Если кадастровая стоимость земли выше рыночной
В завершающем материале серии публикаций, посвященных проблеме кадастровой оценки земли, юрист Егор Климов расскажет, какие конкретные шаги стоит предпринять при обращении землепользователя в суд.
Лавина судебных дел:
хроника событий
Складывавшаяся до сентября 2011 г. судебная
практика была противоречива и часто не позитивна для землепользователей. В этой
связи многие специалисты внимательно следили за делом ООО «Аверс» (г.
Кемерово), которое было передано для рассмотрения в порядке надзора в Президиум
Высшего Арбитражного суда РФ. По итогам рассмотрения именно этого дела высшая
судебная инстанция 28.06.2011 г. приняла постановление №913/11, после публикации которого начала формироваться
положительная для землепользователей судебная практика.
Так, на примере практики, сложившейся в
Арбитражном суде Кемеровской области возможно определить некоторые тенденции и
статистику рассмотрения споров в отношении кадастровой стоимости земельных
участков.
28.06.2011г. - вынесено Постановление Президиума
ВАС РФ №913/11, текст которого опубликован на сайте Высшего арбитражного суда
РФ 26 августа
Сентябрь 2011 г. – дела
начали «массово заводиться», начиная с 8 числа, когда после отмены Президиумом
ВАС ранее состоявшихся судебных актов было принято к производству дело по
заявлению ООО «Аверс». Всего с учетом указанного выше за сентябрь поступило 11
дел.
Далее до конца
Так, в октябре
Таким образом, по
состоянию на 31 декабря
Далее и до настоящего
времени цифры в целом стабилизировались, так в январе
То есть за весь период с
момента принятия Постановления Президиума ВАС РФ №913/11 и по 1 апреля
Всего из указанных выше
дел, по существу, с вынесением решения (по состоянию на 1 апреля 2012 г.) было рассмотрено
36 дел, в 31 случае дела закончились удовлетворением заявленных исковых
требований (полностью или в части), однако в пяти случаях, когда заявители
настаивали на удовлетворении требований, изложенных в противоречие позиции
Президиума ВАС РФ по правилам главы 24 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении
требований заявителей.
В целом, необходимо отметить положительную тенденцию, складывающуюся в
пользу землепользователей. Как
сложится правоприменительная практика в дальнейшем, будет ли она изменяться под
влиянием судов вышестоящих инстанций? Покажет время.
Судебная процедура установления кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости:
последовательность действий землепользователя
Возвращаясь
к вышесказанному, необходимо отметить тот факт, что зачастую кадастровая
стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно
завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных
лиц встает вопрос о возможностях «уменьшения кадастровой стоимости», поскольку
представляется очевидным, что уменьшение кадастровой стоимости (тогда, когда
это действительно возможно) – это существенная экономия на налогах, арендных
платежах, выкупной стоимости земельного участка и пр.
В рамках
достижения указанной цели землепользователю можно рекомендовать следующий план действий:
-
Получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном
показателе кадастровой стоимости путем обращения с соответствующим заявлением в
ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (его филиалы и подчиненные
отделы) с заявлением о выдаче кадастрового плана земельного участка;
- В
случае если землепользователь полагает, что между кадастровой стоимостью означенной
в реестре и вероятной рыночной стоимостью имеется расхождение, землепользователю
необходимо обратиться к услугам оценщика, обладающего достаточной квалификацией,
опытом и очевидной положительной деловой репутацией в области рыночной оценки
земельных участков, как специфических объектов недвижимого имущества. Заключить
договор на выполнение услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка. Получить
отчет о рыночной стоимости земельного участка;
- Если в
результате оценки установлено превышение существующей кадастровой стоимости над
рыночной, когда размеры выгоды для землепользователя (в том числе и как для
налогоплательщика) в случае определения кадастровой стоимости в размере рыночной
стоимости станут очевидными, целесообразно переходить к формированию правовой
позиции и пакета документов для обращения в Арбитражный суд.
При этом
необходимо учитывать, что Президиум ВАС РФ своим Постановлением от 28 июня
Просительную
часть искового заявления возможно сформулировать следующим образом: «Установить кадастровую стоимость земельного
участка с кадастровым номером ..., общей площадью … кв.
метров, расположенного по адресу: …, равной
рыночной стоимости в размере …рублей»;
- В
случае удовлетворения заявленных исковых требований и последующего вступления
судебного акта, которым требования удовлетворены в законную силу, необходимо обеспечить
исполнение процедуры внесения соответствующих изменений в государственный кадастр.
В любом
случае, действия, направленные на уменьшение кадастровой стоимости земельных
участков, допустимы только после комплексной правовой экспертизы каждой конкретной
ситуации, а вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные
со значительными финансовыми затратами для землепользователя, требуют детального
правового анализа и юридического сопровождения.
Егор Валерьевич Климов, юрист
Юридическое бюро Климова Е. В. (г.
Новокузнецк)
e-mail- attorney@klimov.us
тел. +7 (903) 940-30-97