Засилье типовых квартир и стандартной застройки делает перепланировку весьма популярным «дизайнерским решением». И пусть в большинстве случаев хозяин может ограничиться лишь сносом стенки между ванной и туалетом или изменить расположение межкомнатной двери, а эргономическая выгода таких нововведений не всегда очевидна – все равно трудно не поддаться искушению побывать в роли «архитектора». Однако как часто перепланировки проходят все требуемые инстанции и получают официальное разрешение? Какие документы потребуются законопослушному хозяину, который решит внести кардинальные изменения в свою квартиру? И что грозит тем, кто на свой страх и риск осуществит самовольную перепланировку?

Как правильно?

Учитывая, что перепланировка квартиры является технически сложным процессом, начать работы следует с приглашения профессионального инженера или архитектора, который оценит возможности пространства, прокомментирует вашу идею с точки зрения реализации, составит проект будущих работ и произведёт все необходимые расчёты. В процессе перепланировки должен вестись журнал ремонтно-строительных работ, куда вносятся все действия рабочей бригады. После окончания работ помещение принимает комиссия жилищной инспекции. Затем документы подаются в БТИ, техник БТИ производит замеры, на основании которых оформляют новый техплан.

• Если перепланировка привела к изменениям жилой (нежилой, общей) площади, необходимо внести изменения в кадастровый паспорт и получить новое Свидетельство о праве собственности. Если перепланировка квартир не затрагивала несущих конструкций и инженерных коммуникаций (например, возведение или снос перегородок из легких конструкций), то ее можно согласовать «по эскизу», где схематично указаны изменения.

Без бумажки ты… букашка

Документы являются камнем преткновения в вопросе перепланировки. Именно долгий процесс получения всех разрешительных «бумажек» заставляет хозяев квартиры уходить в «тень» и вершить судьбы своего жилья самостоятельно.

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и предоставить следующий пакет документов:

• технический паспорт БТИ (Поэтажный план, экспликация, справка ф.1а, справка ф.5);
• техническое заключение о возможности проведения соответствующей перепланировки (реконструкции) квартиры;
• проект переустройства и перепланировки квартиры, подготовленный проектной организацией, имеющей лицензию на проектирование;
• положительное заключение ТУ ТО Роспотребнадзора (СЭС) о возможности перепланировки квартиры;
• положительное заключение ГУ МЧС России (пожарные) о возможности перепланировки квартиры;
• положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации;
• согласование с балансодержателем дома (ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ, управляющая компания);
• согласие всех собственников помещения;
• нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на помещение;
• договор на осуществление технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

• Самыми популярными перепланировочными решениями являются: создание единой зоны кухня-гостиная, увеличение размера кухни за счет сноса вентиляционной шахты, совмещение санузла и расширение его площади, обустройство гардеробной комнаты, превращение балкона в жилую зону (стоит помнить, что выносить радиаторы центрального отопления на территорию лоджий или балконов в России запрещено).

Чего нельзя?

1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов государственной власти РФ. Местные власти занимаются согласованием переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда. В кодексе прописан целый ряд перепланировок, которые запрещены на территории России. К примеру, не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах (п. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»).

• Стоит учитывать, что право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Тот, кто проживает к квартире по договору соцнайма, должен сначала получить разрешение на ремонтные работы у органов местной власти.

В целом, все запреты имеют своей целью сохранить целостность и безопасность конструкции жилого дома. То есть любые манипуляции, которые могут привести к обрушению стен, нарушению коммуникаций, усилению нагрузки на несущие стены и тому подобные, носят противоправный характер.

• Главный закон перепланировки – последствия не должны негативно отражаться на благополучии и комфорте остальных жильцов дома.

Чем грозит несанкционированная перепланировка?

По сути самым громким судебным делом, связанным с несанкционированной перепланировкой, является недавний прецедент, когда Нагатинский районный суд Москвы вынес решение о лишении прав собственности на квартиру ее владельцев, сделавших незаконную перепланировку. Это случилось впервые в российской судебной практике и представляет собой крайнюю меру.

Сначала же собственник, уличенный в самоволии, получит предупреждение и требование привести квартиру в первоначальный вид, а также ему будет выписан штраф (от 10-15 до 20-25 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Если административные меры не дадут результата, будет подан иск в суд. И уже суд может вынести решение либо о сохранении помещения в переделанном состоянии, либо (в отношении собственника) о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой владельцу вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности по приведению купленного жилья в прежнее состояние.

Нет необходимости в получении разрешения или согласия на проведение ремонтных работ, когда осуществляется сооружение или разборка встроенных шкафов и подсобных помещений, которые по своей величине нельзя отнести к полноценному помещению.

Комментарий от агентства недвижимости «Любимый город»:

Жить в «неофициально перепланированных» квартирах можно, но их будет сложно продать: покупатели от них зачастую отказываются, а если и покупают, то со скидкой в 7 - 10% с учетом того, что после новые хозяева сами будут узаконивать изменения. В Новокузнецке случаи несогласованных перепланировок периодически встречаются. Самые популярные варианты: на первом месте – объединение санузла, на втором – объединение зала с кухней. Первое представляет собой достаточно простой вариант, здесь можно обойтись эскизом и облегченной процедурой согласования. Второе – более сложные работы, которые потребуют большего количества документов. Однажды была квартира с перепланировкой, которую узаконить просто невозможно: хозяева снесли несущую стену между кухней и залом. Так как они жили на пятом этаже – прямой угрозы для соседей не было. Но при серьезных землетрясениях квартира могла сложиться как карточный домик.

Выставляют ли на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой? Случается, и тут несколько сценариев развития событий. Купить такую квартиру могут только со скидкой и только покупатели с наличными деньгами. Абсолютно не подходит этот объект для тех, кто покупает квартиру с помощью ипотеки. Банк никогда не даст свое разрешение на покупку. Поэтому своим клиентам мы прежде всего советуем узаконить перепланировку. Учитывая, что после проведения ремонтных работ, это можно сделать только через суд, процедура займет достаточно длительное время – от 4 до 6 месяцев. Хотелось бы отметить, что пройти процедуру согласования нужно не только тем, кто собирается продавать квартиру. Неузаконенная перепланировка – это нерешенная серьезная проблема. Не вам, так вашим детям придется ее решать.

На сегодняшний день совершенно не обязательно самостоятельно проходить все инстанции. К примеру, агентство «Любимый город» занимается узакониванием перепланировки. Наши специалисты соберут все необходимые документы и правильно оформят перепланировку.