Если кадастровая стоимость земли выше рыночной

В завершающем материале серии публикаций, посвященных проблеме кадастровой оценки земли, юрист Егор Климов расскажет, какие конкретные шаги стоит предпринять при обращении землепользователя в суд.

Лавина судебных дел: хроника событий

Складывавшаяся до сентября 2011 г. судебная практика была противоречива и часто не позитивна для землепользователей. В этой связи многие специалисты внимательно следили за делом ООО «Аверс» (г. Кемерово), которое было передано для рассмотрения в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного суда РФ. По итогам рассмотрения именно этого дела высшая судебная инстанция 28.06.2011 г. приняла постановление №913/11, после публикации которого начала формироваться положительная для землепользователей судебная практика.

Так, на примере практики, сложившейся в Арбитражном суде Кемеровской области возможно определить некоторые тенденции и статистику рассмотрения споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков.

28.06.2011г. - вынесено Постановление Президиума ВАС РФ №913/11, текст которого опубликован на сайте Высшего арбитражного суда РФ 26 августа 2011 г., после публикации вышеуказанного постановления Президиума Высшего арбитражного суда АС Кемеровской области в августе 2012 г. возбуждено всего 3 дела.

Сентябрь 2011 г. – дела начали «массово заводиться», начиная с 8 числа, когда после отмены Президиумом ВАС ранее состоявшихся судебных актов было принято к производству дело по заявлению ООО «Аверс». Всего с учетом указанного выше за сентябрь поступило 11 дел.

Далее до конца 2011 г. статистика принятия АС Кемеровской области к производству дел по спорам в отношении кадастровой стоимости и искам, в которых в качестве требования указано «на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости», имеет очевидную и предсказуемую тенденцию к значительному росту.

Так, в октябре 2011 г. арбитражным судом КО принято к рассмотрению 18 заявлений, в ноябре уже 34, а в декабре - 37.

Таким образом, по состоянию на 31 декабря 2011 г., в производстве АС Кемеровской области находилось 103 дела указанной категории.

Далее и до настоящего времени цифры в целом стабилизировались, так в январе 2012 г. принято к производству всего 20 дел, в феврале – 24 и за март 28 дел. То есть за 1-й квартал 2012 г. возбуждено всего 72 дела.

То есть за весь период с момента принятия Постановления Президиума ВАС РФ №913/11 и по 1 апреля 2012 г., в производство Арбитражного суда Кемеровской области поступило и находилось на разных стадиях рассмотрения всего 175 дел.

Всего из указанных выше дел, по существу, с вынесением решения (по состоянию на 1 апреля 2012 г.) было рассмотрено 36 дел, в 31 случае дела закончились удовлетворением заявленных исковых требований (полностью или в части), однако в пяти случаях, когда заявители настаивали на удовлетворении требований, изложенных в противоречие позиции Президиума ВАС РФ по правилам главы 24 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении требований заявителей.

В целом, необходимо отметить положительную тенденцию, складывающуюся в пользу землепользователей. Как сложится правоприменительная практика в дальнейшем, будет ли она изменяться под влиянием судов вышестоящих инстанций? Покажет время.

Судебная процедура установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости: последовательность действий землепользователя

Возвращаясь к вышесказанному, необходимо отметить тот факт, что зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях «уменьшения кадастровой стоимости», поскольку представляется очевидным, что уменьшение кадастровой стоимости (тогда, когда это действительно возможно) – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка и пр.

В рамках достижения указанной цели землепользователю можно рекомендовать следующий план действий:

- Получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости путем обращения с соответствующим заявлением в ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (его филиалы и подчиненные отделы) с заявлением о выдаче кадастрового плана земельного участка;

- В случае если землепользователь полагает, что между кадастровой стоимостью означенной в реестре и вероятной рыночной стоимостью имеется расхождение, землепользователю необходимо обратиться к услугам оценщика, обладающего достаточной квалификацией, опытом и очевидной положительной деловой репутацией в области рыночной оценки земельных участков, как специфических объектов недвижимого имущества. Заключить договор на выполнение услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка. Получить отчет о рыночной стоимости земельного участка;

- Если в результате оценки установлено превышение существующей кадастровой стоимости над рыночной, когда размеры выгоды для землепользователя (в том числе и как для налогоплательщика) в случае определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости станут очевидными, целесообразно переходить к формированию правовой позиции и пакета документов для обращения в Арбитражный суд.

При этом необходимо учитывать, что Президиум ВАС РФ своим Постановлением от 28 июня 2011 г. по делу № А27-4849/2010 разъяснил, что вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости разрешим арбитражными судами в порядке искового производства: «…требование… подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза».

Просительную часть искового заявления возможно сформулировать следующим образом: «Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью … кв. метров, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере …рублей»;

- В случае удовлетворения заявленных исковых требований и последующего вступления судебного акта, которым требования удовлетворены в законную силу, необходимо обеспечить исполнение процедуры внесения соответствующих изменений в государственный кадастр.

В любом случае, действия, направленные на уменьшение кадастровой стоимости земельных участков, допустимы только после комплексной правовой экспертизы каждой конкретной ситуации, а вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами для землепользователя, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.

Егор Валерьевич Климов, юрист

Юридическое бюро Климова Е. В. (г. Новокузнецк)

e-mail- attorney@klimov.us

тел. +7 (903) 940-30-97

К началу страницы