Ипотека: можно ли дважды войти в одну реку?

Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 50 лет. В этом есть свои плюсы и минусы. К первым относится возможность уменьшить ежемесячные платежи за счёт увеличения срока ипотеки, ко вторым – то, что до момента погашения обязательств перед банком квартира находится в залоге. А значит, при желании заемщика увеличить через три-пять лет жилплощадь, он может столкнуться со сложностями.

Одна из читательниц нашего журнала Татьяна М. обратилась в редакцию с вопросом: «Можно ли взять второй ипотечный кредит, если первый ещё не погашен?» Дело в том, что недавно семья Татьяны пополнилась двойней, и теперь молодые родители хотят увеличить жилплощадь. Проблема в том, что кредит за нынешнюю однокомнатную квартиру они ещё не выплатили.

По статистике, сегодня именно молодые семьи являются основными заёмщиками ипотечных кредитов. При этом средний срок кредита – это пятнадцать лет. Конечно, за это время жизненные обстоятельства могут измениться и супруги захотят поменять свою квартиру на более просторное жильё.

Если доходы позволяют…

Сегодня у покупателей недвижимости есть возможность получить ипотечный кредит, имея потребительский. Если доходы позволяют оплачивать платежи по обоим, банк идёт навстречу заёмщику. А что если заёмщик, имея один ипотечный кредит, хочет получить второй? Тут логика банкиров проста: если у потенциального заёмщика помимо желания есть ещё и возможность это сделать, то почему бы на этом не заработать? Если совокупный доход семьи достаточно высокий, при этом семья накопила необходимую сумму первоначального взноса для получения второго ипотечного кредита, то теоретически проблем не должно возникнуть. При стабильном доходе есть возможность досрочно погасить первый ипотечный кредит или, не выплатив его, получить новый.

Нужно отметить, что кредитное учреждение, оценивая финансовый потенциал заёмщика, будет вычитать из его доходов сумму, которую он выплачивает по первому ипотечному кредиту. И банк согласится выдать вторую ипотеку только в том случае, если остатка совокупного дохода будет хватать не только на выплаты по новому кредиту, но и, что называется, на жизнь семье заемщика. В цифрах это выглядит примерно так: сумма выплат по обоим кредитам не должна превышать пятидесяти процентов доходов заемщика, подтверждённых необходимыми документами. А это справка 2НДФЛ или справка по форме банка. Учитываются и доходы на рабочем месте по совместительству, дивиденды с вкладов и ценных бумаг, средства, полученные от сдачи в аренду различного имущества, и другие поступления.

Как приблизиться к идеалу?

Идеал – это ситуация, описанная выше: доходы есть, деньги на первоначальный взнос по второму ипотечному кредиту – тоже. Но чаще всего у будущих заёмщиков просто нет нужной суммы на первоначальный взнос. Кроме этого, следует помнить, что ставки по кредитам под залог имеющегося жилья немного выше, чем под залог приобретаемой. Дело в том, что ипотека под залог имеющейся недвижимости – это ипотека в силу договора, а под залог приобретаемой – ипотека в силу закона. И для банка первая считается рискованным продуктом, так как в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика обратить взыскание на такую квартиру банку будет сложнее.

Пожалуй, продажа ипотечной квартиры – это самый простой выход в этой ситуации. Конечно, банки не особо приветствуют решение заёмщика выставить на продажу квартиру, находящуюся в залоге и по которой ещё не погашен кредит. Но законодательство позволяет это сделать, а значит, остаётся лишь найти покупателя. Он погасит вашу задолженность перед банком-кредитором, а вы – получите на руки остаток суммы и сможете оформить второй ипотечный кредит. Юристы отмечают, что такие ситуации сегодня стали встречаться всё чаще. Специалисты отмечают, что в 30 40 % это связано с желанием собственников квартир приобрести новое более просторное жильё, вновь воспользовавшись ипотечным кредитом.

В итоге цепочка, которая «работает», выглядит так: собственник ипотечной квартиры продаёт её, на полученные деньги гасит кредит, используя остаток средств в качестве первоначального взноса для получения второго ипотечного кредита на приобретение новой недвижимости.

По материалам сайта bn.ru


Комментарии экспертов.


Руководитель комитета по недвижимости Совета по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства при главе города Алена Александровна Новикова:

- Конечно, получить второй ипотечный кредит, не погасив уже имеющийся, могут единицы. Доходы в этом случае должны быть не только высокими, но и официально подтверждёнными. Поэтому чаще всего мы продаем квартиру и одновременно помогаем приобрести новую, обычно большей площадью. Недвижимость выставляется на продажу. Когда покупатель найден, мы составляем с ним предварительный договор, в котором указываем, что часть суммы от стоимости приобретаемой квартиры будет направлена на погашение остатка ипотечного кредита её продавца. Назначается дата погашения действующего ипотечного кредита, покупатель готовит необходимую для этого сумму, а банк - документы для снятия обременения с квартиры. В этот день продавец, получив первоначальный взнос от покупателя и погасив кредит, получает в банке документы, необходимые для снятия обременения, и сдаёт их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Обременение снимается в течение трёх дней. После этого (а в некоторых случаях и одновременно с подачей документов на снятие обременения с квартиры) совершается сделка купли-продажи. И продавец квартиры переходит уже в ранг покупателя другой квартиры, но всё так же с использованием средств ипотечного кредита, решение по которому банком уже одобрено.

Представитель банка:

- В ОАО "Сбербанк России" заёмщик может получить второй ипотечный кредит, не погасив первый. Главное условие – платёжеспособность. Если доходы позволяют ежемесячно погашать оба кредита по графику, то можно рассчитывать на получение ещё одного именно ипотечного кредита. Закон это позволяет. В случае если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредиту, то вторую ипотеку он, конечно, не получит. Скорее всего, не получит и любой другой кредит в банке. В этой ситуации можно написать заявление на реструктуризацию долга. Эта процедура позволяет уменьшить ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за счёт увеличения срока или предоставления отсрочки по погашению основного долга. В любом случае, со всеми вопросами и проблемами стоит обращаться в свой банк-кредитор. Его специалисты, оценив ситуацию, смогут помочь заемщику решить возникшие трудности.

К началу страницы