Краеугольный камень: кадастровая оценка земли

Кадастровая оценка земли, проведенная в Кемеровской области еще в 2007 - 2008 годах, до сих пор вызывает много вопросов и нареканий. Дела по оспариванию оценки – одни из самых многочисленных в Арбитражном суде Кемеровской области. Егор Климов, юрист, специализирующийся именно на таких делах, в цикле материалов расскажет читателям журнала «Вариант» о специфике этого острого вопроса, взаимосвязи с налогом на недвижимость и аспектах судебной практики в рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости земли.

Наверное, нет ни одного человека, который бы сомневался, что земля - это основа богатства нации, ее капитал. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем. Особое экономическое значение земли обессмертил Марк Твен своей знаменитой фразой «Покупайте землю, ее больше не производят!».

В России в очередной раз проводится реформа, связанная, прежде всего, с возрождением частной собственности на землю, и, как следствие, с переходом к рыночным отношениям в сфере землепользования.

В разрезе указанных тенденций можно выделить две ключевые проблемы. Первая - это отношения собственности на землю, и вторая – справедливо обоснованная стоимостная оценка земельных ресурсов как активов и определение исходя из этого их налогооблагаемого потенциала.

Откуда ноги растут?

В рамках государственной программы реформирования земельных отношений в Российской Федерации вот уже более 10 лет развивается институт кадастровой оценки, который берет свое начало с 1999 года, когда Правительство РФ своим Постановлением от 25 августа 1999 года «О государственной кадастровой оценке земель» утвердило методы ведения земельного кадастра, разработанные Государственным комитетом РФ по землепользованию и землеустройству.

В 2000 году Постановлением Правительства РФ от 8 апреля № 316 впервые установлены Правила проведения государственной оценки земель, которыми регулируется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории всей Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В 2001 году введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости».

В период с 2001 по 2003 годы были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Данные методические документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 06.02.2002 №568-р, до принятия ФСО №4, составляли методологическую основу оценки земель в Российской Федерации.

Институт кадастровой оценки призван определить на общегосударственном уровне показатели стоимости земельных участков, влияющие, начиная с 2006 года, прежде всего на формирование налогооблагаемой базы. Своим названием он обязан основному потребителю результатов его работы – Государственному земельному кадастру (кадастру недвижимости). Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр, имеет государственный статус. Такой высокий статус кадастровой оценки придаёт ей особую значимость, приоритет, а заодно a priori возлагает и большую ответственность на организаторов и исполнителей работ по определению кадастровой стоимости земли.

Итак, назначение института кадастровой оценки - установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 и статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оценка для налога или налог для оценки

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда рыночная стоимость земельного участка определена.

Но цель определения самого налога на землю не является только фискальной. Во всем мире земельный налог вводится как инструмент, способствующий улучшению использования земель.

Иными словами, те, для кого налог оказывается экономически непосильным, должны уступить место тому, кто на той же земле сможет работать с выгодой. Тем самым, размер кадастровой стоимости увязывается с принципами наилучшего и наиболее эффективного использования, как земель, так и капитала. Представляется очевидным, что при завышенной кадастровой стоимости конкретного земельного участка желающих инвестировать в него не будет, при заниженной - земля будет использоваться нерационально. Но что же делать с тем обстоятельством, что часть земельных участков уже имеет иных собственников, нежели государство, другая же часть продолжительное время используется землепользователями на основании договоров аренды с собственником-государством. К тому же земля и в том и в другом случае часто застроена, то есть занята, в том числе объектами недвижимого имущества жилого и (или) нежилого назначения, собственники которых могут совпадать или не совпадать в одном лице с собственником конкретного земельного участка. И эти землепользователи и иные, нежели государство, собственники строений объективно не готовы к возможному чрезмерному увеличению финансового, в том числе и налогового бремени, связанного, прежде всего, с ошибками в методиках и эксцессом исполнителей при определении кадастровой стоимости земельных участков.

Как это было?

По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки выполняются, начиная с земель сельскохозяйственного назначения.

В период второго (наиболее показательного по количеству субъектов Российской Федерации) тура кадастровой оценки земель, с 2006 по конец 2010 года проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов, по официальным результатам которой удельный показатель кадастровой стоимости земли (далее также «УПКСЗ») в расчете на 1 квадратный метр в среднем увеличился от 3 до 5 раз.

В частности, на территории Кемеровской области результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены Постановлениями коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 519 и №520.

По официальным данным, опубликованным на сайте Управления Росреестра по Кемеровской области, на территории Кемеровской области кадастровая стоимость земельных участков изменилась следующим образом:

- произошло увеличение УПКСЗ по сельским населенным пунктам в целом в 4 раза;

- по г. Кемерово по всем видам разрешенного использования - увеличение УПКСЗ в 2 - 3 раза;

- по г. Новокузнецку по всем видам разрешенного использования - увеличение УПКСЗ в 2 - 5 раз в зависимости от вида разрешенного использования;

- в среднем по всем городским населенным пунктам в Кемеровской области произошло увеличение УПКСЗ относительно 2002 года в 2 - 3 раза.

Но это только средние показатели, на практике увеличение УПКСЗ по множеству индивидуально определенных участков составляет часто от 7 до 12 крат к ранее установленным удельным показателям.

Подобная ситуация сложилась также во множестве прочих субъектов Российской Федерации, в которых произведены работы по установлению кадастровой стоимости земли, в частности это: Амурская, Омская, Белгородская Владимирская, Ульяновская, Новгородская, Самарская, Мурманская, Смоленская, Нижегородская, Свердловская, Калининградская, Тверская, Ростовская, Ярославская области, Краснодарский, Ставропольский края, Республики Бурятия, Дагестан, Удмуртия и Чувашия.

Только в суд!

Представляется вполне логичным и обоснованным, что, ознакомившись с результатами кадастровой оценки, являющимися базовыми в целях определения размера ставок земельного налога, арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности земельных участков, землепользователи сочли кадастровую стоимость явно завышенной и не соответствующей, прежде всего обоснованной рыночной стоимости конкретных земельных участков, стали обращаться в органы законодательной и исполнительной власти на муниципальном, региональном и федеральном уровнях. Не получив удовлетворения, в попытке защитить свои права многие стали обращаться в судебные инстанции (суды общей юрисдикции и арбитражные суды) определяя по разному субъектов правоотношений, их процессуальное положение, предмет и основания заявленных требований.

О соотношении понятий рыночной и кадастровой стоимости и о судебной практике оспаривания определенной кадастровой стоимости земли мы расскажем в следующих выпусках журнала «Вариант».

Климов Егор Валерьевич, юрист

Юридическое бюро Климова Е. В. (г. Новокузнецк)

e-mail- attorney@klimov.us

тел. +7 (903) 940-30-97

К началу страницы