Как избежать обмана: учимся на ошибках

К сожалению, информация об очередном преступлении, связанном с недвижимостью, многими воспринимается как рядовая «страшилка». Однако многие случаи показательны: в них можно увидеть распространенные способы махинаций.

К примеру, стоит помнить, что именно подписание доверенности на все сделки с недвижимостью, которая находится в собственности, становится в ряде случаев отправной точкой для преступления.

Случай из недавней практики:

В середине февраля этого года следственной частью управления МВД России по г. Новокузнецку окончено расследование уголовного дела в отношении 52-летнего местного жителя, который обвиняется в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество, совершенное в особо крупном размере».

Как установило следствие, осенью 2007 года обвиняемому стало известно о том, что 19-летний новокузнечанин, страдающий психическим заболеванием, планирует обменять свою квартиру на жилье меньшей площади с доплатой. Разработав мошенническую схему, злоумышленник познакомился с молодым человеком и предложил ему свои услуги по продаже недвижимости. Мужчина предложил продавцу обменяться квартирами – он готов был предоставить ему якобы свою квартиру в городе Осинники с доплатой в 200 тысяч рублей. Оформление всех необходимых документов он обещал взять на себя, в связи с чем и попросил владельца жилья подписать доверенность. Приобретатель жилья даже передал парню первую часть доплаты, предусмотренной условиями обмена, на сумму 110 тысяч рублей.

Поверив в обещания нового знакомого, владелец жилья подписал нотариально заверенную доверенность на право продажи квартиры. Он был уверен в том, что взамен его жилплощади он получит недвижимость в Осинниках. Молодой человек и не догадывался, что на самом деле справить новоселье ему так и не удастся. Никакой квартиры в Осинниках у обвиняемого не было, она находилась в муниципальной собственности.

В 2008 году с помощью подписанной доверенности злоумышленник смог продать квартиру, принадлежащую 19-летнему новокузнечанину, новому владельцу за 1 250 000 рублей. При этом продавцу жилья об этой сделке он не сообщил, а деньгами, полученными в результате сделки купли-продажи, распорядился по своему усмотрению. В результате данной махинации молодой новокузнечанин остался без недвижимости, теперь он вынужден жить у родственников.

В

настоящее время уголовное дело передано на рассмотрение в суд. В качестве

наказания обвиняемому грозит до 10 лет лишения свободы.

Данный случай «квартирного» мошенничества является не единственным подобным преступлением. Ежегодно в регионе регистрируются десятки фактов мошенничества, связанного с незаконным завладением недвижимости.Особо печалит тот факт, что правонарушения в этой сфере за последние годы увеличились в разы. Так, если в 2011 году в Новокузнецке было зафиксировано 11 случаев мошенничества с недвижимостью, то в 2012 году речь шла уже о 40 преступлениях!

Под угрозу попадают люди из так называемой группы риска – это одинокие старики, недееспособные граждане, наркоманы и алкоголики, а также владельцы квартир, имеющие большую задолженность по коммунальным платежам. В ряде случаев от имени собственников изготавливаются поддельные доверенности, в которых выполняются необходимые записи и подписи. Кроме того, мошенники, пользуясь доверием граждан и их юридической неграмотностью, убеждают подписывать чистые листы бумаги, впечатывая затем необходимый текст. На основании нотариальных доверенностей участия собственников при регистрации сделок с недвижимостью уже не требуется, договоры купли-продажи подписываются от имени продавцов доверенными лицами.

Доверчивость наших граждан в вопросах купли-продажи жилья порой поражает! «Черный» риэлтор может уйти в учреждение юстиции, якобы чтобы сдать документы, постоять там в холле и, не передав на оформление никаких документов, вернуться в машину, где его ждут покупатели. А затем, выдав людям фиктивную расписку, получить деньги. И это лишь единственный пример!

