С банком в паре

Счастливые обладатели ипотечных квартир рано или поздно начинают задумываться: а хозяева ли они своим квадратным метрам? И что они могут сделать с квартирой, находящейся в залоге у банка?

Самое главное условие ипотеки: банк не является собственником квартиры, на которую выдан кредит. Собственником является заемщик. Заемщик приобретает квартиру на деньги банка и отдает квартиру банку в залог, что накладывает на собственника ряд ограничений, в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке».

Все ограничения, как правило, прописаны в кредитном договоре (договоре об ипотеке).

То есть сделать с квартирой что-то «запрещенное», а потом сказать: «А я не знал!» уже не получится.

Что преследуют те ограничения, которые банк накладывает на квартиру? Первое – сохранить изначальную стоимость квартиры и не допустить ее удешевления за счет действий владельца, второе – обеспечить поступление ежемесячных ипотечных взносов, а для этого нужно, чтобы квартирой владел тот, кто готов нести свое бремя перед банком. Если вы готовы соблюсти все эти требования, то чаще всего можно получить разрешение у банка и на сложную переделку, и даже на продажу залоговой квартиры.

Итак, вы решили продать квартиру, купленную в ипотеку

Зачем вы это делаете – вам виднее. Причины могут быть разными: развод супругов и необходимость разъехаться, желание переехать в квартиру большей площади, смена города проживания и даже банальное отсутствие денег – нет возможности больше платить.

Продать такую квартиру можно. И на это есть несколько способов.

Первый. И самый простой.

Найти недостающую сумму, закрыть кредит в банке, снять обременение с квартиры – и продавать квартиру, уже ни у кого не спрашивая на это разрешения. Тут все легко и понятно, кроме одного пункта: где взять недостающую сумму?..

Второй.

Сразу оговоримся, что далеко не каждый банк согласится на такой вариант.

  • Уведомить банк о своем намерении продать квартиру.
  • Получить на разрешение на смену собственника.
  • Найти человека, готового перенять на себя обязательства.
  • Высчитать финансовую составляющую: сколько человек будет должен отдать вам на руки.
  • Получить у банка одобрение нового заемщика.
  • Оформить все необходимые документы.

Таким образом, новый заемщик станет на ваше место и будет продолжать выплаты по ипотечному кредиту. А квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банка. А разница вам будет выплачена через депозит.

Третий. Наиболее распространенный.

  • Получить разрешение у банка - Выставить квартиру на продажу.
  • Найти покупателя с «живыми» деньгами.
  • Рассчитать финансовую составляющую: сколько потребуется отдать банку, чтобы закрыть кредит.
  • Заключить договор с продавцом.
  • От вырученных от продажи денег погасить задолженность по кредиту.

Расчет, как правило, происходит в стенах банка, который тут же гасит кредит и дает согласие на снятие залога. Далее покупатель с продавцом отправляются в госрегистрацию, где оформляют сначала снятие обременения, а затем переход права собственности.

Для справки:

Приобретая квартиру по ипотеке, вы становитесь ее собственником и получаете свидетельство о собственности. При этом вы одновременно регистрируете квартиру как залог в пользу банка, который может наложить определенные ограничения на распоряжение имуществом и на пользование им. Это означает, что необходимо получать разрешение банка на продажу или обмен этого жилья, сдачу его в аренду, на осуществление перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме родственника.

Если вы хотите…

…подарить ипотечную квартиру. Сделать вы это сможете только выплатив полностью ипотечный кредит.

…перевести в нежилой фонд. Сделать вы это сможете только выплатив полностью ипотечный кредит.

…сделать перепланировку. Вам понадобится согласование банка, который прежде должен удостовериться, что изменения не повлияют на стоимость квартиры в худшую сторону. Банк должен убедиться, что изменения согласовано и получено официальное разрешение. По проекту.

…сдать в аренду. Закон требует согласовывать сдачу квартиры в аренду с залогодержателем (банком). Но получить согласие и сдать квартиру можно при соблюдении следующих условий: срок сдачи не должен быть больше срока обеспеченного ипотекой обязательства (то есть срока кредитного договора), стоимость аренды должна быть рыночной и имущество должно сдаваться в аренду в соответствии с его назначением, то есть сдать жилое помещение под магазин или склад нельзя.

…прописать родственников. Ряд банков включают в договор требование согласовать регистрацию других лиц в ипотечной квартире.


Банк вправе проверять заложенное имущество. То есть выезжать и осматривать. Этого не стоит бояться, если Вы планируете использовать квартиру по назначению, то есть как жилое помещение. Проблем не возникнет. Стоит добавить, что банк может нагрянуть с проверкой неожиданно, не предупреждая заранее, но, как правило, правом этим не пользуется, если кредитные платежи поступают аккуратно в срок.


Комментарий начальника управления кредитных ресурсов КББ Андрея Петровича Шарапова:

Если человек осознано идет на нарушение условий залога, банк вправе требовать досрочного возврата кредита. К примеру, выявленная незаконная перепланировка вполне может стать поводом для такого требования. Но это крайняя мера.

Чаще всего клиенты, оформившие у нас ипотеку, обращаются за согласованием перепланировки (5 -10 процентов) и за согласованием продажи недвижимости (около 5 процентов). В первом случае, обязательным требованием банка является наличие официального разрешения перепланировки, полученного в соответствующих инстанциях.

Что касается продажи, то такая необходимость, как правило, возникает при желании клиента улучшить свои жилищные условия и гораздо реже, в случае денежных затруднений. Каждый такой случай рассматривается индивидуально.

Намного проще проходит процедура продажи квартиры, когда клиенты намерены расширять жилплощадь. Продажа в таком случае происходит по третьему варианту, и добросовестный клиент может достаточно легко получить одобрение на новый ипотечный кредит.

На что следует обратить внимание, если продают ипотечную квартиру, у которой еще не выплачен полностью кредит, и как покупатель может удостовериться, что здесь не участвовал маткапитал? Это следует учесть, так как по закону родители в таком случае должны оформить часть квартиры на ребенка. Покупатель может убедиться в том, что материнский капитал не участвовал в погашении кредита, запросив у продавца выписку по ссуде, из которой все будет видно. При этом риски покупателя такой квартиры отсутствуют, так как по закону он будет являться добросовестным приобретателем.

Хочу обратить внимание, что квартира, купленная в ипотеку, - это не мертвый баланс. И в сотрудничестве с банком чаще всего можно найти решение, которое бы устроило обе стороны.

К началу страницы