Кадастр преткновения

Кадастровая оценка, проведенная в Кемеровской области, в свое время вызвала большой резонанс. В связи с утверждением новой оценки в 2010 году было зафиксировано в судах 148 обращений по поводу отмены кадастровой стоимости. Какова на сегодняшний день ситуация: продолжаются ли обращения в суд или все, кто хотел опротестовать оценку, уже это сделал? Что ждет собственников и арендаторов земли в 2014 году? Об этом мы поговорили с начальником аналитического отдела комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка Екатериной Васильевной Саловой.

- Екатерина Васильевна, за прошедшие годы сколько всего обращений в суд было по вопросу опротестования кадастровой стоимости участков?

- Кадастровая стоимость земельных участков как налогооблагаемая база для расчета земельного налога и арендной платы является важным составляющим при формировании бюджета городского округа. Любое колебание кадастровой стоимости отражается на доходной части бюджета и приводит к целому ряду негативных последствий. А именно, к ликвидации льгот для социальнонезащищенных слоев населения, уменьшение выделяемых средств на социальные проекты, на градостроительные программы, то есть все, что связано с благополучием проживания населения в городском округе.

Рост обращений в судебные органы о снижении кадастровой стоимости пришелся на вторую половину 2012 года и 1 полугодие 2013 года. На сегодняшний момент на территории города Новокузнецка изменена стоимость по 289-ти земельным участкам. Снижение кадастровой стоимости от 2 до 10 раз произошло в отношении 50% земельных участков, снижение от 10 до 20 раз – по 35% земельных участков, снижение более чем в 20 раз – по 15% земельных участков. На сегодняшний день можно сказать, что есть некий спад по обращениям. Можно предположить, что все, кто намеревался оспорить кадастровую стоимость, провели такую работу.

- Насколько необходима сегодня новая оценка, которая должна была появиться к 2014 году?

- Новая государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Новокузнецка необходима. Прежде всего, такая оценка должна учесть как интересы бюджета Новокузнецкого городского округа, так и интересы бизнеса. В действующей оценке не были учтены некоторые нюансы территории города Новокузнецка, и в этом мы согласны с независимыми оценщиками.

- С 2014 года должна была начать действовать новая оценка. Почему этого не произошло?

- В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (дата проведения последней государственной кадастровой оценки). В течение 2013 года решался вопрос о проведении кадастровой оценки земельных участков на территории Кемеровской области. Комитету управления государственным имуществом по Кемеровской области было поручено проработать варианты этого процесса. Заказчиком по проведению кадастровой оценки могут выступать муниципальные образования, но они должны быть наделены законодательным актом субъекта такими полномочиями.

От имени главы города в администрацию Кемеровской области направлено обращение с предложением делегировать Новокузнецкому городскому округу право на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории г. Новокузнецка. Ждем решения.

- Какой будет новая процедура оценки: кто выступит оценщиком? Будет ли сделана «работа над ошибками» с учетом неудачной предыдущей оценки?

- Процедура оценки оговорена в Федеральном законе от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. Исполнителем работ будет выступать то лицо, которое выиграет конкурс на проведение данной работы (оценщики, имеющие лицензию).

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Для исключения нарушений действующим законодательством предусмотрена экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости. Отчет исполнителя об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ. Если заказчиком по определению кадастровой стоимости выступит субъект федерации (Кемеровская область), то и принимать отчет об определении кадастровой стоимости и утверждать результаты также будет субъект Федерации.

- Сегодня вопрос пополнения бюджета стоит очень остро. Что будет сделано, чтобы оценка была проведена максимально корректно и не образовалось «выпадающих доходов»?

- Действительно, выпадающие доходы бюджета муниципального образования «Город Новокузнецк» от снижения кадастровой стоимости огромны, и реального противодействия этой тенденции мы не имеем. Но на федеральном уровне собираются поддержать в этом вопросе муниципальные образования. В настоящее время готовится проект федерального закона о внесении изменений в статью 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Обладатели прав на объекты недвижимости могут лишиться права требовать в суде установления кадастровой стоимости этого объекта в размере его рыночной стоимости. Собственникам и арендаторам объектов недвижимости станет сложнее изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если процедура кадастровой оценки была проведена без нарушений. Полномочия, касающиеся признания кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, планируется сохранить только за комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обратиться с требованием об изменении кадастровой стоимости в суд правообладатели объектов недвижимости не смогут. Помимо этого, в законопроекте предлагается наделить органы местного самоуправления правом оспаривать кадастровую стоимость любых объектов недвижимости на территории муниципального образования, если в отношении таких объектов уплачиваются налоги в местный бюджет.

Предполагаемые изменения отразятся в основном на собственниках и арендаторах земельных участков. Пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости можно будет только во внесудебном порядке. Планируется установить две процедуры рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки объекта недвижимости: оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и пересмотр таких результатов. Сейчас существует только одна - оспаривание. Согласно законопроекту результаты определения кадастровой стоимости можно будет оспорить, только если кадастровая оценка была проведена на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости. В таком случае правила оспаривания будут аналогичны действующим правилам оспаривания по данному основанию. Как и сейчас, заинтересованное лицо (обычно это собственник или арендатор земельного участка) будет самостоятельно определять, в какой орган ему обратиться: в комиссию или в Арбитражный суд. Если заинтересованное лицо намерено приравнять кадастровую стоимость объекта недвижимости к его рыночной стоимости, предлагается использовать другой порядок - пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Заинтересованное лицо должно будет обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Предъявить подобное требование в Арбитражный суд заинтересованное лицо не сможет. Разработчики законопроекта считают, что это позволит освободить суды от несвойственной им функции - изменять стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика о его рыночной стоимости. Обратиться в Арбитражный суд можно будет только с заявлением о признании решения комиссии незаконным, после того как комиссия рассмотрит заявление и вынесет это решение. Таким образом, в случае одобрения законопроекта права заявителей будут ограничены.

- Можно ли заранее сказать, в каких районах кадастровая оценка увеличится, а в каких уменьшится, опираясь на судебную практику?

- Нельзя заранее предположить, как измениться кадастровая стоимость и будет ли оценщик ориентироваться в процессе работы на принятую судом рыночную оценку. Как говорилось ранее, исполнителем работ по определению кадастровой стоимости выступят оценщики, которые пройдут конкурсный отбор. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков даст положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет. Исполнитель работ с учетом выявленных нарушений должен доработать отчет и обеспечить проведение его повторной экспертизы.

- Сегодня арендаторы могут выкупить землю за 25% от кадастровой стоимости земли. В том числе и те, кто через суд уменьшил кадастровую оценку. Планируется ли принять какие-либо подзаконные акты, которые изменят эту ситуацию и позволят увеличить поступления в бюджет?

- В настоящее время на уровне субъекта Федерации подготовлен проект о внесении изменений в статью 1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013г. N 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков». Цена земельных участков, которые находятся в собственности Кемеровской области, или государственная собственность, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, будет определяться в размере 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

К началу страницы