Дети дома!

Несовершеннолетние наравне со взрослыми могут быть собственниками жилья. Ребенок вправе участвовать в приватизации, купить недвижимость, получить в дар, обменять. В каждом из случаев есть свои оговорки. Рассмотрим разные варианты сделок с недвижимостью, с точки зрения участия детей.

Приватизация

Согласно действующему Жилищному кодексу, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации. К примеру, если в квартире прописаны три человека (родители и ребенок), то каждый из них получает в собственность по трети доли.

Взрослый имеет право отказаться от участия в приватизации, в этом случае его доля равномерно распределяется между остальными участниками. Ребенок отказаться от своей доли не может, он становится собственником в обязательном порядке. Кроме того, в отличие от взрослых, ребенок может участвовать в приватизации дважды: один раз до 18 лет и один раз после.

Некоторые родители, чтобы облегчить в дальнейшем процедуру продажи недвижимости, накануне оформления муниципальной квартиры в собственность выписывают свое чадо к дедушке с бабушкой. Росреестр обязательно запрашивает данные на приватизацию жилья без участия несовершеннолетних. И органы опеки и попечительства дают разрешение в случаях, если ребенок уже имеет собственность или прописан по новому адресу, где может участвовать в приватизации. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, он просто прописан.

Покупка-продажа

Что касается купли-продажи квартиры, то разрешение органов опеки и попечительства требуется в случае, если ребенок является собственником илиодним из собственников этого недвижимого имущества. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка другим жильем остается на совести родителей. В таком случае, как показывает практика, ребенка просто заранее выписывают из квартиры и затем заключают сделку.

Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается квартира большей площади, в новостройке, коттедж) – нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение двух недель с момента подачи заявления.

В целом, при покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер – они оценивают ситуацию в целом и просто смотрят на родителей. Если мать и отец – нормальные, работающие люди, то представители администрации могут пойти на компромиссы, разрешающие продажу.

В чем плюсы оформления квартиры, в том числе и на ребенка? На такую квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, - одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя. Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства, а получить его в этом случае непросто. Органы опеки обязательно потребуют доказать, что у ребенка имеется или появится другая равноценная жилплощадь, и при малейших сомнениях могут отказать в разрешении.

Дарение, наследство

Особых препятствий для дарения ребенку квартиры законодательство не предусматривает. Налог платить не нужно, предъявлять чье-то разрешение – тоже. Правда, как и любую сделку, договор дарения нужно будет зарегистрировать в органах госрегистрации.

Получить недвижимость по завещанию может любой ребенок, независимо от родственных связей с завещателем. Кроме того, при отсутствии завещания родные или усыновленные дети являются наследниками первой очереди. Они наследуют имущество в равных долях, наряду с другими наследниками первой очереди (супруг, родители). Наследниками бабушек и дедушек внуки становятся только при отсутствии у покойных прямых наследников (те же дети, супруги и родители).

Ипотека

С осторожностью органы опеки и попечительства относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. Обычно органы опеки и попечительства не дают разрешения на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. То есть оформить ипотеку с детьми будет сложно. С одной стороны, банк будет требовать оставить покупаемую квартиру у себя в качестве залога, а с другой стороны, органы опеки будут категорически против такой ситуации.

Дело в том, что несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в квартире, не может быть выселен «в никуда». И неважно, собственник он или нет. Здесь играет роль только прописка либо даже фактическое проживание ребенка. Соответственно, если папа или мама прописаны в данной ипотечной квартире, а ребенок вместе с ними, то говорить о реализации данного жилья в случае нарушения обязательств перед банком, как минимум, затруднительно. Так что для некоторых ипотечных должников наличие ребенка является гарантией того, что их завтра не выселят на улицу. Такие квартиры как бы «подвисают» в воздухе. И подобные ситуации длятся годами, пока ребенок не станет совершеннолетним (ему исполнится 18 лет).

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, сопровождаются органами опеки и попечительства (ООП), которые дают разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети – собственники жилья. В своей деятельности органы опеки опираются, в первую очередь, на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ (ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного», ст. 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения»), Семейный кодекс РФ (ст. 60 «Имущественные права ребенка»).

По материалам сайтов: realist74.ru, info.yarnet.ru

К началу страницы