Обратная ипотека: можно ли доверять?

Новый «зверь» появился на рынке ипотечных программ Кемеровской области. Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК) объявило о запуске пилотного проекта «Обратная ипотека». По большому счету, это даже не ипотека, программа не направлена на улучшение жилищных условий населения. Ее цель – дать возможность гражданам преклонного возраста достойно и более комфортно с материально точки зрения прожить остаток своей жизни… за счет имеющейся в собственности недвижимости.

Суть программы достаточно проста. Если вы старше 68 лет, у вас есть в собственности квартира в Новокузнецке или Кемерове, находящаяся в многоквартирном доме (в котором более чем 4 этажа), то под залог этой самой недвижимости вы можете оформить обратную ипотеку и получать либо ежемесячные выплаты, либо единоразовый заем на обозначенные (и контролируемые) программой нужды. Что в первом, что во втором случае деньги можно при жизни не возвращать – за помощь расплатится ваша квартира.

Бесплатный сыр только в мышеловке

Дополнительная прибавка к пенсии в 10 - 15 тысяч – мечта для многих пенсионеров. Да и единоразовая выплата (которая может достигать и 800 тысяч рублей) на лечение, операцию или санаторно-курортное лечение – тоже не плохой вариант. Но, конечно, любой заем надо отдавать. Согласно программе «обратная ипотека» деньги в АРИЖК могут быть возвращены двумя способами:


1. После смерти заемщика квартира, находящаяся в залоге у АРИЖК, будет продана, заем погашен, а остаток средств переводится наследникам;


2. Наследники или же сам заемщик в любой момент могут погасить обратную ипотеку и снять залоговое обременение с квартиры.

В США подобная программа проходит под лозунгом «Превратим вашу недвижимость в доходы», у нас систему называют «монетизацией жилья», а в более грубой форме «проеданием своей квартиры». При этом в полном объеме «проесть» недвижимость невозможно – заем (целиком или ежемесячными выплатами) предоставляется только на часть суммы, в которую оценена квартира.


Главная гарантия

На первый взгляд обратная ипотека напоминает пожизненную ренту. Как известно, в России рента не особо распространена. Осторожные пенсионеры не решаются довериться третьим лицам или организациям, предлагающим ежемесячное содержание в обмен на квартиру. И даже существующая в Новокузнецке программа «государственной ренты», согласно которой материальные выплаты производятся из бюджета города, а квартира переходит в муниципальное имущество, тоже не пользуется успехом. Главная причина – право собственности при ренте переходит рентодателю сразу после подписания договора, а рентополучатель до конца своей жизни проживает в квартире в качестве нанимателя, а не собственника.

В обратной ипотеке гражданин более защищен: квартира пожизненно остается в его собственности, постоянная регистрация в ней – одно из условий договора. Но данная недвижимость является залоговым обеспечением кредита, соответственно, без ведома АРИЖК продать ее будет невозможно.

По условиям обратной ипотеки срок выдачи ежемесячных платежей по договору ограничен десятью годами. Что будет с квартирой, если срок закончился, а заемщик жив и (слава богу) здравствует? Не лишится ли он жилплощади? Нет! Пенсионер продолжит проживать в своей квартире, просто уже не будет получать материальную помощь. Сумма же, сложившаяся из ежемесячных выплат за 10 лет, будет ждать своего срока. Это «висящий» заем, на который начисляются 9% годовых и который будет погашен либо наследниками, пожелавшими оставить недвижимость «за собой», либо при продаже квартиры после смерти заемщика.


А проценты капают…

Кстати, про проценты. По программе обратной ипотеки они составляют 9% - чуть больше чем ставка рефинансирования Центрального банка России (она на сегодняшний день 8%). Конечно, если сравнивать с обычным кредитом под залог жилья (14 - 18%) или, не дай бог, с потребительским (до 22 - 24%), это очень выгодный процент. И, тем не менее, стоимость вашего займа ежегодно будет увеличиваться на 9%. В этой связи ежемесячные платежи выгоднее, чем единоразовый транш – переплата будет меньше.


Особенно для одиноких

отека – это один из «плотиков», на который может опереться старшее поколение.

Недвижимость – самый большой капитал для многих семей. Но, как известно, этот капитал не «мобильный», им невозможно воспользоваться напрямую. Поэтому, конечно, для пенсионеров возможность получить реальные деньги, не потеряв при этом жилье (по крайней мере, пока) весьма соблазнительна.

В случае с одинокими пожилыми гражданами все просто. Наследников нет, в случае смерти недвижимость по закону о вымороченном имуществе «отходит» государству –так почему бы не воспользоваться имеющейся собственностью сегодня? Можно и подлечиться, и прибегнуть к услугам платных патронажных служб, и даже отдохнуть на заграничном курорте. А расплатится за все это квартира.

При наличии наследников – а это самая частая ситуация – дело сложнее. Скорее всего, дети и внуки не будут рады желанию, к примеру, дедушки воспользоваться возможностями обратной ипотеки. При хороших отношениях и помощи со стороны младших поколений такая программа может и не понадобиться: зачем поддержка кредитной организации, если помощь оказывают близкие. С другой стороны, предприимчивые наследники могут даже использовать программу во благо. К примеру, отправить престарелых родителей в санаторий на заем по обратной ипотеке или оплатить требующуюся дорогостоящую операцию, а потом погасить кредит, снять залоговое обременение с квартиры и спокойно ее унаследовать. Либо дать возможность пенсионеру пожить, что называется, «по-человечески», получая ежемесячные выплаты, а как придет время расставаться с квартирой, выплатить использованный заем.

В любом случае советуем семьям с наследниками решать подобные вопросы на семейном совете – с холодной головой, но теплым любящим сердцем, не доводя дело до конфликта. Действительно, как отмечают разработчики программы, обратная ипотека возымеет определенный воспитательный эффект и заставит многих наследников задуматься – а достаточно ли мы помогаем близким и заботимся о них, чтобы претендовать на заработанную ими недвижимость?

Анна Рафикова, руководитель отдела маркетинга ОАО «АИЖК»:

- Обратная ипотека - это заем, который позволяет гражданам старшего возраста получить дополнительные средства под залог своей недвижимости с обязательным сохранением права собственности и права пожизненного проживания в ней. Цель запуска программы – дать возможность гражданам преклонного возраста улучшить свое материальное положение и качестве своей жизни за счет имеющегося жилья.

Анна Рафикова, руководитель отдела маркетинга ОАО «АИЖК»:

- Для начала необходимо обратиться в АИЖК за консультацией, на которой производится примерный анализ стоимости жилья и суммы, которую может получить пенсионер. Если расчеты устраивают, то АИЖК заказывает оценку жилья. После оценки окончательно определяемся с той суммой, которая предоставляется заемщику, заключаем договор займа, выдаем первые деньги для оплаты государственной пошлины и страховой премии. Далее регистрируем ипотеку и перечисляем с баланса основные транши – ежемесячные платежи или всю сумму сразу. Деньги переводятся на личный счет заемщика.

Николай Иванович Панченко, председатель Совета ветеранов администрации г. Новокузнецка:

- Предложение по обратной ипотеке очень логично. Человек может попасть в сложную ситуацию, может потребоваться дорогостоящая операция – и средства обратной ипотеки будут хорошим выходом. Очень хорошо, что такая программа сближает поколения, заставляет задуматься о помощи родным. Считаю, что обратная ип

К началу страницы