Сделки с долями в недвижимости считаются наиболее сложными сделками. Во-первых, требуется отследить все правовые вопросы, во-вторых, зачастую приходится удерживать отношения собственников в более-менее мирном русле. Кроме того, как правило, доли в квартире не выделены: нет четкой границы, где кончается территория одного человека и начинаются владения другого.

«Доля в квартире» не совсем корректное определение. Правильное наименование: доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Выделяют варианты общей собственности: совместную, когда доли каждого не выделены, и долевую – с определением долей. В первом случае, в свидетельстве о праве собственности доли нескольких лиц будут обозначены в качестве дробей: 1/2, 1/3 и т.д. Во втором – у каждого собственника на руках будет свое, уникальное свидетельство о праве собственности на недвижимость с указанием характеристик конкретной доли.

Дела семейные

На самом деле, долевая собственность очень распространена. Большинство квартир, которые в свое время приватизировались, оформлялись как общая собственность всех проживающих на жилплощади в тот момент. Более того, все квартиры, приобретенные в браке, являются общей собственностью супругов, даже если свидетельство о праве собственности оформлено только на одного человека. Распоряжаться такой недвижимостью супруг или супруга может только с нотариального согласия своей второй половины.

Общее имущество – это испытание для родственников. Когда отношения заходят в тупик, в первую очередь начинают делить именно недвижимость. И тогда встает вопрос: как выделить долю в квартире и что каждый из собственников имеет право с ней сделать?

Если родственники хотят четко распределить, кому какая комната принадлежит в квартире, им придется выделить свои доли в натуре либо прописать порядок пользования квартирой. В первом случае, как уже было сказано выше, право общей собственности прекращается, а на руки владельцам выдаются новые свидетельства, где указана их собственность с планом, площадью и прочими характеристиками.

Выделить доли в натуре можно двумя путями: договорившись или через суд. В первом случае подписывается соглашение, и на его основе подаются документы в орган регистрации прав. Но раз речь зашла о разделе имущества, то зачастую это говорит об «остром» периоде отношений, когда стороны уже минули период переговоров и встали на «тропу войны». А это значит, что придется идти в суд. И вот тут можно столкнуться с несколькими любопытными моментами.

Во-первых, выделить долю в натуре суд сможет только в том случае, если это позволяет сделать площадь имущества. Проще говоря, выделить 1/4 в однешке будет практически нереально, так как одна комната не делится, а других в квартире не имеется.

Во-вторых, собственники не должны быть ущемлены в доступе к помещениям общего пользования, таким как кухня, санузел, балкон, кладовка. То есть при выделении в качестве доли комнаты с балконом одному из собственников, будет нарушено право другого собственника, который не сможет пользоваться балконом.

В принципе, выделение долей является обязательным шагом в том случае, если собственники решили продавать свою квартиру по частям, каждый самостоятельно.

Если выделить долю в натуре невозможно, суд определит лишь порядок пользования квартирой: кому и в какой комнате проживать. При этом будет учитываться наличие у собственников другой недвижимости, семьи, иждивенцев, их финансовое положение.

Как продать?

В отношении долей в недвижимости на территории Российской Федерации действует жесткое требование: если доля не выделена в натуре, продавать свою часть имущества собственник может только предварительно предложив выкупить долю другим владельцам квартиры. То есть другие собственники будут владеть правом преимущественной покупки. Лишь после отказа от покупки, который должен быть оформлен документально, собственник доли может выставлять ее на рынок недвижимости на продажу.

Что делать, если другие собственники отказываются выкупать долю, но при этом не соглашаются оформить свой отказ в письменном виде, или они не проживают по адресу прописки? В таком случае законодательство разрешает направить другому собственнику или собственникам письмо с предложением выкупить долю с подробным описанием всех условий продажи, в том числе и цены. Такое письмо либо телеграмма оправляется по почте с описью и уведомлением о вручении. Если по истечении месяца другие собственники никак не реагируют на предложение, доля может быть выставлена на продажу третьим лицам. Но при этом продавцу будет важно собрать максимум документов, подтверждающих, что он использовал все пути и возможности оповестить других владельцев о продаже. Иначе собственники в течение трех месяцев после продажи могут потребовать перехода на них прав и обязанностей покупателя.

Важное замечание: чтобы собственник не мог злоупотребить ситуацией и предложить другим владельцам квартиры свою долю по завышенной цене, объявленная стоимость доли должна быть именно такой, по которой она в дальнейшем будет выставлена на продажу. В случае понижения цены, другие владельцы должны вновь получить уведомление и предложение о покупке.

При этом долю можно беспрепятственно подарить третьим лицам, не ставя других собственников в известность. Именно поэтому риэлторы советуют тем семьям, где один из собственников ведет асоциальный образ жизни, попытаться заранее договориться с родственником, предложить ему вариант пожизненной ренты, когда человек передает свое право на недвижимость в обмен на пожизненное содержание. Это может уберечь недвижимость от действия «черных» риэлторов.

Как купить?

Кто и почему покупает долю в квартире? На этот вопрос отвечает заместитель директора агентства недвижимости «Любимый город» Сергей Балык:

«Долевая собственность может появиться только в приватизированном жилье, так как в неприватизированном долей нет вообще, все члены семьи просто вписаны в ордер квартиры. В долевой собственности человеку принадлежит конкретная комната, за которую он и платит коммунальные платежи. Если мы говорим о продаже долей в Новокузнецке, то это в основном комнаты в квартирах с долевой собственностью. Таких в нашем городе достаточно. Это дешевле, чем однокомнатные квартиры, секции римского типа, но там вполне можно жить: имеются все необходимые удобства, а учитывая специфику застройки города, такие квартиры, как правило, рассчитаны на двух-трех хозяев. То есть ужиться можно. Что касается стоимости, то доли всегда стоят дешевле, чем те же квадратные метры в квартире. То есть средняя цена квадратного метра в отдельной квартире будет выше, чем цена квадратного метра в доле. При этом стоимость долей не колеблется в зависимости от общей экономической ситуации».

Регистрироваться в купленной доле можно без согласия других собственников. Именно это делает доли такими популярными в крупных городах. Чтобы обеспечить себе прописку, приезжие готовы покупать «угол» в квартире, не собираясь туда въезжать. Но при этом, если в квартире желает прописаться семья из нескольких человек, а владельцем доли будет лишь один из них, на это уже потребуется согласие других собственников.

Судебный прецедент

В свое время в Москве состоялся прецедент принудительной выплаты денежной компенсации собственнику меньшей доли в квартире, тем самым защитив интересы других владельцев. Спор разгорелся из-за 1/14 доли бывшего мужа. Мужчина в квартире долгое время не проживал, но при этом передарил ее другим лицам, которые успели прописаться на спорной жилплощади. Верховный суд присудил: если доля в квартире незначительна и ее нельзя выделить, то без согласия собственника ее можно заменить деньгами. Такое решение о компенсации выносит только суд и только с учетом конкретных обстоятельств. Для собственника решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.