Кадастровая оценка: встретимся в суде

Мы продолжаем публиковать серию материалов новокузнецкого юриста Егора Климова, посвященных острому вопросу – кадастровой оценке земли. Сегодня он расскажет о практике рассмотрения судами споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Суды бывают разные

Поскольку кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции, арбитражные суды, вплоть до середины 2009 г., в принципе отказывали в принятии от землепользователей-субъектов предпринимательской деятельности к рассмотрению споров данной категории. Суды же общей юрисдикции (областные, краевые суды, суды республик в составе Федерации, рассматривающие дела данной категории в качестве судов первой инстанции, а также Коллегия по гражданским делам Верховного суда, в качестве кассационной инстанции) при принятии судебных актов, как правило, ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации процедур кадастровой оценки и не исследовали отчеты на предмет соблюдения Методических указаний. В результате они отказывали в удовлетворении ходатайств о производстве экспертизы отчета на предмет соответствия Методическим указаниям и правильности определения факторов рыночной стоимости, способных повлиять на результаты кадастровой оценки. И даже в тех случаях, когда устанавливали, как представляется, существенные нарушения со стороны исполнителей работ и государственных органов, призванных контролировать соблюдение процедур кадастровой оценки, как правило, приходили к выводу о ее обоснованности, поскольку в условиях существовавшей вплоть до конца 2010 года нормативно-правовой базы и неопределенности, практически любая конкретная ситуация, связанная с определением кадастровой стоимости, позволяла, «жонглируя» терминами, отказывать в удовлетворении требований заявителей. Кроме того, ранее отказав в удовлетворении требования о признании нормативно-правового акта недействительным одному из заявителей, суды общей юрисдикции, по сути, уже были связаны своими же доводами при рассмотрении другого аналогичного дела. Помимо прочего, сформированная на настоящий момент устойчивая практика Верховного суда РФ по делам обозначенной категории фактически лишает землепользователей шансов на положительный для них исход дела.

Как было раньше. Есть ли шанс сейчас?

С середины 2009 года споры о результатах определения кадастровой стоимости начали рассматриваться арбитражными судами, что повлекло за собой формирование нестабильной, но отчасти положительной для землепользователей судебной практики.

Учитывая, что на размер кадастровой стоимости, прежде всего, оказывают влияние два основных фактора – вид разрешенного использования земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости, а также законность и обоснованность действий государственных органов, ответственных за организацию и проведение кадастровой оценки, значительное количество землепользователей недовольных результатами оценки обращались в арбитражные суды в рамках процедуры оспаривания действий и бездействия государственных органов, участвующих в процедуре государственной кадастровой оценки земель. При этом заявители прежде всего исходили из того, что законом за каждым из этих органов закреплены свои полномочия, которые должны соблюдаться, иначе кадастровая оценка не будет признана законной.

Но очевидно, что при обращении в арбитражный суд с подобными заявлениями остро вставал вопрос соблюдения 3-х месячного срока для обжалования действий государственных органов, установленного статьей 198 АПК РФ. В большинстве случаев судебная практика показывает, что за момент, когда заявителю стало известно о нарушении его прав результатами кадастровой оценки, судами принимался момент получения заявителем кадастровой выписки, например, в Кемеровской области с измененным увеличенным размером кадастровой стоимости такие выписки землепользователи получали в 2009 г. Заявители в соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, как правило, ходатайствовали о восстановлении пропущенного срока и нередко суды отказывали в удовлетворении таких ходатайств и, соответственно, отказывали в удовлетворении заявленных требований по формальным основаниям – по причине пропуска срока.

Складывавшаяся до сентября 2011 г. судебная практика была противоречива и часто не позитивна для землепользователей. В этой связи многие специалисты внимательно следили за делом ООО «Аверс» (г. Кемерово), которое было передано для рассмотрения в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного суда РФ.

И вот наконец 26 августа 2011 г. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. по делу № А27-4849/2010 было размещено на сайте Высшего Арбитражного суда.

На этот раз высшая судебная инстанция повернулась в сторону землепользователя. В постановлении содержатся ответы на ряд ключевых вопросов, которые волновали многих, а правовая позиция относительно правил рассмотрения дел данной категории стала обязательной для всех арбитражных судов на территории Российской Федерации.

Анализируя указанное Постановление Президиума ВАС РФ можно прийти к следующим выводам:

1. Если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно выше), вы вправе в судебном порядке оспорить эту стоимость;

2. Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется прямая связь, что следует из системного анализа норм действующего законодательства.

«…В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».

«…Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости»;

3. Права владельца земельного участка можно защитить посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

«…законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости»;

4. Спор подлежит рассмотрению по правилам искового производства.

«…Заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза»;

5. Спор не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.

«…сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются»;

6. Истец обязан доказать действительную рыночную стоимость земельного участка. Суд может назначить экспертизу отчета об определении рыночной стоимости, выполненного по заказу истца.

«…требование… подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза»;

7. В решении суда должно быть указано на обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.

«…согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

Практические рекомендации по обращению в суд вы найдете в следующем выпуске журнала «Вариант».

Егор Валерьевич Климов, юрист

Юридическое бюро Климова Е. В. (г. Новокузнецк)

e-mail- attorney@klimov.us

тел. +7 (903) 940-30-97

К началу страницы