция агентства такая: «Подождите, а кого мы здесь обманываем? Вы хотите 1 750 тысяч, вы их получите? Мы же так с вами договорились? А что здесь не так?!», возмущаются обиженные «горе»-риэлторы. И люди, даже понимая, что их обманули, совершать какие-то действия не будут, потому как обычно такие агентства ведут себя очень уверенно и напористо. Да и сами клиенты не всегда хотят признавать свои ошибки. К тому же в подобных ситуациях такие риэлторы идут на то, чтобы «втянуть клиента в процесс», заказывая и оплачивая техническую документацию и прочее…

В результате искусственно «накручиваются» цены на рынке недвижимости, такого типа агентства обманывают добросовестных продавцов и покупателей. Далее по цепочке технология скрытой комиссии начинает распространяться, так как другие агентства, видящие такой легкий заработок, тоже поддаются на это мошенническое искушение.

Мне искренне жаль, что читатели журнала «Вариант» в 2012 году видели на страницах регулярные рекламные статьи АН «Ключ». Дело в том, что по закону о рекламе издание не имеет права отказать в размещении рекламной информации. Согласно закону, за содержание рекламы несет ответственность рекламодатель. Так же сожалею, что наши горожане обмануты рекламными призывами АН «Ключ», «Держава», «Спектр-НК» и другими им подобными агентствами, которые обещают бесплатные услуги. Опять же за достоверность сказанного они сами несут ответственность. Единственное, что могут в этом случае профессионалы рынка, которые возмущены таким некорректным поведением агентств недвижимости на рынке, - это рассказать правду, рассказать технологию взаимодействия подобных агентств недвижимости с клиентом. А клиент уже сам должен делать вывод и решать, с кем ему работать, а с кем – нет.

Продажа долей

Это одна из распространенных схем, которая существовала всегда. Но сейчас участились случаи, связанные с выкупом долей под давлением со стороны мошенников. Например, в квартире два собственника. Мошенники выкупают долю у одного владельца, а второго «прижимают к стенке» и за копейки забирают его долю с целью дальнейшей выгодной продажи квартиры. В этих случаях простраивается целая цепочка действий, угнетающих второго владельца. Иногда мошенники вселяют асоциальных людей, которые просто жить не дают, иногда напрямую угрожают. Это бандитизм чистой воды, и, конечно, людям в таких случаях надо обращаться за помощью к специалистам или в правоохранительные органы. Будьте осторожны, зачастую такие бандиты прикрываются профессией риэлтора. Поэтому, если у вас желает выкупить долю специалист из какого-то неизвестного агентства недвижимости, обязательно проверьте эту фирму. Работайте только с надежными компаниями, с теми, которые много лет существуют на рынке недвижимости и к тому же состоят в профессиональной ассоциации.

Двойные комиссионные

Не так давно в нашем агентстве недвижимости произошел такой случай.

К нашему специалисту Ирине обратились риэлтор и директор АН «Держава» с целью внести аванс за квартиру нашего клиента. По телефону договорились, что покупатели внесут аванс 10 тысяч рублей. Договорились о встрече. И тут началось…

Во-первых, вместо 10 тысяч рублей представители АН «Держава» привезли для аванса 5 тысяч рублей. Это, конечно, не страшно и совсем не обман, а только детали поведения.

Во-вторых, далее пошли странные «начисления», вот это уже куда интересней!

В соответствии с обычаями делового оборота на рынке недвижимости города Новокузнецка установлена такая схема оплаты услуг агентств недвижимости:

4 - 6% - оплачивает продавец.

2 % - покупатель. Конечно же, существуют скидки. Но сейчас не об этом.

Для обеспечения сделки купли-продажи, так сказать, в подтверждение серьезности намерений, покупатель вносит аванс – денежные средства в размере, как правило, 10 тысяч рублей в агентство, с которым у продавца заключен договор. Авансы за продаваемые объекты принимаются от покупателей, ими могут выступать как физические лица, так и их представители- риэлторы.

Составляется и подписывается договор аванса, в котором четко прописывается адрес самого объекта, его стоимость и сроки заключения договора купли-продажи. А так же открыто прописывается стоимость услуг агентства, которую оплачивает покупатель при приобретении и оформлении данного объекта, вот эти самые 2 %.

Мы были крайне удивлены, когда и риэлтор и директор АН «Держава» просили нас включить в цену объекта недвижимости стоимость наших услуг - 2 %. Мы, конечно же, категорически отказались.

А вывод напрашивается один: представители АН «Держава», заявляя о «бесплатных услугах», по всей вероятности, когда это оказывается возможным, внося авансы за своих клиентов в другие агентства недвижимости, увеличивают комиссию, которую оплачивает покупатель 2 раза.

Чтобы стало понятнее, покажу на примере:

Объект недвижимости продается за 1000 тысяч рублей. Тогда в авансовом соглашении будет написано: стоимость объекта недвижимости составляет 1000 тысяч рублей, и кроме того указана стоимость услуг, которую оплачивает покупатель - 20 тысяч рублей. Таким образом, покупатель на сделке купли-продажи оплачивает 1020 тыс. рублей, + как правило, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности.

А теперь посмотрим, какая цифра получится по схеме АН «Держава».

1020 тысяч рублей - это та стоимость объекта недвижимости, которую они хотели, чтобы мы прописали в авансовом соглашении. И к этой цене ими прибавляется еще 2% . Итого сумма к оплате – 1040 тысяч рублей.

Таким образом в нашем агентстве недвижимости за один и тот же объект клиент заплатил бы 1020 тысяч рублей, а покупая в АН «Держава» - 1040 тысяч рублей.

Так скажите, пожалуйста, где же здесь бесплатно?

Уважаемые клиенты, если Вы все-таки решили покупать в подобном Агентстве недвижимости, вникайте во все сами, не стесняйтесь обо всем спрашивать, перепроверять. Если агентство недвижимости работает честно, то такими действиями Вы его не обидите.

Подобные агентства, во-первых, ведут себя непорядочно по отношению к клиенту, а во-вторых, необоснованно завышают для потребителя стоимость жилья и услуг. Покупатель, заплатив два раза по 2%, получает стоимость квартиры в конечном итоге, к примеру, вместо двух миллионов два миллиона сто тысяч. Друзьям, родственникам он сообщает, что приобрел такую-то квартиру за два миллиона сто тысяч. Далее другие продавцы подобных объектов смотрят не на то, сколько он реально стоит и сколько может дать за нее рынок, а на историю своего знакомого. Таким образом, происходит невольное, необдуманное увеличение стоимости недвижимости на рынке. В результате много нерентабельных предложений, обилие которых провоцирует появление целой цепочки негативных последствий на рынке недвижимости.

Таким образом, становится очевидным, что для потребителей рынка недвижимости выгодны: ОТКРЫТОСТЬ, ПРОЗРАЧНОСТЬ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ.

Хочу в очередной раз напомнить, что по всем интересующим вопросам и проблемам, в том числе подобного характера, можно обращаться в созданную при СРО НП «Лига риэлторов Кузбасса» Общественную приемную по телефонам: 601-556, 8-960-906-9355.

К началу страницы