Магнат Морган и Новокузнецк

Западные компании начинают инвестировать в строительство торговых центров Новокузнецка и юга Кузбасса, приводя за собой мировые бренды товаров потребления.

В конце октября 2013 года федеральный застройщик ГК «РосЕвроДевелопмент» объявила об активном участии в развитии города Новокузнецка и Прокопьевска. Группа компаний вкладывает средства в обустройство городов юга Кузбасса и их инфраструктуру. За прошедший год ГК вложила в Новокузнецк более 21 млн рублей, а сейчас инвестирует в Прокопьевск 13 млн рублей. Откуда такая щедрость со стороны коммерческой структуры? Очевидно, что в Прокопьевске в ближайшее время будет запущен проект крупного качественного ТРЦ, аналогично строящемуся в Новокузнецке ТРЦ «Планета». «Планета» будет самым крупным в Кузбассе ТРЦ, площадью 150 тыс. кв. метров и разместит у себя не только федеральные сети, но и мировые бренды одежды и техники. Объем инвестиций в проект составит 8 млрд рублей. ТРЦ запустят в 4 квартале 2014 года. Крупных инвесторов совсем не смущает снижение потребительского спроса. Они видят в этом свою финансовую перспективу.

Сибирь для империалистов

Приход федерального застройщика в северную столицу Кузбасса, можно отнести к знаковым событиям для юга области. По сути, крупные игроки рынка торговой недвижимости уже созрели для активного развития в Западной Сибири и готовы вкладывать большие деньги в регионы с самой низкой долей торговых площадей на душу населения. Сегодня на 1000 жителей Новокузнецка приходится около 300 кв. метров качественных торговых площадей (формат ТЦ). Для сравнения в Краснодаре этот показатель обеспечения превышает 1600 кв. метров на 1000 человек, а в Новосибирске - 1200 кв. метров на 1000 человек.

Почему же именно в Новокузнецке будет запущен один из самых крупных торгово-развлекательных центров Западной Сибири площадью 158 тыс. кв. метров? Ответ стоит искать в недавней покупке ТРЦ «Аура» в Новосибирске (площадью 150 тыс. кв. м)инвестиционным фондом Morgan Stanley. Тем самым фондом, который принадлежит семейству Морган, входящих в когорту «сильных мира сего» наравне с Ротшильдами и Рокфеллерами. Управлением и строительством активов Морган в России занимается ГК «РосЕвроДевеломпент». Для крупных западных игроков торговая площадка – это один из инструментов «раздачи слонов» в виде кредитов. Именно агрессивная кредитная политика позволяет банкам привлекать больше займов от ФРС США. По оценкам западных банков, Западная Сибирь еще не достаточно «окучена» кредитными предложениями для потребителя. По сути, ТРЦ являются плацдармом для развития кредитной политики, которая, по мнению либеральных экономистов, стимулирует спрос. С запуском ТРЦ «Планета» откроются и точки выдачи кредитов на удобные сроки возврата и по минимуму документов. Эта стратегия будет решать задачу спроса и необходимый банкам рост кредитных займов.

Сделка по покупке «Ауры», прошедшая летом нынешнего года, стала первой ласточкой и знаковым событием. Ранее крупные западные компании не совершали покупок торговых центров в регионах России. Если такие глобальные фонды, как Morgan Stanley, GoldmanSachs и решили развиваться в Западной Сибири, то за этим стоит долгосрочная стратегия. Новокузнецк и весь юг Кузбасса из-за океана выглядит крайне привлекательным.

Отметим, что в этой формуле уровень доходности от ТРЦ не является определяющим и главным для владельцев-инвесторов. Тем более сроки окупаемости «РосЕвроДевелопмент» озвучивает не менее 7 лет.

Площади для мировых брендов

На первый взгляд жителям Новокузнецка может показаться, что ТЦ в городе предостаточно, но федеральные и международные сети товаров потребления так не считают. Для крупных торговых сетей важно присутствовать в качественных торговых центрах, где есть продуманное расположение места, хорошо развитая парковка, зоны разгрузки товаров, удобное для покупателей расположение торговых зон, а также профессиональное управление торговым центром (девелопмент). Нынешние торговые центры Новокузнецка лишь отчасти соответствуют этим требованиям. Намного хуже у них обстоит дело с качественным управлением площадями: подбор арендаторов по группе товаров, ценовым категориям, формированием зоны развлечения. Крупные игроки обладают всеми необходимыми компетенциями для решения этих вопросов, а главное, имеют за плечами опыт и понимание запросов торговых сетей. Эти вопросы не были актуальными в докризисный 2008 год, так как доля федеральных торговых сетей в Сибири была крайне мала, а мировые бренды даже не смотрели за Урал. С развитием логистики и запуском крупных распределительных центров для доставки товаров в Новосибирске, торговые сети смогли себе позволить обживать Западную Сибирь. Именно крупные сети являются приоритетными для торговых центров, поскольку занимают большие площади от 600 - 1000 кв. метров и генерируют покупательский поток (трафик). Привлечение 3 - 4 крупных сетей из группы товаров - одежда, продукты, бытовая техника - позволяет закрыть вопрос наполнения ТРЦ с точки зрения «якорей» для потребителя. Сегодня в Новокузнецке объемом таких игроков могут похвастаться не многие торговые центры. Федеральные застройщики понимают, что смогут составить конкуренцию и отвоевать значительную долю торговых сетей, а также привести за собой мировые бренды.

Параллельно с девелоперами федеральные и иностранные сети заявляют о планах развития в регионах. Среди них – продуктовые сети («Магнит», Dixy Group, Kesko, «Азбука Вкуса», «Перекресток», Globus), DIY-ритейлеры (Leroy Merlin, OBI, «Эпицентр»), сети одежды и обуви (Incanto, Alba, Finn Flare, Glance, Marc O'Polo), предприятия общепита (Smoothie Factory).Также активно развиваются ритейлеры сегмента товаров для детей («Детский Мир» и «Кораблик»).

Развлечь и увлечь

Немаловажную роль играют новые течения рынка. Если раньше «якорными» сетями считались бренды бытовой техники, то сегодня сдвиг произошел в сторону детских товаров и фэшн-направления (модных товаров).

Особое место в будущих ТЦ будет отведено продуманной развлекательной зоне, на которую все больше внимания уделяют застройщики в городах до 500 тыс. человек. Сегодня мало привести покупателя в торговый центр. Важно оставить его на весь день или несколько часов. Поэтому новые торговые центры будут открывать аквапарки, зеленые аллеи, зоны фонтанов, а также детские игровые тематические парки площадью от 2000 кв. метров. Если покупатель пришел семьей, то задача ТЦ - увлечь детей, завлечь мужей и заставить жен провести полноценный шопинг. Пока новокузнецкие ТЦ не всегда могут справиться с этой задачей.

Не стоит сомневаться, что приход крупных игроков на юг Кузбасса заставит местные торговые центры более активно решать вопрос качества услуг: улучшать навигацию поиска товаров, вводить разнообразные зоны развлечения, тщательней отбирать сети питания.

Денис Кунгуров, главный редактор федерального портала коммерческой недвижимости ShopAndMall.ru

К началу страницы