Злоумышленники убеждают потерпевших собственноручно написать расписку о получении денег за продаваемую квартиру, либо чистые бланки соглашения о задатке, либо подписать чистые листы, ссылаясь на то, что это необходимо для скорейшего совершения сделки. Зачастую граждане подписывают данные документы, не читая текста, не задумываясь над его содержанием. А чтобы «освободить» квартиры, мошенники снимают владельцев с регистрационного учета, вывозят их во временно арендованные дома, квартиры либо приобретаемое для них дешевое жилье в сельской местности, где удерживают их до окончания сделок. Завершительным этапом мошеннической схемы является продажа квартиры. При этом преступникам необходимо быстрее избавиться от квартиры, зарегистрированной по доверенности на их имя, сделать ее «чистой». Для этой цели заключается ряд промежуточных сделок, чтобы в конечном итоге квартира была продана добросовестному приобретателю, от которого мошенники получают деньги и распределяют их по своему усмотрению. В итоге, потерпевшие остаются без жилья и без денег.

Что советуют правоохранительные органы:

  • Во-первых, не обращаться за посредническими услугами в сделках с недвижимостью к лицам, официально не работающим в агентстве недвижимости.
  • Во-вторых, по возможности получить полную информацию о приобретаемой квартире (о собственниках, зарегистрированных лицах, особенно о несовершеннолетних детях, недееспособных гражданах, о предыдущих сделках купли-продажи и о снятых с регистрационного учета лицах), чтобы избежать судебных решений в пользу лиц, права которых были до этого нарушены.
  • В-третьих, заранее знакомиться с текстом доверенностей и не подписывать их, не читая.
  • В-четвертых, подписывать договор купли-продажи квартиры, а также выходить на регистрацию сделки купли-продажи лично, а не через доверенных лиц.
  • В-пятых, не подписывать никаких расписок о получении денег, чистых листов бумаги; не передавать деньги в качестве различного рода предоплаты до подписания договора купли-продажи недвижимости.
  • В-шестых, в случае волокиты со стороны риэлторов, неисполнения обязательств в течение длительного времени, нарушения иных прав отозвать нотариально удостоверенные доверенности, приостановить государственную регистрацию сделки.

По материалам сайта 42.mvd.ru

Вредные советы для продавцов и покупателей недвижимости, или Как попасть на обслуживание к мошенникам.

Совет №1. Никому не доверяйте продавать свою квартиру, делайте это самостоятельно.

Только этого и ждут сомнительные агентства недвижимости. Во многих АН установлены специальные программы, которые скачивают информацию с сайтов частных объявлений. Стоит Вам выложить в сеть свое объявление, как на него «накинется» множество желающих. Обвести Вас, клиента, продающего квартиру, вокруг пальца, черному маклеру не будет составлять труда.

Совет №2. Ищите в объявлениях самую дешевую квартиру.

Любая подозрительно дешевая квартира несет в себе угрозу. Загляните в любую газету, и вы увидите заголовки статей преступной хроники. Именно там вы найдете массу примеров случаев из жизни, когда покупателю недвижимости позвонили «продавцы» удивительно недорогой квартиры и мягко и ненастойчиво пригласили осмотреть квартиру, предложив взять с собой небольшой залог. В результате чего покупатель вовсе квартиры не увидел. Зато лишился всех денег и ценностей, которые были при нем. Причем это не самое страшное. Золотое правило: «Хорошая квартира с отличной историей стоить ДЕШЕВО не может». Никто из покупателей свое хорошие имущество за дешево не продаст.

Совет №3. Не платите профессиональному риэлтору. Экономьте!

Мошенник выставит вам минимальную комиссию и расскажет, что в крупных агентствах берут много и ни за что. Зато он возьмет мало и все сделает так же. Но вы не будите знать, КАК! Агентство отвечает перед своими клиентами, а риэлтор – нет. Даже если во время или после регистрации возникнут проблемы, то решать их будет директор или юрист агентства, а не риэлтор. За спокойствие и надежность придется все-таки заплатить.

Совет №4. Самостоятельно проведите правовую экспертизу документов.

Поторговавшись вдоволь, не расслабляйтесь, так как существуют дальнейшие этапы сделки, на которых вас могут обмануть самым уникальным способом. И самый опасный способ в данном случае – продажа жилья по фальшивым документам. В хорошем агентстве бумаги передают в юридический отдел – это дополнительная проверка на подлинность и готовность документов к сделке.

