А не замахнуться ли нам на… эпоху

Минстрой разработало концепцию массовой жилой застройки. Это будет социальное жилье, которое возведут в рамках программы «Жилье для российской семьи». Рассчитана программа до конца 2017 года и закончиться должна в аккурат к президентским выборам 2018 года. Минимальная площадь социальных квартир, согласно проекту, - 18 кв. м, включая, заметьте, четырехметровую кухню. Всего планируется построить 25 млн кв. м жилья. И, наконец, самое главное – стоимость квадратного метра такой постройки должна быть не выше 30 тысяч рублей. На лицо попытка повторить масштабные проекты крупных жилищных застроек прошлых эпох. Вдогонку к сталинкам, хрущевкам и брежневкам дома, которые должны возводиться по предложенному проекту, уже успели окрестить «путинками». Ведь именно эти, порой задумывающиеся как «временные» (например, хрущевки), решения стали эмблемой ушедших десятилетий и сформировали облик современных городов.

Новокузнецку, пожалуй, повезло в этом смысле больше всего. Активная застройка города происходила в период расцвета хрущевок. И на сегодняшний день Новокузнецк входит в тройку лидеров в России по количеству суровых пятиэтажных «особняков», наравне с Москвой и Екатеринбургом (правда, столица сегодня занимается активным сносом хрущевок с последующей застройкой кварталов многоэтажными домами). Итак, чего хочет новое правительство и что нам осталось от прежних?

Цель проекта массовой жилой застройки лежит на поверхности – обеспечить максимальное количество семей доступным жильем. По данным BBC, уровень обеспеченности жильем в России составляет 23 кв. метра жилья на одного человека. В развитых странах этот показатель в два-три раза выше: в США – 75 кв. метров на человека, в Великобритании – 62 кв. метра.

Уровень строительной активности в России последние 10 лет колеблется в диапазоне 0,22 -0,45 кв. метра на человека в год. По мнению специалистов, для кардинальных изменений в лучшую сторону этот показатель должен достигать 1 кв. метра на человека в год.

Но и тогда России удастся достичь по обеспеченности жильем страны Евросоюза лишь через 16 лет.

Чтобы стимулировать жилищное строительство страны, государство решило выступить в качестве партнера по софинансированию и компенсировать затраты на коммуникации из расчета 4 тыс. руб. за 1 кв. м от площади под застройку. В обмен на это, согласно планам правительства, застройщик будет обязан продать не менее половины квартир по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, самая дешевая «однешка» площадью 18 кв.м должна обойтись в размере 540 тысяч рублей. И все было бы совсем хорошо, если бы не… площадь. «Уж больно она маленькая!» - восклицают эксперты рынка. Даже если учитывать подъемную цену, возможность быстро рассчитаться с ипотекой и статус первичного жилья – даже в этом случае очевидные преимущества упираются в критически малые площади жилья. По словам вице-президента Союза архитекторов России Максима Перова, число «путинок» в 18 кв. м нужно ограничивать, чтобы соответствовать современным стандартам жилья.

Лидеры рынка

Учитывая, что социальное жилье должно представлять собой не только 18-метровые квартиры, но и весь спектр квартир – одно-, двух-, трехкомнатные – а цена квадратного метра будет ограничена государственным «потолком», проект вполне может стать некоей жилищной революцией. И действительно окажется в одном ряду с предыдущими эпохальными застройками. Если, конечно, застройщики посчитают такое сотрудничество выгодным. Пока же они с осторожностью присматриваются к проекту, опасаясь, что правительственные ограничения «съедят» всю возможную прибыль от строительства и продаж квартир.

Есть сомнения и у риэлторского сообщества. Зная, что именно сегодня требуется населению, они соглашаются с планами правительства в той части, где говорится о дешевом жилье, но такая мизерная площадь вряд ли сможет покорить сердце современного покупателя.

Хрущевки в свое время помогли миллионам решить квартирный вопрос, притом что их планировка и масштабы оставляют желать лучшего. И эти дома до сих пор пользуются популярностью и в ряде городов являются лидерами рынка недвижимости. Как, например, в Новокузнецке. «Вне зависимости от района квартиры в хрущевках по-прежнему остаются самыми популярными на рынке недвижимости, - комментирует генеральный директор ООО «Первое Бюро Услуг» Ольга Анатольевна Арбачакова. – И главная причина этого – доступная цена. Сравните: двухкомнатная квартира в Центральном районе в хрущевке даже с евроремонтом будет стоить не более 1750 тысяч рублей. В тоже время отремонтированная двухкомнатная квартира улучшенной планировки, площадью до 53 квадратных метра, в 9-ти этажном доме, будет уже стоить до 2 600 тысяч рублей. Разница значительная! Что мы вкладываем в понятие хрущевка? Это квартира в кирпичном доме, со смежной планировкой и совмещенным санузлом, с кухней площадью 6 квадратных метров. Несмотря на то что изначально таким домам присваивался относительно небольшой срок службы, дома рассматриваются как надежные и пригодные для проживания. Поэтому оформить ипотечный кредит на квартиру в хрущевке вполне возможно. Стоит добавить, что дома периода сталинской застройки, предназначенные для кузнецкстроевцев, на улицах Энтузиастов, Хитарова, старой части Кирова, оформить в ипотеку намного сложнее – там уже речь идет о большом проценте износа здания».

По статистике, в России наибольшей популярностью пользуются «однешки» площадью 28 - 30 кв. м. Это выбор тех, кто ограничен в средствах, и большинства из тех, кто инвестирует финансы в недвижимость.

Хрущевки можно назвать легендой советского жилищного строения. Никакая другая постройка не рождала в народе такого количества фольклора. Хрущевки становились героями анекдотов («Хрущёв успел соединить уборную с ванной, но не успел соединить пол с потолком»), их называли «хрущобами» и «хрущевскими холодильниками», а идеи архитекторов в части планировки до сих пор не могут разгадать, ровно как и улыбку Джоконды. Однако же дома стоят. И хозяева квартир относятся к своей собственности по принципу «мал золотник, да дорог».

Для справки:

По данным regions.ru, всего в период с 1959 по 1985 годы в России было построено около 290 млн. кв. м общей площади домов первых массовых серий – «хрущевок», что составляет порядка 10 процентов всего жилого фонда страны. «Хрущёвки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но часть из них до сих пор используется по назначению. «Хрущёвки» несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет, поздние исследования показали, что ресурс может быть продлён до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). В отличие от Москвы, где хрущевки сносятся, в Кемеровской области пошли по пути реконструкции. Так, в 2012 году в Юрге было произведено «оздоровление» старенькой хрущевки с усилением несущей конструкции здания, заменой всех инженерных сетей, кровли, укреплением балконов, заменой окон, дверей, модернизацией фасада и перегородок.

Наравне со сталинками и хрущевками есть и менее популярное понятие «брежневка» - квартира в доме, построенном в семидесятые годы XXвека. Как правило, это 9-ти и 16-ти этажные высотки с мусоропроводом и лифтом. В народе их также часто называют квартирами с улучшенной планировкой.

Старо как мир…

Таким образом, если проект «путинок» будет принят в прежнем виде, то он, скорее, станет продолжением эпохи хрущевок, чем значительным словом в жилищной архитектуре страны. Потому как объявленная площадь социальных квартир вполне отвечает хрущевскому постановлению 1955 года «Об устранении излишеств». Мы будем иметь сравнительно дешевое жилье, которое можно возводить в короткие сроки и которое более-менее решает проблему «крыши надо головой», оставляя при этом вопрос о комфортности открытым.

К началу страницы