Совет №5. Не интересуйтесь, кому на самом деле принадлежит квартира.

Вас должно насторожить, если при встрече продавец предоставляет не оригиналы документов, а их копии. Да, безусловно, продавец очень осторожен, но ведь никто не заставляет его отдавать вам подлинники документов до совершения сделки. Поэтому не подписывайте ни один документ до тех пор, пока не увидите оригиналы документов. Если продавец квартиры продает свой объект через генеральную доверенность, то непременно нужно выяснить причины. Бывают случаи, когда хозяина квартиры уже нет в живых, а доверенность может оказаться подделкой.

Совет №6. Не заморачивайтесь информацией о квартире. Просто «поспрошайте» про нее у соседей.

Основное правило покупателя – тщательная проверка информации. Здесь уместна старая русская поговорка «Семь раз отмерь, один раз отрежь». Необходимо проверять ВСЮ доступную информацию, начиная с личности продавца (хотя в нашей сегодняшней действительности это сделать очень трудно) и заканчивая его дееспособностью. Понятно, что это требует от вас много усилий, времени и вложений. Профессионал риэлтор расскажет вам историю квартиры за 3 минуты.

Совет №7. Зачем вам задаваться вопросом: здесь должна быть стена?!

Как застраховать себя от проблем из-за незаконной перепланировки квартиры? Опытный риэлтор, повидавший стандартные планировки на своем веку, сразу вам скажет, какие стены и где должны стоять в квартире. А дилетант – нет. Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Любое несогласованное переустройство квартиры является административным правонарушением. Чтобы не заниматься восстановлением снесенных или передвинутых предыдущими жильцами межкомнатных перегородок, а также не платить за них штраф, перед покупкой квартиры необходимо проверить у собственника документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сравните документы БТИ с тем, что есть на самом деле. Несогласованные изменения планировки квартиры встречаются не так уж и редко!

Совет №8. Придерживайтесь позиции: и кому нужны эти справки?

В России, начиная с 1998 года, ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). По выписке из ЕГРП можно отследить всю историю квартиры с 1998 года: переходы права собственности, наличие арестов на квартиру и запретов на совершение сделок. Если из выписки ЕГРП видно, что квартира в последнее время часто меняла своих владельцев, в квартире фактически никто подолгу не проживал – есть повод насторожиться. Лучше оставить этот объект недвижимости и поискать другую квартиру для приобретения, ведь вероятность того, что эта квартира нечиста – весьма высока. Максимальный срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными в России составляет 3 года. Поэтому посмотрите внимательно, были ли какие-либо споры по данной недвижимости за последние три года, накладывались ли аресты на квартиру. Если за этот срок споры по квартире возникали, то попросите продавца предъявить вам судебное решение, вступившее в законную силу, которое окончательно утверждает право собственности продавца на квартиру. Если дело ещё находится в суде, то прежде чем покупать спорную квартиру, обязательно дождитесь вынесения окончательного судебного решения. Мошенник никогда не будет заказывать вам справку из ЕГРП. А юридическая служба надежного агентства без этого не разрешит вам делать сделку.

Совет №9. Вы же не корыстный человек. Зачем вам требовать свои деньги?

Бывают ситуации, когда расчет проходит после регистрации. Чаще всего это ипотечные сделки. Срок регистрации таких сделок 5 рабочих дней, только потом банк перечислит покупателю деньги на счет. Продавец квартиры по факту уже продал квартиру, но получит расчет только через 5 дней. Заранее уточните, как и когда будут переданы вам деньги!

Совет №10. Не переживайте о пересчете денег.

Подсчитать деньги может каждый. Пожалуй, это самый приятный момент между продавцом и покупателем. Но есть большая разница, в каких условиях это делать. В хорошем агентстве позаботятся о том, чтобы расчет происходил максимально безопасно. Причем продавец квартиры, получив на руки крупную сумму, может попросить сопроводить его в банк.

Ксения Анатольевна Рябова,

руководитель направления по корпоративному продвижению

и развитию «БНК-сеть офисов недвижимости»

К началу страницы